我国《城市房地产管理法》第47条规定： “房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”抵押关系双方，一方是抵押人，另一方是抵押权人。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织;抵押， 权人则是接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。《城市房地产抵押管理办法》第5条规定：“房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。”根据我国有关法律规定，房地产抵押应当遵循两个原则：1.合法性原则。这一原则包含两层含义：一是设定抵押的房地产必律所允许的。法律规定不得为抵押物的房地产，如果设定了抵押，抵押权人在债务人不履行债务时，其抵押权就无法实现。二是设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产。抵押人必须享有对设定抵押的房地产的所有权和经营管理权。《担保法》第37条第4款规定：“下列财产不得抵押：……(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产……”《城市房地产抵押管理办法》第8条第1款规定：“下列房地产不得设定抵押： (一)权属有争的房地产……”在本案中，尽管联xx没有将房屋宅基地使用权交给于xx;但已将房屋以2万元的价格转让给于xx。应当说，联xx对房屋已经没有使用权，其仍然拥有宅基地使用证即为非法。
同时，联xx对房屋也不享有所有权，因此也就没有处分权。而联xx仍然以非自己所有的房屋设定抵押，违背了房地产抵押的合法性原则，其与银行间的抵押行为是无效的。2.同一性原则。这一原则是指土地使用权与地上建筑物一同抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。《城市房地产抵押管理办法》第4条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”因为联xx并不享有房屋的所有权， 自然也就不享有该房屋占用范围内的土地使用权，而联xx将并不属于自己的3间平房的宅基地使用证作为抵押物，实属违法。
联xx以宅基地使用证作为抵押物向银行贷款，是一种欺诈行为。《民法通则》第58条第1款规定：“下列民事行为无效：……(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的……”最高人民法院《关于贯彻执行{中华人乒民共和国民法通则}若干问题的意见(修改稿)》第124条第l款规定： “以自已不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”联xx对房屋已经不享有所有权，因此其设定的抵押行为是无效的，与银行之间的抵押关系不能依法成立。
《民法通则》第58条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”抵押是一种担保行为，抵押是否成立将会影响债权人对主合同履行的意思表示，但这不能简单地否定主合同的法律效力。无效的抵押合同涉及责任的分担。联xx在与银行签订抵押合同时，没有将该房屋已经转让给于xx的情况告知银行，显然这属于欺诈行为，应当对抵押无效承担过错责任。
