虚拟产权式商铺的业主是否享有分割请求权思维导图

回憶褶皺

2023-02-22

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分割

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有人

民法

民事权利

请求权

“虚拟产权式商铺”，即开发商将超市、百货大楼等敞开式卖场进行面积分割出售给业主，各个小商铺之间无墙体隔离，也不划分实际区域。在这种经营模式下，业主并不实际占有和使用商铺，而是将商铺整体委托或出租给开发商或者第三方统一经营管理。那么业主能否享有对自己份额的分割请求权呢?由于缺乏相关法律的规范，对这类案件如何处理就成了一个值得探讨的问题。

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从直观上看，以按份共有来处理虚拟产权式商铺的业主关系，确实很符合虚拟产权式商铺的表象，因为业主所购买的，恰恰是卖场的一定份额。因此，有不少人主张虚拟产权式商铺所有权人之间的关系是按份共有关系，依据按份共有，业主就理应享有分割请求权。但是，笔者以为，现实中的虚拟产权式商铺无法使业主依据按份共有制度享有分割请求权。

首先，商事营业维持原则应当适用于虚拟产权式商铺，因此，业主不能享有法定的分割请求权。民法中的按份共有制度赋予了共有人请求分割共有物的权利。但虚拟产权式商铺存在典型的所有权和经营权的分离，其价值和功能不由其所有权人亲自实现，而只能通过经营者运用商铺进行整体性的经营行为来实现。这一方面决定了实际生活中虚拟产权式商铺适用情形的有限性和特定性;另一方面则说明，在虚拟产权式商铺的实践中，商法中商事营业维持原则的必然适用和对当事人分割请求权的限制乃至剥夺。商事营业维持原则要求尽力保持经营活动的连续性和延续性，如果任由业主随时请求分割卖场，显然是对经营者营业维持的破坏，也有违虚拟产权式商铺存在的目的。

其次，按份共有会产生共有人之间的法律关系，但虚拟产权式商铺的业主之间不存在这种内部关系。按份共有人的分割请求权，其行使对象是其余的按份共有人。而就虚拟产权式商铺的实践来看，各个业主均独立地与开发商或经营者缔约，相互之间并不存在共有的内部关系。例如，分割或不得分割卖场的约定大多规定在业主与开发商之间的买卖合同中或者是业主在与经营者所达成的租赁合同中;业主相互之间根本无法形成内部的共有关系。因此，根据按份共有使业主享有分割请求权是与按份共有制度相矛盾的。

最后，虚拟产权式商铺的业主无法享有按份共有中的优先购买权。我国民法通则第七十八条规定，按份共有人在出卖自己的份额时，“其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”由此可见，共有人的优先购买权是按份共有制度的特色所在。但是在虚拟产权式商铺的实践中，如果某业主出卖自己的份额，并不需要向其他业主通知和商榷，而是可以很方便地卖给业主之外的其他人，他只需要通知开发商或经营者发生了合同主体的变更即可。这更使虚拟产权式商铺与按份共有制度相去甚远。

因此，笔者以为，不能依据按份共有赋予虚拟产权式商铺的业主分割请求权。业主是否享有分割请求权，只能看其与开发商和经营者订立的合同是否进行了约定。如果事实上该商铺无法继续经营，则应当按照合同法第九十四条第四项规定的合同解除来处理。由于虚拟产权式商铺是一种新型的商铺经营模式，其存废还有很大争议，我国物权法也没有明确认可业主权利的物权性质，这一点是投资者在购买虚拟产权式商铺时必须考虑到的法律风险。