租赁房屋时，房东通常会要求承租人交纳一定数额的押金，或是作为履行合同的保证金，或是为房屋、房屋附属设施的正常使用作担保。那么双方签订协议收取租房押金有法律依据吗?承租人提前解除租赁关系，房东应否退回押金?日前，柳州市柳北区人民法院审结的一起官司给出了答案。
前几年，柳州市的女青年吴扬到广州学习“美容美发及化妆”技术，学成后在广州某美容美发中心工作，练就了一手过硬的本领。吴扬羽翼渐丰，越来越不甘心一辈子给他人打工，于是她回到阔别多年的家乡柳州市寻求发展。
经过一段时间的考察，吴扬看中柳州市飞鹅二路某大厦的第三层楼房，她找到业主张春莲协商，请求长期租用大厦第三楼开办“化妆美容美发职业培训学校”。
有人要长期租赁自己的房子，张春莲自然满心欢喜。2007年8月25日，张春莲与吴扬经协商后签订了《租赁合同》，双方约定：吴扬租赁张春莲名下的某大厦第三层，期限为3年零4个月;签订协议之日起3日内，吴扬一次交给张春莲押金2万元，若吴扬提前退租，张春莲不退押金。
吴扬租下这层楼是用来开办“美容美发培训学校”的，但由于她没有全面调查相关市场，对行情不甚了解，由此引发不少麻烦。事实上，柳州市劳动部门为解决全市下岗失业人员的技能培训，让他们适应市场需要，一直委托多所职业学校免费对他们进行培训，其中就包含“美容美发”技术。而且各城区劳动部门将相关通知发放到辖区单位和社区，并在失业登记处广为宣传。这对吴扬开办的学校冲击不小。
吴扬办学的头2个月还能勉强维持，可按时交纳租金、水电费和物业管理费等费用。可到了去年10月底，前来学习的人寥寥无几，学校呈现入不敷出的窘境。吴扬找到张春莲，说明学校经营困难的现状，并说出了转租楼层或者找人一起合资经营学校的想法。张春莲不同意吴扬的做法，并要求她严格履行合同。
继续履行合同，吴扬实在是力不从心，于是她提出提前终止租赁合同，并要张春莲退还2万元押金。张春莲同意吴扬退租，但前提是吴扬结清一切费用。双方经协商后，就退租事宜签订了一份协议，约定：吴扬违约，自愿终止租赁某大厦3楼全层的租赁合同，从此不负责任何场地费用。
由于张春莲不退还押金，吴扬多次索还未果，遂把其告到柳州市柳北区人民法院，要求她退还2万元押金。
2008年1月7日，法院公开开庭审理。吴扬说，双方协商终止租赁合同时，张春莲曾答应退还她2万元押金，但张春莲言而无信，收回场地后却不退押金。
张春莲说自己没有承诺过要退还押金。她拿出与吴扬办理终止合同事宜时签订的协议说，如果她承诺退还押金，为何没有把这个重要的内容写进协议里。张春莲要求吴扬拿出证据。
吴扬说她手上没有张春莲“退还押金”的书面证据，但确实是张的口头承诺。她提出，依据国务院发布实施的《城市私有房屋管理条例》第16条：“房屋出租，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定。没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用”的规定，张春莲出租房屋收取押金属于违法行为，因此应当返还。
张春莲则认为，《租赁合同》是她与吴扬在充分协商的基础上订立的，“租房交纳2万元押金，中途退租不退押金”是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此她与吴扬应按照合同的约定履行义务。吴扬提前终止租赁合同构成违约，她依约有权不退还押金。
法院审理后认为，2008年1月15日，国务院发布《国务院关于废止部分行政法规的决定》(国务院第516号令)宣布，1983年12月17日国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》因主要内容被新的法律(2007年10月1日起施行的《物权法》、1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》)和行政法规(1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》)代替予以废止。现行的法律和法规都没有“出租房屋不得收取押金”的规定，因此吴扬依据已经失效的《城市私有房屋管理条例》主张张春莲收取租房押金的行为违法，没有依据。
《租赁合同》是吴扬与张春莲在协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且合同的内容没有违反法律、法规，依据我国《合同法》的规定，《租赁合同》合法有效，吴扬与张春莲都应当按照合同的约定行使权利和履行义务。
吴扬说张春莲曾口头答应退还她2万元押金，张春莲不承认，而吴扬又拿不出证据来证明自己的说法，因此法院没有采信。
2008年6月4日，柳北区法院判决驳回了吴扬的诉讼请求，案件受理费300元由吴扬负担。
U182064597
U775450724
