为什么物业纠纷越来越多思维导图

篱下浅笙歌

2023-02-26

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物业管理

为什么物业纠纷越来越多

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思维导图大纲

60%的纠纷原因：业主与物业公司之间未订立合同

物业管理合同，是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。物业管理合同是物业管理者与房屋所有权人、使用人(统称为业主)就对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。这是一种提供劳务的委托合同。

1997年8月，建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实施物业管理应签订合同，但在审判实务中，法官们发现近60%的纠纷中业主与物业公司间未订立合同。这种情况主要存在于居住小区未成立业主委员会以及商品房销售、房改售房与物业管理衔接问题上。

未订合同的原因———业主拒绝与物业公司订立合同;未成立业主委员会而未订立合同;物业公司管理晚于业主购房入住时间未订立物业合同事由是多样的。首先是业主拒绝与物业公司订立。像某物业管理中心起诉5名业主拖欠物业费。5被告是1998年城市危改时被强制拆迁安置到该小区。5名业主出于对拆迁分配房屋的地理位置、住房面积不满，虽物业管理中心多次找他们交涉，他们拒不签合同、不交物业费，反而要求对方将自己迁回原址。

其次是居住小区或公寓未成立业主委员会，物业公司无相应的服务对应主体，合同不能订立。特别是高档公寓住宅的物业费，应由物业公司与业主委员会协商后定价。若未成立业主委员会，则无法协商确订物业费，最终则造成物业公司自行定价。这就为日后有关物业费价格高低及合理性，在业主与物业公司间埋下纠纷的伏笔。

此外还会因物业公司对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和入住时间造成未签订合同。

未订书面物业合同是否可拒交物业费?

物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容也是会给业主或物业公司带来日后争议的原因。故在订立物业管理合同时，对合同中物业管理事项，管理的标准、管理权限、管理费的收支、监督检查和违约责任等条款应一一审核、明确规定。只要有一方不履行合同义务，对方就有权以违约起诉，维护自己合法权益。

95%的案件显示：业主状告物业公司涉及业主委员会

法官们在审理物业纠纷案件中看到，95%以上的业主状告物业公司案件中，业主委员会均无任何的作为，看不到业主委员会在为业主们合法权益保护上的功效，对物业管理上出现问题置若罔闻。

业主委员会是在当地房地产行政主管部门指导下，由小区内产权人、使用人选成的代表组成，代表和维护产权人、使用人合法权益的自治组织。业主委员会有权选聘和解聘物业管理者，与之订立合同，审定物业公司报送的物业管理服务计划，财务预、决算，听取业主们意见与建议。在法官们审理的案件里，不少纠纷涉及到业主委员会职能作用。因未成立业主委员会、缺乏对物业公司管理服务监督机制，致使物业公司只顾收取费用，不积极、全面地履行管理行为。如某物业公司状告 30余户业主拖欠物业费案。经庭审查证，纠纷起因是物业公司在春节放假期间，因雇用保洁员大多回家探亲，十余天小区内没人清扫垃圾，卫生环境极差，业主们才拒不交纳保洁费的。法官们判决业主们在扣减了部分保洁费后补交。要根本解决此案纠纷，应尽快成立业主委员会，发挥业主委员会的权利作用，由其向物业公司提出限期改正意见，逾期可辞去物业公司的管理服务活动。

居住小区不成立业主委员会，对某些应当协商定价的收费项目无法确定。如对小区生活用热水价格，根据市物价局的通知，生活热水价格原则应由供应者与用户协商而制订。若未建业主委员会，热水价格无从协议，而业主们又认为物业公司单方定价偏高，供水时冷时热，拒不交费形成纠纷。

在住房走向商品化、社会化之后，建立专业化物业管理模式是必然的选择，加大物业管理的立法力度，规范物业管理行为，是当务之急。

《最高人民法院关于审理垄断民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》思维导图