原告李某，被告陈某，被告上海某置业发展有限公司，第三人上海银行股份有限公司闵行支行，第三人上海市某置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人，被告陈某的委托代理人，第三人上海银行股份有限公司闵行支行的委托代理人到庭参加了诉讼。被告上海某置业发展有限公司、上海市某置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，李某与陈某原为夫妻关系，2008年10月30日经法院判决离婚。在离婚判决中认定：上海市某支路7弄4号301室房屋系双方于2007年3月22日共同购置，陈某对李某出示的、用以证明房屋状况的登记文件、银行还贷对账单、公积金个人帐户查询等证据均未表示异议，确认了李某的主贷身份及还款情况。因该房屋系预售房，符合产证办理条件时原被告已处于分居状态，故未确定产权。现原被告既已离婚，客观上双方已无法共同履行买卖合同并分享房屋权益，故诉至法院，请求依法分割房屋产权，大致分割的方法为：截止至2010年11月20日，双方实际为房产支付的房款、贷款、装修费用等共计人民币445877.39元（以下币种均为人民币），未偿还贷款本金为444750元。其中李某以婚前公积金及婚后单独偿还的贷款及利息共计59714.62元，应属李某个人出资，占已付款总额的13.4%,剩余86.6%应为李某、陈某共同出资。按上述出资比例，结合房屋的现评估价及房屋出租后产生的收益分配，房屋产权归陈某所有，陈某给付李某补偿款683376.75元。
被告陈某辩称，对房产分割不持异议，陈某同意将房屋实际买受人变更为己方，同时向李某支付相应房屋折价款，但对李某提出的折价款计算方法不能同意，己方认为的合理补偿款计算方法应为：除房屋首付款224868元系陈某父母资助应属陈某单独出资、离婚后李某单独还贷39189.29元应按相应比例各自负担外，其余款项包括租金收益、装修费、担保金等均属共同出资，按上述出资比例，房屋产权归陈某所有后，陈某应向李某支付补偿款438948元。
被告上海某置业发展有限公司辩称，目前系争房屋已具备办理产证的条件，当事人可持相关证明文件自行办理产权登记手续，故第三人不应成为本案被告。无论房屋产权如何分割，第三人均不持异议。
第三人上海银行股份有限公司闵行支行述称，作为房屋的抵押权人，希望房屋产权归具备贷款偿还能力的一方所有，以确保第三人的合法权益。
第三人上海市某置业担保有限公司述称，同意第三人上海银行股份有限公司闵行支行的意见，要求保障第三人的合法权益。
经审理查明，一、2007年3月17日，以上海某置业发展有限公司为卖方，李某、陈某为买方，订立《上海市商品房预售合同》一份，约定以总价744868元购买上海市某支路7弄4号301室房屋。同年3月22日，该房屋完成预告登记，预告权利人为李某、陈某；二、2007年3月8日，以李某为主借款人、陈某为共同借款人、上海银行股份有限公司闵行支行为贷款银行、上海市某置业担保有限公司为公积金贷款保证人，签订《个人某借款担保合同》一份，以系争房屋为抵押物，获取商业贷款220000元、公积金贷款300000元用以支付房款；三、2007年
5月12日，李某、陈某登记结婚；2009年12月9日，李某、陈某通过诉讼达成离婚调解协议，对除本案系争房屋之外的财产作了分割。2010年2月2日，李某诉至法院，请求判决如其诉请。四、经当事人申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对房屋价值进行了评估，评估结论为：上海市某支路7弄4号301室房屋包括固定装修总价格为1650000元。对此评估结论，陈某、上海银行股份有限公司闵行支行、上海市某置业担保有限公司均不持异议。且陈某表示，同意按此价格接收房屋，即房屋产权归陈某所有，由陈某向李某支付房屋折价款；李某认为，该评估价格高于房屋实际价格，但因陈某同意以此价格接收房屋，故己方不再要求重新对房屋重做估价。
