新房不同于商品房，购房风险你知多少思维导图

上古男污神

2023-02-17

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购买房子时的风险会有多大?不同购房者的认识也不尽相同。记者在调查中发现，大多购房者普遍认为购买新房的风险较小，只有买二手房因涉及中介等机构时才会有风险。事实真的如此吗?袁xx会长给出不同观点——“二者都存在风险。”

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思维导图大纲

新房≠商品房!

商品房主要是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，按照市场价进行出售。

而在生活中，很多市民在购房时看见是楼盘是新的，并且也有售楼处，就认为是商品房，其实不然。袁xx解释说，“有些新房并不是一手的商品房。部分开发商并非一手的使用权所有人，而是从别人手里接过的楼盘。这在开发建设中就形成了项目的二次转让，就不是真正意义上的商品房。”

袁xx给记者举例说，有的单位离高校比较近，但后来由于学校搬走，将学生公寓闲置下来。于是开发商就把学生公寓进行改造，并委托机构代理销售。这种情形的房子就不属于商品房，而是典型的二手房。尽管该楼盘是新房，也设置了售楼处。

购房者要查看楼盘的预售许可证。

预售许可证不仅要看正面，还要看背面!

袁xx介绍说，一些比较大的楼盘在建设中，有时开发商由于某种原因，预售许可证不是一次性取得，而是分一期、二期、三期。这就导致开发商在售楼处挂的是一期开发项目的预售许可证，结果二期楼盘紧接着开盘。于是，开发商就用一期的预售许可证销售二期的楼盘。此时，二期的许可证能否及时顺利办下来，都是未知的，所以会存在风险。

袁xx建议说，到售楼处买商品房的第一步就要看其是否有预售许可证。不仅要看正面，还要看背面详细的预售记录，以确定所买的楼号在预售许可证的记录里。

买小产权房“没保障”

根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

袁xx建议购房者一定要注意，农村集体建设用地建的小产权房很有可能变成国有土地，买这样的房子风险太大。将来征用土地需要进行拆迁，拆迁补偿也只能补给国家承认的土地所有者、土地使用权人，买小产权房的购房者无法得到补偿。

购买二手房的购房者一定要去银行做资金监管以保障权益。