新建小区土地使用权仅剩29年业主难维权思维导图

雨过之后

2023-02-26

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新建小区土地使用权仅剩29年业主难维权

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叶县一新建小区土地使用权仅剩29年，国土局领导说问题卡在开发商那里

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搬进新房住了一年多，才知道新房的土地使用年限还剩下29年，不足正常住宅使用年限的一半。近日，叶县天泰花园的数十名业主向记者反映了此事。

叶县国土资源局孙副局长表示，他们曾多次要求开发商补交土地出让金，办理土地使用权延期手续，但遭到开发商拒绝。

反映：新房土地使用权仅剩29年

天泰花园位于叶县县城的东南部，是一个新开发的居民小区。投资商为香港天泰实业有限公司，承建商为漯河市天泰建设开发有限公司。一期工程7栋楼房2008年完工，目前已基本卖完。二期6栋楼房正在建设中。

在天泰花园，几名业主说，他们大多是在完工前交清了房款，房价平均每平方米1400元左右。入住后，他们迟迟拿不到房产证，后来才听说，新房的土地存在问题。“新房所占的土地并不是70年产权的住宅用地，而是40年产权的综合用地，土地使用权到2039年就到期了，现在一算，还剩下29年。”

一名李姓业主说，因为土地使用性质不对，使用年限太短，导致现在房产局不给办理房产证。另外，土地使用权到期后，如果这块地再开发或者被征用，开发方只会赔偿地面部分，而不会赔偿土地部分。

现场：售楼员说能自动延期

9月4日，记者来到天泰花园小区。小区的售楼部紧临小区大门，门头的宣传招牌上仍清晰地显示着“水岸豪宅”、“错层空间”、“园林社区”的字样。

记者以买房者的身份看房。售楼人员说，一期已经全部卖完，目前出售的是二期楼盘，均价每平方米1700元左右。记者问：“能办理房产证不?”售楼人员说，肯定能，房子手续非常全，也支持分期付款。记者问：“土地使用权是不是只剩不到30年了?”售楼人员说，因为土地是从别人手里买的，有效期有点短，“但到期后能自动续期的”。

在售楼部墙上悬挂的土地使用证上，记者看到，地类(用途)为“综合”，终止日期是2039年12月(从1999年开始，有效期为40年)，颁证日期为2006年3月6日。

记者亮明身份进行采访，两名售楼人员称，公司负责人不在，也无法联系上。

国土局：问题卡在开发商那里

4日上午，记者来到叶县国土资源局，主管土地利用的孙姓副局长接受了采访。

在叶县国土资源局土地利用股，记者看到一份题为“叶县人民政府关于漯河市天泰建设开发有限公司宗地延长出让年限的批复”的红头文件，签发日期为2009年4月24日。该文件要求将这块地的使用权延期至法定最高年限(商业用地40年，住宅用地70年)。

“天泰公司提前没给业主说清楚，业主们是按照市场价购买的，但土地有效期不是70年，肯定有意见了。”孙副局长说，他们确实多次接到业主们的反映，县里领导也高度重视此事，为此重新对该块土地进行了地价评估，要求开发商重新签订出让合同、补交出让金，但“开发商不配合”。

孙副局长说，“现在就卡在开发商那里”。经过核算，如果延长土地使用年限，漯河市天泰建设开发有限公司需要补交270万元的土地出让金，但叶县国土资源局多次发催交函和电话通知，对方始终未来办理。“我们没有强制执法权，如果不行的话，只能到法院起诉，要求撤销原土地使用证。”

既然这块地要用于商品房开发，为何一开始不将土地变更为使用年限70年的住宅用地呢?孙局长说，这块土地原来是工业用的综合用地，但转让后用途变了，规划部门应该向建设部门发函，调整地价和出让金，“由于程序上出了点问题，造成了目前的现状”。

记者从叶县房管局获悉，目前天泰花园开发商还未取得房产总证，业主要想办理房产证，“还得等一段时间”。

律师：这种情况下业主有风险

商品住宅地使用期限不足30年，这种情况会对业主产生什么样的影响?

本报法律顾问、河南形象律师介绍，一般地说，纯住宅用地使用年限是70年，商业用地是40年，综合用地是50年。

“房子没有到期，地到期了，业主肯定存在一定的风险。”律师说，虽然目前现行法律没有涉及这一问题，但将来土地到期后业主也许会承担延期的相关费用。

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