股权投资合同审查要点思维导图

深拥意中人

2023-02-25

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合同审查要点

合同审查

合同审查要点

在去进行股权投资的时候，对于投资人来说，是需要衡量好自己想要投资公司的具体情况的，对于出现有亏损未报的也是需要想办法进行了解的，那么股权投资合同审查要点？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、房地产开发企业合同审核要点

（一）掌握合同审核的几大核心条款

合同都有其相对固定的格式和内容，我个人认为，对于合同的几大核心条款，是必须要进行关注的。

1、主体。

搞清服务对象，查清主体资格，关系到审核的立场和合同效力本身。

2、标的、期限。

特别注意期限问题。不能是没有约束的无期限合同。举例：简单的施工合同，只写明按照甲方通知进场施工，没有完工期限。再比如招商工作，商品房建成后，开发商要自此对外招商，找一些招商团队，这时候他们只是侧重于如何提高业绩、如何进行业绩考核，但是招商持续到什么时候并没有约定具体期限。

3、价款，包括支付方式、发票的提供。

一是支付方式，有的合同在施工完成后支付，有的要有预付款，有的要在没有实施之前就将款项一次性支付（这种代表着行业的垄断或者是有政府背景的强势一方），要考虑这种支付方式是否合理、是否符合行业惯例。

二是发票，房地产开发企业有自己的一套审核流程，会要求合同相对方在确定了款项之后先行出示发票，然后用发票和合同到公司走网上申报的流程，企业有这个需求的，一定要加上相关条款，避免产生不必要的纠纷。发票还可能涉及到增值税的问题，所以要注意。

4、关注各方当事人权利义务。

合同内容、类型不一样权利义务也会不一样，侧重点也会不一样。

5、违约责任和终止解除条款。

原则上能够约定违约金的就不要约定抽象的赔偿损失条款，损失一旦面临不好举证的情况时就很难实施。合同的违约并不代表合同的终止或解除，一方当事人长期违约承担的违约责任并不足以弥补另一方的损失，所以建议在合同有违约责任时也要对合同的终止解除进行特别的约定（租赁合同中尤其明显）。

6、管辖。

为后期纷争的解决埋下伏笔，不容忽视。

7、合同生效条款。

合同的生效条款可能会附上一些特别的条件，比如一方当事人缴纳一定的款项后才能生效，或者取得一些相关的文件资料后才能生效。所以对于合同的生效条款要根据具体的合同内容进行约定。

（二）准确把握房地产业各种合同类型

准确把握房地产业各种合同类型，掌握一定除法律之外的其他专业知识，同时加强学习地方性政策。

上次跟大家交流过《房地产开发全流程法律风险把控》，其实我们也建议根据流程来确定合同类型，既清晰，又能很好的掌握企业开发的节点，便于全流程跟踪把控风险，拿地、建设、广告预售、物业等。比如开发前期涉及的土地合同、投资合作协议、设计合同、咨询合同、勘察合同等等；建设过程中主要是建设工程类的合同，什么总包合同、分包合同、装修装饰合同、零星工程合同等等，核心是建设工程总包合同。广告合同也是五花八门，报纸、网络、媒体、灯箱、户外等，但核心是商品房买卖合同。物业包括物业的租赁、物业管理等。

特别提醒大家的就是，我们需要掌握除了法律之外的其他专业知识，也许不一定非要很精通，但基本专业用语和规则，特别是地方性的政策是需要清楚的。通过买卖合同、广告合同，租赁合同等来举例说明。

武汉的商品房交付，就经历了开发办的综合验收、建委核发备案证、武汉市房管部门核发竣工交付使用备案证等几个阶段。但在2016年的1月1日，武汉市房管部门又取消了竣工交付使用备案证的核发。商品房的交付条件，又回到了买卖合同约定的各项单体验收证明文件材料需要一一核查的状况。有些开发企业，就存在原买卖合同约定竣工交付使用备案证作为唯一交付条件，但房屋在2015年12月31日却因种种原因没有达到条件而逾期交付，等到开发企业现在完善各项手续之后，我们的房管部门又取消了竣工交付使用备案证的核发，导致业主和开发企业纷争不断。应该说，上面这些问题，都涉及到买卖合同能否实际或全面履行的问题，非常重要。所以作为房地产专业的律师，不光要掌握国家的法律法规，还需要重点关注地方政策，这样才能准确判断相应事务的风险点。

给大家举个例子，我们在处理一起整栋房屋定制购买的过程中，就遇到一位擅长公司法的律师对购房合同提出了修改意见，比如要求购房合同必须按照国家工商总局制定的范本签订，但这种要求很难得到实现，因为购房合同需要在武汉市房管局网上打印，而武汉市房管局网上备案系统的合同格式不是按照国家工商总局的格式制定的；又比如客户提到购房合同需要在多少个工作日进行预告登记，物权法的确提到了预告登记，但是武汉市是在2016年才施行预告登记，目前也只有东湖高新房管局在施行，这个要求开发商也是无法满足的，当时这个律师就给她的客户带来了不专业的印象，后面客户再来洽谈合同的时候再也没有带这个律师一同前往了。所以说，房地产如果只对国家的基本政策规定有所了解，而忽视地方政策规定，法律服务就会出现水土不服，不接地气的情况。近期就专门有北京公司要求律师提供合同审核服务。提出如下问题：因SOHO部分是商业性质（纯商业，不与住宅相毗邻及相连），武汉市关于这部分的专项维修基金的收取是否是强制的，有没有文件依据？武汉市商品房的强制性交房标准是怎样的？武汉市商品房合同备案方面的一些要求？没有专业的知识，对地方性的政策不了解，根本无法回答上述问题。

