胡景晖：2008年北京房地产市场呈现“三足鼎立”思维导图

青烟

2023-02-26

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接近2007年年底,又到了大总结、大预测的时候。本人一般在这种时候经常会出席若干策划会、动脑会、业内聚会、论坛和访谈等等。前不久，本人在许多场合抛出了我的“三足鼎立说”，语惊四座，好评如潮，当然也就避免不了被引用和借用。够意思、懂规矩的同行在引用时自然会提到本人和我爱我家，在此深表谢意.

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“三足鼎立说”的产生源于对2008年房地产价格和整体走势的讨论。实事求是的讲，参加过这么多年的预测，2008年是最难预测和业内分歧最大的一年。分歧集中在“价”和“量”上。价量齐升、价量双降、价升量缩、价降量升，各种观点都不乏拥趸。如果我象股评家一样讲话，就会说：2008年的房地产走势是——价格震荡、交易量盘整、市场分歧加大。其实，啥也没说。但无论怎样分析，有一个大背景就是，时代不同了，前提不同了。以往我们讲房地产市场，主要指的就是开发商主导的一手商品房市场；所谓“房价”，几乎等于一手商品房预售价格。但是“不是我不明白，这世界变化快”。2008年的房地产市场将出现前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面，再笼统的谈供求、交易和房价已经毫无疑义，所谓“拐点”说其实也已经过时。

保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出现已经使得房地产市场中的住宅市场被一分为三，三个市场的供应机制不同、需求对象不同、定价机制也不同，而三者之间又存在着一定的互动关系，这就使得盘面的变化更加复杂和多元化。

保障性住房之所以能三分天下有一分，主要是政府自己下了军令状。北京市政府说了：三年两个一千万——一千万平米的经济适用房，一千万平面的两限房。虽然，两限房算不算保障性住房还有争议，但显然有福利色彩，所以归入保障性住房。除了这两个一千万，还有廉租房。三管齐下的话，每年的供应量不会少于10万套。外地城市也多少雷同。保障性住房无疑是政府主导、政府供应，其性质有点类似于计划经济时代的分配制度和排队机制。因此，这一块的供应量和价格完全看政府脸色。明年政府换届，而和谐社会和解决民生问题肯定是主旋律，所以保障性住房只会加强，不会削弱，因此这一条腿的力度不可小视。但不足的是：1、建设周期太长，最快要09年入住，远水解不了近渴；2、供不应求，要严格审核、要排队，要摇号，很多人买不到。

一手房今年也就13-14万套的销售，明年也就基本维持现状，毕竟北京的强开发阶段已经过去，城里基本没地了，希望要寄托在11个周边新城的规划上了。一手房是土地国家供应，房子开发商供应，购买者基本不受约束，有钱就行，市场经济，B TO C的交易模式，开发商强势定价，购房人被动接受，讨价还价的余地不大。目前一手房的问题在于：1、太贵，均价11000多，一般人买不起；2、太远，绝大部分新房在四环，甚至五环以外；3、太久，基本也是期房，马上入住不了。

这迅速崛起第三方就是二手房了。今年，北京市二手房成交接近9万套，明年8.5到9.5万套的样子，搞好了能冲一下10万套。二手房是千千万万个小业主供应，千千万万个个体购房人购买，典型的C TO C交易模式，没有强势定价，交易双方都是平等的自然人，讨价还价的余地显然比一手房大。二手房的优势在于：1、价格比一手房便宜15%以上；2、现房，即买即住；3、位置优越，许多在四五环以内。当然，还有交通便利，配套成熟等等。关键是，500万套的总存量，潜力惊人，只要政策对头，每年至少交易25万套——30万套。所以，再次建议政府激活二手房市场，“三年两个一千万”放在二手房市场一年就能完成，政府还不用费那么大的力气，老百姓不用等那么长的时间。

这就是所谓的“三足鼎立”。但是，即便如此，恐怕2008年市场总体供不应求的局面也难缓解，房价还是会涨，但涨幅会趋于缓和。这是北京。

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