承租人优先承租权的构成要件思维导图

蓝胖子

2023-02-17

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承租人优先承租权

合同法

合同范本

租赁合同

我们都知道，为了保障房东不随意处分自己的房产，保障承租人的利益，设立了承租优先权。那么承租人优先承租权的构成要件有哪些？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，树图网小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

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思维导图大纲

一、承租人优先承租权的构成要件

（一）从主体来看，可以是公民、法人、国家，其中公民最基本。优先承租权的主体都是因法定事由的出现而产生，而且优先权人和债务人都是特定的。

（二）从内容看，有权利义务关系的存在。这种权利义务关系首先是优先承租权人和债务人在客观上具有请求与受偿关系。但这种关系不是按照平等原则来解决，而是优先承租权人得凭借法律赋予的特权，优先实现自己的权利。

（三）权利义务关系之间具有因果关系。优先承租权人权利的产生，必须是出租人的行为将给其造成一定的损害，对这种损害的救济在法律上给予优先考虑。

二、承租人的法律地位

要准确把握承租人的法律地位，就必须厘清房屋租赁权的法律属性。

（一）房屋租赁权是债权而非用益物权。

房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。因为“用益物权是优先于所有权的物权。……如果所有人对标的物的占有、使用和收益，与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益。”《民法典》规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”《民法典》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，房屋租赁权一直被认为是基于合同关系具有用益性质的债权。在《民法典》颁布前，有人提出应将房屋租赁权归入用益物权体系。《民法典》也对“居住权”作了专项规定，但其第一百九十一条明确：“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。”而且全国人大在进一步审查时“法律委研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此，法律委建议将草案第十五章删去。”这说明，认为房屋租赁权是用益物权只是学术界的一种观点，并未被我国立法机关采纳。由于《民法典》规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”因此有人认为：承租人对产权人所有的房屋，享有占有、使用和收益的权利，所以房屋租赁权属于用益物权。笔者以为这一观点不能成立：首先从逻辑上看，根据“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”并不能推出“对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益权利的是用益物权人。”这就犹如不能从“山羊有胡子”得出“有胡子的是山羊”的结论是一样的道理。其次从法律依据上看，《民法典》规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”而《民法典》中只规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权以及海域使用权等特许物权，根据物权法定原则，法律没有规定的，则不属用益物权。当事人不能自己创设物权，所以认为房屋租赁权属于用益物权是没有法律依据的。再次从操作层面上看，《民法典》确立了设立不动产物权依法律规定登记的原则，而目前相关法律如《房地产管理法》只规定房屋所有权的登记办法，并无使用权的登记规定，即目前尚无关于房屋租赁必须登记的法律规定。据此，房屋租赁权应系债权而非用益物权。至于今后是否将房屋租赁权纳入用益物权的范围，则不属本文研究范围，有兴趣的读者可以查阅相关文章[xiii]。我们说房屋租赁权不是用益物权，并不是否认房屋租赁权的用益性。正是由于房屋租赁权是具有用益性质的债权这一特征，决定了承租人在拆迁法律关系中的法律地位具有从属与独立的双重属性。

（二）承租人具有从属性。

由于房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。《拆迁条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。”即对所有权人进行安置的原则，在拆除租赁房屋时当然也是首先考虑对被拆迁人进行补偿安置，是否对承租人进行补偿安置取决于被拆迁人与承租人之间租赁协议的性质及约定。由于不存在拆迁人对被拆迁人及承租人的重复补偿安置，所以从这一角度讲对承租人的补偿取决于被拆迁人的让渡。所以在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。

（三）承租人具有独立性。

导致承租人在拆迁法律关系中的地位具有独立性的原因是租赁权的用益性。由于承租人对承租的房屋享有使用、收益的权利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆迁受到的损失单独要求补偿安置，即承租人的法律地位在某些方面独立于被拆迁人。需要说明的是，承租人的独立性不仅体现在权利方面，如独立的补偿请求权、独立的权利救济权等，同时也体现在其义务方面，如独立履行生效法律文书的义务。对此，本文第四部分在分析承租人权利义务时将进行详细论述，这里不再赘述。

三、优先承租权是指什么

房屋的“续租权”在法律上称为“优先承租权”，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。具体来说，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同;其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同。“在同等条件下，原承租人有优先承租权”出自我国《民法典》：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。

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