由于数额相差悬殊,双方无法协商一致,业委会遂诉至无锡市锡山区法院,要求物业公司立即返还移交清单确认的232万余元中的227万余元(差额部分5万余元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分),以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417万余元,两项合计645万余元。
在业委会成立之前,小区共有部分收益该由谁作主?这成为双方在法庭上争议的最大焦点。被告物业公司代理律师认为,当小区业主的入住率不到50%时,无法成立业委会,这时开发商是大业主,有权与物业公司签订前期物业管理合同。该合同的主体是开发商,而并非业委会,因此,业委会不具备诉讼主体资格,也无权对前期物业管理中的共有部分收益提出分配要求。
被告方律师还提出,退一步说,业委会即使具有诉讼主体资格,其诉讼请求也已经超过2年的诉讼时效期间,也就丧失了胜诉权。此外,部分业主还欠缴131万元的物业管理费,这些欠费应当从移交的款项中扣除。
由于法律法规对这类“历史遗留问题”没有明确的规定,锡山区法院是否会支持业委会的诉讼请求?
法院认为,2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业公司的报表为准。其中,2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益则无法在报表中体现,因此法院对2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。
至于诉讼时效,法院认为,诉讼时效从当事人知道或应当知道权利受损后起算。本案中的诉讼时效应从业委会成立后,其知道或应当知道全体业主的权利受损时起算,故业委会的诉讼主张并未超过诉讼时效期间。此外,对物业公司提出对部分业主结欠的物业管理费进行抵销。法院认为,诉讼的双方当事人为业委会和物业公司,而结欠物业管理费的为部分业主,为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼,虽然包括了该部分欠费业主,但两者有本质的区别。因此,双方债权债务主体不同,不符合法定抵销的规定,物业公司主张行使抵销权没有得到支持。
最终,法院一审判决,物业公司应当将移交清单确认的款项227万余元及2005年至2007年间小区共有部分收益的70%共289万余元返还给业委会,合计517万余元。此前物业公司已经支付了185万余元,仍应返还给业委会331万余元。
本案审判长杨琦东表示,相关法律对小区共有部分收益如何确定和分配只作了原则性规定,事实上,在案件审理中,合议庭法官们也曾有过不同意见,有的认为物业公司相对业主处于强势,收益应当二八开,甚至认为收益应全部归业主。但最终,本着公平原则,平衡物业与业主双方的利益,作出了上述判决。