商品房认购单是否具有法律效力思维导图

人生岁月几度寒

2023-02-26

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商品房认购单是否具有法律效力

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思维导图大纲

2008年4月13日，王某与大连市某房地产开发有限公司签订一份《认购单》，约定：房产公司同意在收取王某10000元订金后，为其保留所选房号。王某若于2008年4月20日前不到房产公司售楼处签订协议书或者因王某原因导致无法签订的，房产公司有权不返还订金，并另行处理该房屋。《认购单》对房号、总房款、建筑面积作出了详细的约定。王某于2008年4月17日到售楼处签订《商品房买卖合同》，并要求确定交房时间。房产公司告之尚未取得《商品房预售许可证》，不能签订《商品房买卖合同》，更不能确定具体的交房时间。房产公司口头保证《商品房预售许可证》一定会办下来，同时要求王某交付首付款。王某认为房产公司在与其签订《认购单》时未告之没有《商品房预售许可证》，要求返还10000元订金。在拒绝返还订金的情况下，王某将房产公司起诉到大连市甘井子区人民法院，要求法院确认《认购单》无效，返还订金10000元，并赔偿10000元。

案例分析：

我国对于商品房预售实行许可制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明，即《商品房预售许可证》。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的商品房认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律约束力。

《商品房买卖解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，由于房产公司未取得《商品房预售许可证》而导致未能订立商品房买卖合同，10000元订金应无条件返还，但是否应双倍返还呢?这要看《认购单》中的订金是否具有定金性质。《认购单》中约定因王某原因导致无法签订的，房产公司有权不返还订金，并另行处理该房屋。这里的订金已经具有了定金的性质，应双倍返还。

律师提醒买房人预购商品房时，一定要看房产公司是否有《商品房预售许可证》的原件，并核对所购房屋是否在《商品房预售许可证》许可的范围内。