律师在民事领域的调查取证权，是有理论基础的，这个理论基础，也就是律师房地产查询业务权利的理论基础。律师在民事领域的调查取证权的理论基础有四：第一、排斥说。该法理认为在法院与律师之间，只有人民法院享有民事调查取证权。第二、等同说。该法理认为律师的调查取证权等同于当事人的证据收集权。第三种、独立说。该法理认为律师的调查取证权独立于当事人证据收集权。第四、折衷说。该法理认为律师的调查取证权源于当事人的委托授权，但又独立于当事人的证据收集权。本人认同第四种观点，但在理解上与别人稍为有点不同。
当事人的证据收集权仅仅表现为收集证据的权利，并不包括调查的权利在内。比如，当事人知道借条在哪个地方，径自前往取之，这是搜集证据的权利，并不涉及到调查的权利。调查的权利，应当交给受过法律专业训练的人，比如律师，才有利于国家、集体和他人合法权益的保护，有利于社会秩序的稳定。因此，当事人的证据收集权和律师的调查取证权是不能等同的。故而，第二种观点也是站不住脚的。
当事人如果有法律专业知识，自己能够最大限度地维护自己的合法权益，自然可以自行行使权利，无需聘请他人。但是，当事人基本上没有受过专业的法律训练，想通过法律途径最大限度地维护自己的合法权益而去自行处理相关事项，是比较难实现目的的。正是因为这一点，受过专业法律训练的律师有了存在的正当性基础。律师，正是为了使当事人的合法权益得到最大程度实现而出现的。这说明律师行使权利，是建立在当事人委托授权的基础上的。这一点，在《中华人民共和国律师法》里规定得相当清楚。故而，认为律师的调查取证权独立于当事人证据收集权，即第三点观点是不全面的。实际上，应当认为律师的取证权和当事人的证据收集权指向的是相同的对象，但律师的调查证据权与证据收集权是有差别的权利。律师的取证权和调查权都应当由当事人委托授权才能享有，故而严格来说，都是不独立的权利。但是，如果理解为经过当事人的委托授权后，律师可以自行在委托授权范围内依法调查取证，则可以说是独立的权利。
总之，只要有当事人的委托授权，律师就可以从事之，且可以在当事人委托授权范围内自行依法从事之。这一点，已经由相关的法律、行政法规和部委规章所确定。因此，《征求意见稿》第十六条和第十七条的上述内容，违背法理。
