房屋优先购买权人有哪些顺序思维导图

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2023-02-20

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房屋优先购买权

债权债务

债权

优先购买权

房屋优先购买权人的顺序为：承租人，房屋共有人，共有旧房原住户，原产权单位，当事人选择将房屋卖出的会涉及到房屋优先购买权问题，一般而言承租人在房屋租赁期间是享有优先购买权的，房屋所有权人应当及时通知承租人是否行使优先购买权。

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思维导图大纲

一、房屋优先购买权人有哪些顺序

第一类人：承租人

在同等条件下，房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。

法律法规：房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

第二类人：房屋共有人

房屋共有人拥有房屋的优先购买权。另外，房产交易过程中，签定合同、过户都需要房屋共有人签字，或者出具房屋出卖的同意的证明书，否则房屋买卖合同无效。

法律法规：出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

第三类人：公有旧房原住户

法律法规：出售旧房时，原住户有优先权。

第四类人：原产权单位

二、房屋优先购买权声明范本

位于区路号房屋，房屋所有权证编号为，产权人为（身份证编号：）；声明人系该房产现时承租人（身份证编号：），租期至二零零年月日止，声明人无意购买该房屋，无论房屋以何种价格出售，声明人均放弃对该房屋的优先购买权。

特此声明。

声明人：

二零零年月日

三、如何保障房屋优先购买权

优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、买受人、主张优先购买权人等多人参加诉讼。而在诉讼中他们各自的诉讼地位如何，司法实践中的做法不尽一致。笔者认为，在诉讼程序处理中，可分以下几种情况处理：

一是买卖关系尚未成立的，优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果对其没有法律上的利害关系，其不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。如果因情况需要须由买受人出庭才能查清事实真相的，其可以作为证人出庭作证。

二是买卖关系已经成立，优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人将合法受让和占有标的物。

三是出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼，在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。

处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂，处理难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理：

如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人，且没有放弃或丧失优先购买权，就应当支持原告的诉讼请求，即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了房款的房屋，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;优先购买权人已得知出卖情况后，因客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议，但其主张权利时只要未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;出卖人与购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，损害了优先购买权人的合法权益，一经查实，应当宣布其买卖关系无效，如果房屋拆迁、改建，应视情况给优先购买权人适当的补偿。

数个共有人同时主张优先购买权的，如果房屋可以划分，则按均等优先购买处理;如果不能划分，数个主张优先购买权人协商解决不成的，由最先主张权利者购买;若最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实体困难的，应由住房确有困难的人购买。

房屋共有人和承租人同时主张优先购买权，应先考虑房屋共有人的权利，再考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可照顾承租人的优先购买权。

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