北京新版购房合同征求意见思维导图

同游生死

2023-02-17

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北京

新版购房合同

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10月11日起，北京新版购房合同征求意见，即北京市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房预售合同》面向社会征求意见。

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思维导图大纲

购房合同首次设置章节

通常，商品房的购房合同分为两种，一种是预售合同，针对的是目前楼市中占大部分的期房；另一种是现房合同，就是购房者买到时已经是现房了。

市住建委相关负责人说，此次市住建委和市工商局修订和起草的3个示范文本，是依据住建部出台的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本，目的是进一步规范商品房交易行为，切实保障买卖双方合法权益。

一位参与修订范本的专家说，示范文本的征求意见稿在体例上与以往不同。“购房合同很厚，过去合同中是一条一条的条文直通到底，而新修订的则是根据购房的几大方面和环节，设置了数个章节。这样，老百姓要想了解哪个方面的内容，直接就可以翻到那个章节了。”

记者详细阅读了3个示范文本的征求意见稿，以预售合同为例，分为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项10个章节。

自住房合同设再上市等约定

今年上半年，个别自住房项目被曝出购房合同霸王条款的问题，如购房人需要将契税交给开发商代缴等。此后，市住保办会同相关部门，研究出台专用于自住房的购房合同示范文本。

昨日，自住房单独的预售合同示范文本也同时征求意见。

市住建委相关负责人表示，自住房限定购房价格和销售对象，与商品房相比，在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特别提示。一是提示购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

同时，自住房购房人要承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效。通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式，骗购自住型商品住房的，应承担相应的经济和法律责任，且5年内买受人家庭不得在本市购买住房。

焦点1 发现瑕疵开发商须修好再交房

参与修订和起草的专家说，此次示范文本中，修改较多的是房屋交付和质量方面。这对于购房者来说也是比较重要的。

过去，在收房环节中，购房者会验房，当然，如果地基、主体结构出了问题，肯定不能收房。但对于非专业人士的购房者来说，大都发现的是一些瑕疵问题，比如门窗翘了，墙面或地面有开裂或鼓包等。而绝大部分开发商都会让购房者先收房，然后把问题记录一下，以后再按照保修的规定来修理。这样的做法也并不违反合同，因为只要有了竣工备案验收表，就表示该房屋是可以达到交付收房的条件了。

而当购房者收了房之后，一些开发商则会将收房时反映的那些问题慢慢攒着一起修，购房者发现的这些瑕疵长时间得不到维修，不断地挑战购房者的容忍度。最终，一些着急装修或入住的购房者就会自己在装修中把这些瑕疵和问题修理了。

而在此次征求意见的范本中，则明确约定：如果购房人在验房时发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题，开发商要按照相关的质量规范、标准，在约定的日期内负责修复，并承担费用，修复后再进行交付。

“也就是说，开发商要保证交付房屋的质量，不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示，在这个章节中，首先合同会约定一个交房的时间，开发商也会把返修的富余时间考虑进去，但如果购房者反映的瑕疵问题迟迟不修理好，无法收房，一旦超过了交房期限，开发商就要承担逾期交房的责任。

而开发商逾期交房在合同中也有约定，每天都要按照总房款的相应比例支付违约金。