另查明，李某、陈某对下列事实不持异议：一、房屋购买总价为744868元，其中房屋首付款224868元由陈某父母婚前资助，剩余520000元为贷款；二、房屋装修费用57725.20元由双方共同出资；三、除去物业费、中介方及营业税，李某取得房屋出租收益13573.20元；四、李某离婚后单独偿还贷款及利息共计39189.29元；五、诉讼过程中，陈某于2010年12月15日一次性归还了房屋贷款剩余本金及利息共计445981.38元，房屋抵押权随后注销；六、房屋抵押权注销后，李某取得贷款保证金退费2290.30元。
庭审后，陈某表示，考虑到本案客观情况，如房屋产权归己方所有，陈某同意向李某支付补偿款人民币450000元（此补偿包括为房屋分割所发生的其他费用）。
本院认为，李某、陈某作为系争房屋买卖合同的买受方及房屋产权的共同预告权利人，在婚姻关系解除以及系争房屋上设定的抵押权注销后，有权要求对此合同权益，即已经法定程序预告登记的房屋产权进行分割，现按庭审中查明的事实与证据，再结合各方当事人的陈述与争议焦点，本院就此案认定如下：一、关于权益分割的方式。1、李某、陈某对合同继续履行后，房屋产权归陈某所有，由陈某向李某支付补偿款的权益分割方式均不持异议，而陈某亦在诉讼过程中清偿了房屋剩余贷款，使第三人的利益得以保障，故本院对此分割方式予以确认；2、该分割方式确立后，合同应继续履行，而陈某将作为合同唯一的买受方继受合同的后续权利义务，直至房屋产权登记至其名下。同时，上海某置业发展有限公司作为出售方，在合同继续履行过程中应付配合办理产证之义务；3、鉴于陈某在取得房屋产权后，将向李某支付补偿款，故理应对该房屋的市场价值作出评估。现本案中相关评估部门对系争房屋价值已作出评估结论，且作出补偿的陈某一方对此评估结论不持异议，接受补偿的李某一方亦未要求对房屋价值进行重估，故本院对此评估结论予以确认。二、关于分割的原则。本案中的房屋买卖合同并未履行完毕，但房屋产权已进行了预告登记，故对此合同权益的分割实际应参照法律规定的共有财产分割原则--以该房屋产权作为共有财产，有协议则按协议处理，没有协议的应当根据等分原则，并基于共有人对财产的贡献大小等情况处理。依据上述原则，因对房屋物权取得的贡献通常体现于房款的支付，故本案中合同权益的分割主要应参照双方为购买系争房屋的出资比例而定。三、关于出资比例所涉争议的认定：1、因李某、陈某对房屋首付款由陈某父母于李某、陈某婚前支出不持异议，本院予以确认。如此支付情况属实，则在未有确凿证据表明陈某父母曾明示将此钱款向李某一方赠与的情形下，李某将此首付款视为其与陈某共同出资的主张缺乏法律依据，本院不予采信；2、李某于离婚后就此房屋偿还的贷款及利息应属其个人出资，而相对的，陈某于诉讼过程中为取得系争房屋产权而偿还的贷款及利息亦应属陈某个人出资；3、李某与陈某于婚姻持续期间为此房屋的投入，包括贷款清偿、装修费用等依法应属共同出资，原则上应予均摊。四、根据上述认定，本院认为，李某与陈某庭审中所主张的出资比例均有偏颇之处，故对当事人以其出资比例所计算得出的补偿款项数额不予采信，本案陈某应向李某支付的补偿款数额由本院依据上述认定的出资比，再综合考虑共有财产分割过程中其余客观因素，如双方系为婚姻共同购置房屋、房屋的收益及其他零星支出等酌定。现陈某据案情自愿支付450000元折价款已维护了李某的利益，符合本院的原酌定方案，与民法公平合理原则及法定的共有财产分割原则不悖，故本院对陈某的该补偿款支付意见予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：
一、原告李某、被告陈某、被告上海某置业发展有限公司签订的上海市某支路7弄4号301室房屋买卖合同继续履行，该合同的房屋买受方应变更为被告陈某，房屋产权应归被告陈某所有，由被告上海某置业发展有限公司配合办理产权过户登记手续；
二、被告陈某应于本判决生效之日起三十日内支付原告李某房屋折价补偿款人民币450000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，被告陈某可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
U170141402
U170096204
