房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人,房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权,买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通,避免市场风险波动。
但是对于买受人来说,虽然减轻了支付压力,但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设?商品房是否能够按时竣工,以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的,尤其就目前来看,购买商品房是民众生活中的重要消费行为,所以为了维护消费者的利益,法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。
《商品房销售管理办法》第6条规定,商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;