限购政策与购房合同解除问题思维导图

深知他心

2023-02-17

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合同法

合同知识

房产合同知识

今年上半年出台的国十条威力还未散去，由于近期楼市强势回暖终于引发了调控的进一步升级。近日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六大部委纷纷出台贯彻"新国十条"的新措施，但其中多项条款较前"新国十条"内容更为严格。这些政策包括要求对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、三套房全面停贷、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。专家表示，在房地产调控遭受失败质疑的时刻，中央此举意在加强问责力度，避免调控成为"空调"。

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思维导图大纲

一、购房人退房属于《合同法》解除合同的法律行为

商品房买卖合同以及二手房买卖合同从签订之日起就具有法律效力，如果没有法定事由应当按照合同履行，这是合同法的基本规定，也是民法诚实信用、约定必守原则的体现。购房人主动提出退房，其实就是要解除原签订的买卖合同，终止合同的效力。这就带来了如何解除合同以及解除合同后的责任承担问题。

二、商品房买卖合同解除合同的法律依据

在我国目前的法律体系中，对商品房买卖合同的法律问题规定最为明确的是2003年4月28日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这个司法解释对购房人解除合同也就是退房的依据做了系统完整的规定，其中购房者能够提出单方面解除购房合同的合理退房请求主要有下列几种：

(一)开发商不能按期交房。在交付房屋日期到来前，开发商明确表示或者以其行为表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要债务的，购房人可以解除合同要求退房。

(二)开发商将已售房屋私自抵押。商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同。

(三)一房二卖的。商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋私自卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权要求退房并解除合同。

(四)隐瞒房屋真实情况构成欺诈的。例如：开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同;开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

(五)房屋不符合要求的。例如：因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水、电气、管道等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

(六)开发商迟延履行主要义务。例如：开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

(八)合同中对购房人退房有明确约定的。在标准购房合同中，有协议条款部分，如果在签订合同时，双方对购房人有权要求退房规定了明确的条款，则可以依据该条款要求解除合同。

(九)双方协商一致。协商一致是解除合同的法定事由。

三、国十条以及各地的房地产调控政策出台后解除合同的理由

此轮房地产调控政策着力点是购房贷款政策，因此，限购、禁购政策都是从房贷政策上从严限制购房人。作为购房人来讲，不履行房屋买卖合同的主要原因也往往是房贷政策调整后无法按照原合同办理房屋按揭贷款。针对房地产新政的这种特殊情况，购房人解除合同的主要法律依据也就有了相应的增加，比如：

(一)因不可归责当事人双方的事由导致无法办理商品房买卖贷款的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，在购房人购买开发商建设的新房、期房过程中，如果出现国十条新政这样导致当事人无法办理贷款的情形时，可以以此作为解除合同法律依据，向开发商提出解除合同。

与其他退房理由相比，情势变更原则的适用范围更广，而且法律依据的法律效力更强。无论是从开发商手里购买新房、期房等商品房还是购买存量房(二手房)，如果在房屋买卖合同签订后，出现"国十条"、"京十二条"这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑都可以依此来获得合理的解决。由于情势变更对于合同解除后当事人的保护更为有利，因此在《合同法解释(二)》出台后短短半年时间，我国法院就受理了大量的情事变更解除或者变更合同的案件。而笔者作为律师，也曾在去年代理了一起由于国家政策变动导致的买卖合同无法继续履行而解除合同的案件，北京地方法院判决该合同解除并互不承担违约责任。对于"国十条"、"京十二条"政策下现房、期房、二手房买卖合同是否能依据情势变更原则变更或解除无疑具有很强的参考价值。

四、购房人解除合同退房的法律程序及权利救济途径

在目前房地产调控政策出台，房地产市场未来走势不甚明了的情况下，房地产买卖合同的双方都面临着市场的考验。购房人在解除合同退房过程中，一定要做到依法维权!一是要在解除合同前咨询专业律师，认真研究退房策略特别是情事变更原则解除合同，做到有理有节、有法可依;二是要在行使合同解除权时，要委托律师以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。三是如开发商有异议的请求人民法院(有仲裁协议的为仲裁机构)确认合同解除时候，要委托律师及时应诉。四是合同解除购房人在退房后要根据履行情况和合同的性质，委托律师做好善后事宜，如：要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。在开放商存在欺诈行为的情况下，购房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

在法治社会逐步形成的今天，怎样懂得利用法律武器最大限度的合理维护自己的权利是每个公民的基本意识。也是我们迈向法治社会的一个必要条件。法治社会的进程，应当是一个公民权利逐渐觉醒、底层民众的合法诉求逐渐得到彰显的历程。律师，作为国家的法律工作者，肩负着维护当事人的合法权益、维护法律正确实施、维护社会公平正义的职责。在房地产市场发展过程中，律师也应当担当起自己的社会角色，维护当事人的合法权益!

作者：张健