因双方在签订正式的商品房买卖合同过程中不能就除本合同已约定的预订房屋相关的情况条款之外的房屋买卖条款达成一致,而放弃订立商品房买卖合同的行为不视为违反本合同约定。然而,在有些开发商提供的商品房认购书文本中,对标的条款却改为:购房者应在本合同签订后几日内与售房方签订正式的商品房预售合同(或商品房买卖合同),否则视为购房户违约。这样一来,加重了购房户的责任,将双方的义务强加到购房者一方。且不论这样的约定是否有效,但如果购房者与开发商签订了这份合同,肯定会给购房者带来不少的风险,无尽的烦恼。因为,假若当该条款有效时,则无论怎样的条件,购房者都要与开发商签订商品房买卖合同,而失去了协商订立商品房买卖合同条款的权利,而且开发商不与购房者订立商品房买卖合同的行为不构成违约,可见该后果的严重性。当然,笔者认为这样的合同约定应是无效的。《合同法》第40条规定,提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的条款无效。很显然,开发商提供的合同条款符合该规定。不过无论怎样,购房者都不能签这样的合同,更不能因该合同交纳定金。因为,即使购房者赢得了纠纷的最后胜利,但最后的胜利往往需要耗费购房者太多的时间、金钱和精力,而开发商并不会因此损失什么。何况,谁又能保证购房者能赢得最后的胜利?倒不如在订合同时认真些,计较些,维护自己的合法权益。
第二,模糊法。“模糊法”即开发商模糊一些重要条款的表述,使之处于一种没有约定或约定不明的状况。这种方法多被运用于有关预订房屋基本情况的约定条款中,它是“改字法”的孪生兄弟,常常同时被开发商使用。商品房认购书有关预订房屋基本情况的条款,正常作用与目的应该是为减少或避免双方签订商品房买卖合同时分歧过多,而致最终无法订立的风险,但部分开发商提供的商品房认购书的相关条款却偏离了这个条款正常的目的与用途,而只是为达到开发商加大权利,减少责任的目的。预订房屋的基本情况条款可包括价格、面积、坐落位置、户型四种,假若开发商的商品房认购书仅仅是不对这些情况进行约定,那也无可厚非,只是加多了双方的风险而已,但开发商是用模糊法定义这些条款,并与用改字法定义的标的条款同时施用,以便在签订商品房买卖合同时,加大自由度,使提高价格、减少面积、改变位置、户型等而不受限制;而购房户却因为不公平的标的条款,以及违约责任条款的限制要受制于开发商提出的售房条件,很难真正实现合同双方的平等法律地位,对商品房买卖合同条款进行全部的协商订立。在某种程度上,还会影响购房者在签订商品房买卖合同后行使自己的合法权利。
第三,欺骗解释法。欺骗解释法是开发商在订立买卖合同过程中惯用的伎俩,它通过对合同中出现的文字、术语进行虚假的解释,以达到开发商的欺骗目的,“欺骗解释法”被开发商运用于商品房认购书订立乃至购房者买房订合同的全过程。因为购房者相对于开发商的工作人员,专业知识了解得较少,所以并不知道合同中出现的有关房地产、法律方面的专业术语的含义,开发商往往利用这一点去曲解专业术语。例如,违约责任条款中,有关“定金”的约定,普通购房者往往并不知道“订金”、“定金”、“押金”、“违约金”、“认购金”的定义及区别,只是听开发商的解释。开发商就解释说,因为购房者有的认购了商品房,就交点钱意思意思,到时候可以退回。中国的汉语最是博大精深,什么是“意思意思”?到时可退还的到时是何时?不清楚。可一旦出现纠纷,购房者别想从开发商那里爽快地退回一分钱。笔者注意到,不少媒体大力提醒购房者注意“订金”、“定金”的区别。其实,它们的区别是理论与法律规定上的,无非是在购房时签订商品房认购书后如不签订商品房买卖合同,购房者有权要求退回约定的“订金”却无权要求退回约定的“定金”。但在现实中,它们没有很实际的区别,无论是交付“定金”还是“订金”都会为购房者带来风险,一旦购房者违约,“订金”、“定金”一样会被开发商占有难以要回。即使诉讼,开发商往往巧立名目算出各种损失与“订金”、“定金”相抵。再例如,关于商品房的“起价”“均价”“暂定价”等术语,购房者也分不清。在签订商品房认购书时,开发商要求按“均价”交付商品房,并解释“均价”是该商品房最优惠的价格,其实根本不是。等到订立商品房买卖合同时,就得由开发商定这个“均价”了。
其实,无论是合同之内还是合同之外,开发商运用的欺骗手法并不高明,甚至是些简单的“文字游戏”,本书不可能列举出开发商的所有手法,但只要购房者能慎重小心,不轻信开发商,就能找出商品房认购书订立过程中的风险点,并着重进行防范,逐一解决。
开发商提供的商品房认购书文本并不是不能修改的。在找出商品房认购书文本的不妥之处后,购房者可请教专业人士或书籍,逐一提出修改意见。合同的条款就是由合同当事人协商订立的,世上没有不能协商的合同。开发商提供了商品房认购书的文本,文本的条款只是代表了开发商单方面的意思表示,在购房者与开发商双方签约前并不能发生约束双方的法律效力。购房者对条款的不同意见可以向开发商提出,并可表示如不修改,购房者将不买该房。在协商后,也许开发商会接受,那么双方就可以对文本中的条款进行修改后签字订立;也许开发商不接受,甚至有可能声称该合同文本是不可修改的,那么,购房者就要考虑是否能够承担发现的风险,接受开发商提出的合同条款,如能接受,双方当然可以订立合同,如不能接受,可以明确的告知开发商不买该房。当然,购房者在与开发商协商过程中,也会出现互相让步的情况,而最终达成协议。合同的订立大多就是协商、妥协、再协商、再妥协这样不断缩小双方要求的差距的过程。
另外,购房者也可提出自己的商品房认购书文本由双方协商后订立,而不使用开发商提供的文本,这样对购房者更为有利。