基于地价的财产税的本质与地租相同，乃是利用市场价格信息为没有收费或收费不足的公共产品外溢价值定价的一种商业模式——公共服务水平越高，直接收费越低，地价就越高，财产税就越高。
与其他任何产品一样，公共产品的生产成本也是由一次性的固定成本（征地、拆迁、建设）和经常性的可变成本（日常维护管理）两部分组成。例如，一个桥梁或道路，如果要能提供完整的服务，就必须一次建成。但其全部投资，通过过桥费或桥两侧土地升值后增加的财产税来回收，则需要若干年。如何获得初次的原始投资就成为公共产品提供的主要制约。
尽管这一模式存在这样那样的问题（如城乡分隔的户籍制度），它却是中国经济高速成长的主要动力，也是近年来所谓“中国发展模式”的核心。“土地财政”模式与“标准的”市场模式的差异，乃是在可用制度资源条件下，“路径依赖”形成的自然结果。如果说中国经济在世界上有哪些“核心竞争力”，这一独特的城市化发展模式就是最主要的一个。从历史的眼光看，这一模式堪称中国改革开放以来最伟大的制度创新。
也许有人会问，既然“土地财政”这么好，为什么其他国家不采用这种制度？这就涉及制度的路径依赖。
我们是否应该征收财产税？如果应该，那么该如何征收？从现在透露出来的大部分物业税改革方案看，基本的原则是按照物业的大小数量征收。比如小户型不收，或第一套不收。换句话说，税收将重点放在高收入和投资性的住宅需求，潜台词是要打压投资进而压制上涨的地价。但是，从前面的分析看，这样的做法虽能缓和社会上的仇富情绪和暂时缩小贫富差距，但在现有的法律制度框架内，却缺少“正当性”。
因此，正确的做法应当是针对新增的物业增税，而且应当在土地交易一开始时就加以明确：土地不再是70年使用权，而是全部产权永久性地转让。而对于拥有70年使用年限的存量资产，不论其户型面积大小，不论产权人拥有多少套住宅，不论其是否自住，都不应追加新的财产税。如果要交，也要等到70年使用权到期后，居民获得土地完整的产权后，才开始成为财产税的纳税人。而税率的多少，也应与服务的好坏相挂钩。甚至税率的多少，是增加还是减少，也应由城市的业主或其代表（人大）决定。
即使是为了打压房价，也应当对增量收税，而不是对存量收税。增量住宅价格的降低，才是真正帮助消费者。存量住宅大部分已经从开发商手中转移到普通居民，这些居民有的已经交完房款，有的正在按揭供房。房价降低对他们没有任何好处。我们不能为了满足一部人的购房需求，连带打击所有已经购房的居民财产。
财产税的征收还可以用来解决城中村、小产权房等一系列违章建设。一个建筑，甚至一座建立在自己土地上的物业，之所以“违章”，乃是因为其无偿使用了外溢的公共服务。在农村，没有公共服务，在宅基地上建房，完全是自己的事。但在城市里，因为存在公共服务，只要你有建设，就要为公共服务缴费——或通过购买土地及其包含的服务（在中国），或缴纳财产税（在其他国家）。否则就是在“盗窃”公共财产（如同窃电者在电线上免费私拉电线）。在中国，由于没有财产税，所以制止违章的唯一办法，就是强制拆除。
开征财产税，为这一类“违章”问题的解决，提供了一个新的途径。只要通过财产税为公共服务付费，“盗窃”公共财产的问题就会自动解决。经过一定的程序，在确认其不影响更大范围的公共利益（比如与规划矛盾）后，就可以通过补交罚款（补偿配套基础设施成本），获准拥有完整产权。与此同时，对这类住宅的使用者开征财产税。在现实中，这类住宅往往难以完全纳入城市配套（如中小学、消防），这时就可以在物业价值的评估中加以扣除。住户一开始就知道公共服务是不完整的，这样对某类公共服务没有特殊需求的消费者（比如老人不必靠近学校），就可以选择这类服务虽不完整但财产税较低的物业，或者利用节省下来的财产税，自行在市场上解决缺失的公共产品。
开征财产税不是简单增加一个税种，而是意味着整个“中国模式”的转变。
没有一成不变的商业模式，公共产品的提供也是一样。任何发展阶段都有其主要矛盾。好的模式，就是能适应这种主要矛盾的模式。在城市化的初期，大量基础设施需要投入。这些基础设施是公共服务的基矗因此，这一阶段的主要矛盾是怎样高效率地获得大规模投资。城市化完成后，随着大量基础设施建成，主要的问题是日常的经营和维护。这一阶段，主要矛盾是如何获得稳定、可持续的经常收入。
土地财政的模式适用于城市化的加速阶段，财产税模式适用于城市化的稳定阶段。因此，在城市化完成之前，就轻易自废中国经济增长的“独门武功”，并不一定是明智之举。当然，中国目前的情况很复杂，同改革初期相比，城市的增量和存量都很大。在我看来，在相当长的时间内，可能还是两种模式并存，老城部分采用财产税模式，新城部分采用土地财政模式。随着70年使用权到期，新城也逐步转向财产税模式。在新拍卖的土地中，使用权年限也可视情况逐年缩短，加快从土地融资模式向财产税模式转变。最终，大部分转为财产税模式。
不可否认，土地财政模式存在很多固有的制度缺陷，比如，长期以来城乡分隔的户籍制度，导致高房价以及贫富差距等。但同时，土地财政也存在很多尚未发掘的制度机会。应该说“土地财政”对如何“收”的问题，解决得比较好，但对于“支”的问题，还有很大改进的空间。
开征财产税，打击投资性需求，固然可以抑制房价，但也会削弱土地市场融资能力，而融资乃是所有国家为低收入者提供住房所面临的最大难题。
（作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授）【】.....................................................................................................................................................................................................................新加坡(65)6319-1922文字链+8613520850155中国区：报章/公关(86)13501169722图片广告(86)13911189959新加坡报业控股版权所有（公司登记号：198402868E）提醒：新加坡网络业者若未经许可，擅自引用本网内容将面对法律行动。第三方公司可能在早报网站宣传他们的产品或服务。不过您跟第三方公司的任何交易与早报网站无关，早报网将不会对可能引起的任何损失负责。
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