房地产信贷或再度收紧思维导图

旧街悲巷

2023-02-25

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再度

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9月伊始，关于房地产信贷收紧的传闻再度甚嚣尘上，先有商业银行全面停办三套房贷，后有银监会口头通知国有大行暂停发放房地产开发贷款。

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思维导图大纲

8月的最后一周，中国农业银行曾暂缓发放房地产法人贷款一周。此举一度牵动市场敏感的神经，甚至传出监管部门口头通知要求各国有大行暂停发放房地产开发贷款的传闻。

“我们9月已经恢复正常投放，这主要是为了平衡自身存量贷款的结构。”9月2日，农行相关工作人员对记者表示。据了解，很多银行都会按行业类别设定贷款规模，有些会细化到月度，如果有些月份前期投放较快，月末则会自行予以管控。

另据消息人士称，监管机构近期也并未有相关文件要求商业银行全面暂停房地产法人贷款。银行根据自身经营安排，适当调整信贷结构和投放节奏，是自主行为，房地产贷款的相关政策并未发生变化。

“对于房地产法人贷款这块业务，我们从不会暂停，只会在严格的监管下，继续积极健康地拓展。”对于暂停开发贷款的传闻，某国有银行信贷部人士对记者表示，现在主要是对房地产贷款的主体资质审查较为严格，资质不合要求的，坚决不予以贷款。该人士透露，“暂停”一说肯定不可能，但是再度收紧已毋庸置疑。

记者了解到，银监会关于房地产行业房贷的政策包括禁止银行为购买土地提供融资，银行最多只能提供65%的总开发成本，同时要求开发商具备全部四项资质，缺一不可。如果银行被发现在放贷过程中有重大违规，监管部门有解除信贷员或支行行长职务的权力。

多家股份制银行工作人员也表示，总行已在不断警示房地产贷款的风险。

业内人士指出，随着房地产调控的持续深入，如果新房成交量和房价下跌持续出现，将会延缓开发商的资金回笼，增加其财务成本和经营风险，僵持下去，部分房地产开发贷款占比较大的银行贷款质量将受到冲击。

资料显示，近年来银行在房地产领域的贷款规模迅速扩大，对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。目前，工商银行、中国银行、建设银行的涉房贷款金额占比均在20%以上，兴业银行的涉房贷款规模占比更是超过30%。

正是出于对上述风险的担忧，监管部门在不断加强对房地产信贷的监控，收紧房地产信贷规模的同时，还要求商业银行进行房贷压力测试。

压力测试加码

今年5月，银监会曾要求各商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量下降幅度。

7月20日，银监会对外披露压力测试结果：在房价下跌30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良贷款率将上升3.5个百分点，贷款损失率增加30%。

8月，在已有的房贷压力测试基础上，银监会再度要求北京、上海、杭州、深圳、重庆、南京、广州等7个房价过快上涨城市的银行业金融机构，分析在房价下跌50%的情景下，商业银行放贷质量受到的冲击。

多位银行业人士对记者直言，这个乐观的结果“与直觉很不相符”。农业银行在8月30日发布的一份研究报告也表示，这一测试结果可能并未完全反应房价下跌的风险。其理由包括：压力测试主要测试房地产开发贷和个人按揭贷款的坏账率，但可能未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险；房地产开发上下游链条很长，关联甚广，一旦房价大幅下跌，相关行业贷款也会受到严重影响。

目前的压力测试事实上很难反映真实的房贷风险，一位大型银行的风险部人士称，“看看近两年来新增的放贷量占总额的比例，大致能对风险有个判断。”

根据央行发布的《2010年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，国内主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，其中购房贷款余额5.74万亿元。而2009年初至今，个人住房贷款新增额约为2.3万亿元，占余额的近一半。