（三）与当事人充分沟通，理解其合同草拟的意图，提供精准服务。

审阅合同有时比起草合同更难，因为起草合同是一张白纸，你可以在上面画最美的图案，但审阅合同有时有个框架，无法另起炉灶，只能尽量尊重原有结构。有时候，合同甚至是交易对方负责起草，这会需要花费更多时间精力去修改，警惕对方设下的“陷阱”。

自己的心得，建议大家用修订加批注的方式来对合同进行审阅，避免重复劳动，提高工作效率。

我们应该充分考虑当事人对合同拟定的背景及意图，原则上不建议大段删除粘贴范本。在没有得到客户同意的情况下，切忌完全推翻原有的合同条款重新起草或替换为新的条款。特别要注意合同签署对象。举例：一个城中村改造项目的合作，对方是上海律师，其文本不被土地方所接受，因为过于复杂。所以合同内容也要接地气。

最后以商品房买卖合同为例，进行一个简单的讲解。

附件六的重要性：

1、合同文本条款提示。避免客户提出没有仔细阅读合同。

签署本合同及补充协议前，出卖人已向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《武汉市商品房买卖合同（示范文本）》，并按照买受人要求做出了合理说明，买受人已阅悉和理解上述文件内容及重要提示，且无异议。

2、广宣免责。尽量避免广告宣传资料被认定为要约。

双方确认：出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于本合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同及附件中的约定为准。

3、款项支付和阶段性担保。注意贷款风险。

不论任何原因买受人未能与按揭贷款银行（以下简称“贷款人”）签订按揭贷款（借款）合同，或买受人的按揭贷款申请未获贷款人批准，或贷款人实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，或放款日期迟于本合同约定的付款期限及不论任何原因导致出卖人无法按本合同的约定收到买受人本拟通过贷款支付的购房价款，买受人同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，买受人仍应于本补充协议规定的付款期限内向出卖人支付全部购房价款，否则按照本合同第七条及本补充协议之约定承担逾期付款的违约责任。

如出卖人为买受人银行按揭贷款提供阶段性贷款担保的，买受人同意委托出卖人或其指定的代理机构办理该商品房的产权转移登记手续。买受人应在出卖人书面通知后【】日内，向出卖人提交办理产权转移和申领《房屋所有权证不动产权证书》应由买受人提供的全部文件、资料、缴纳办理产权转移登记手续有关的税费，包括但不限于专项公共维修基金、公证费、登记费、手续费、代办费及其他税费等。

4、合同解除。注意行政部门的撤销备案要求。

买受人均应当在本合同解除或终止后的10日内，（买受人采用贷款方式付款的，自贷款银行撤销预售商品房抵押登记之日起计算）配合与出卖人共同一起到登记部门办理解除所购商品房的一切手续（包括但不限于商品房合同备案注销、解除网签手续、注销各类预告登记及他项权利、、解除相关的其他一切协议等等，备案登记手续、预告登记、抵押等该商品房所设定的所有权利负担的一切手续（以下统简称“注销手续”）；若，买受人采用贷款方式付款的，买受人应在本合同解除或终止后的【】日内到贷款银行办理完成提前还贷手续、提前清偿全部贷款并完成所购商品房的他项权利注销的注销手续。

5、联络方式。避免文件不能送达。

二、工程设计合同审查要点

（一）这类合同特别要注意审查合同总额或称工程总价和款项支付条款之间的联系，别要注意是否有对工程款的审计的条款。有些合同在工程概况条款中约定了合同总额，该数额是确定的，但在付款条款中又约定了经审计后再付款，显然，这样的合同条款是相互矛盾的，因当在合同总额中写明是暂定数额，具体款项案审计结果确定。

（二）工程类合同涉及大量的合同附件，要注意与合同的相关条款的一致性。

（三）竣工验收条款和付款条款是紧密联系的，因此要注意审查竣工验收条款。此外，竣工验收又关系到交付、保修期等。

（四）注意违约责任的约定，特别要注意到工期延误、因工程质量问题造成无法验收时的违约责任等。

（五）对于经过招投标程序的，还需要审查有关的招投标文件与合同约定是否相符。

签订建设工程合同的注意事项

1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定

目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订 “专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。

有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》（试行）、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。

2、严格审查发包人资质等级及履约信用

施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。

根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。

3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容

“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。

实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用体积廉洁，均应在合同中予以，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。

根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。

建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场身份证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。

4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定

一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。

5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系

尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限

《民法典》明确规定，企业法人对它的法定歈及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。

7、不可抗力要量化

施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。

国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

8、运用担保条件，降低风险系数

在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。

三、审查二手房买卖合同注意要点

审查好五个主要条款是签好买卖合同的关键。

（一）权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。

（二）房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：

1、上家的委托价与下家的买价是否一致；

2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。

（三）房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。

（四）交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。