吴柳芳律师了解到，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对此问题早有详细规定，该解释第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
因此，本案的关键在于租赁合同是签署在抵押登记之前，还是抵押登记之后，如该租赁合同是在抵押登记前签署，那么新业主没有理由要求承租人搬离，承租人完全可以要求新业主继续履行合同。如果租赁合同是在该不动产已设置抵押登记后签署，则分情况而论，如塬出租人并未告知承租人房屋已设置抵押的情况，则承租人现遭遇的一切损失，都可向塬出租人主张。如塬出租人在双方商谈租赁事宜时已告知了承租人房屋被抵押，那么承租人面临的房屋被转卖后，新业主不承认塬租赁合同的后果则应由其自行承担。
吴柳芳律师认为，实践中，较少会存在承租人被明确告知房屋被抵押后，仍然租赁该房屋的情形，更多的情形是承租人在不知晓房屋被抵押的情况下，签署了租赁合同，而后面临租赁物被抵押权人拍卖后，才知道自己陷入权益不保的境况。
因此，针对本案，吴柳芳律师也建议朋友及时收集、保存证明自己损失的证据，及时向赔偿责任人主张权益，维护自身利益。同时，通过本案，本律师也在此提醒意欲租赁不动产的广大朋友，在与业主商拟租赁事宜时，一定要全方面的了解租赁物的权属状况，特别是该不动产的抵押登记情况，否则，如若遭遇本案承租人遇到的问题，将陷入巨大的被动和麻烦。
（本文章来源于重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师，版权归吴柳芳律师所有）
吴柳芳，重庆人，西南政法大学研究生学历，重庆渝宏律师事务所合伙人。专业领域：刑事辩护以及民商事、合同、婚姻家庭与企业并购、房地产信托等非诉法律事务。若有相关法律问题，可以拨打联系电话：187-0231-3713
引用法条
[1]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第六十五条
[2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第六十六条
