优先购买权的行使，从另一个方面来说是对所有权人就特定财产的处分实施了一定的限制，因此，从保护所有权人利益的角度出发，应对优先购买权的行使进行必要的限制，以防优先购买权人的权利滥用。第一、所有入向与其有法律上身份关系的第三人出卖特定财产的，优先购买权人不得行使优先购买权。所有权人与第三人之间具有法律上的身份关系，如继承关系、近亲属关系、扶养关系等，所有权人将特定财产出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种买卖带有浓厚的身份属性，它有别于普通的买卖。所以，在这种情况下，优先购买权人不能行使优先购买权。第二、所有权人采用拍卖方式出卖特定财产的，优先购买权人能否行使优先购买权分两种情况区别对待。一种情况为优先购买权人知悉所有权人拍卖特定财产(所有权人通知或通过其他途径得知)而未参加竞买的，视为其放弃了优先购买权，嗣后不得行使。参加而未竞买成功的，同样不能再行使优先购买权，因为拍卖的规则是价高者得，这时优先购买权人已不具备了行使权利的内容条件，即不具备“同等条件”;另一种情况是优先购买权人不知悉所有权人拍卖特定财产(对不知悉权利入主观上没有过错)，因而没能参加竞买，第三人通过拍卖程序与所有权人成立了买卖关系，对此，优先购买权人仍可在“同等条件”下主张行使优先购买权。第三、所有权人的特定财产被司法机关采取强制措施予以出卖的，优先购买权人不能行使优先购买权。在司法机关对所有权人的特定财产进行强制出卖时，所有权人已经丧失了对该财产的处分权，因此，优先购买权已无法针对所有权人适用。那么，优先购买权人是否可以向司法机关行使优先购买权呢?同样不可以。司法机关的处分行为是行使公权力的行为，属于国家行为性质，优先购买权人向其行使优先购买权无法律上的依据。
优先购买权的行使会产生什么样的效果?这是至关重要的，它直接涉及到优先购买权的最终效力问题，也直接影响优先购买权人行使该权利的积极性和必要性问题。行使优先购买权能产生以下两层效果：
第一效果(前效果)：行使优先购买权首先产生使所有权人就特定财产与第三人成立的买卖关系归于无效的效果。最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见 (试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”产生这一效果是优先购买权“优先”的体现，即对第三人具有对抗效力的体现，不产生这一效果，优先购买权就无从谈具有先于他人购买特定财产的物权效力，这也是优先购买权产生以下第二层效果的前提效果，即前效果。
第二效果(后效果)：行使优先购买权排斥了第三人对特定财产的购买并不是最终目的，成立权利人与所有权人之间就特定财产的买卖关系才是最终目的。这是优先购买权“购买”含义的体现，也是最终效力的体现。行使优先购买权最终要产生这样一个效果：成立权利人与所有权人之间就特定财产以和第三人购买时的“同等条件”为内容的买卖关系。这一效果相对第一效果来说是第二效果，即后效果。优先购买权只有产生了这两层效果，其行使才是完整的、完全的，缺少任何一个都不是优先购买权的完全实现。
