下月起山东实行新版商品房合同思维导图

堕落时代

2023-02-17

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下月起山东实行新版商品房合同，10月29日省住建厅公示新版《山东省新建商品房买卖合同示范文本》。记者采访获悉，新版合同示范文本与此前正在执行的版本相比，增加不少新内容，具体来说，有8大新变化。

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思维导图大纲

变化1：预售还是现售，合同书不一样了

老问题：旧版《商品房买卖合同示范文本》未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。

新办法：29日，省住建厅公示的示范文本分为预售和现售两个版本。省住建厅相关负责人表示，由于商品房预售存在许多不可预测因素，以往购房者和开发商也常因商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致产生纠纷，因此新版合同分成两种版本，分别进行规范。

变化2：已抵押、出租的房子销售时要明确

老问题：“本想买套现房能早住进去，没想到房子竟然还有租客！”市民高女士近日遭遇了这样一桩窝心事。相关部门实际调研中发现，有的在售商品房项目抵押给银行的同时还销售给购房者，造成一房多卖现象；有的现房项目则把房子租出去再销售，造成诸多纠纷。

新办法：预售的商品房必须填明所售商品房的抵押情况，如果存在抵押的话，要明确抵押人、抵押登记机构等。如果购买人确实想购买已经抵押的房产，则要在合同的附件中约定，解除抵押的条件和时间等。

现售合同文本中，则除了明确房子的抵押情况，还要求明确房子的租赁情况。

变化3：不用再担心开发商携款潜逃

老问题：小马准备结婚买了新房，交了全款，谁知等房过程中开发商竟携款潜逃了。

新办法：合同条款明确要求，开发商出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。资金监管机构、账户名称以及账号也要明确填写。“房款放在监管机构可有效防止风险，市民可以放心。”相关人士说。

变化4：购房者的信息，开发商需保密

老问题：市民杨女士最近购买了一套商品房，房子刚买完，装修公司的电话就来个不停，买房造成的信息泄露令她苦不堪言。

新办法：针对这一问题，新版购房合同进行了规定，增加了买受人信息保密条款，明确开发商对购房者信息负有保密义务。具体来说，非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经购房者书面同意，开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买购房者的信息，或将购房者信息用于履行本合同之外的其他用途。

变化5：验房前开发商不得再出“幺蛾子”

老问题：80后小李在朋友圈“吐槽”：“去验房本来很高兴，却被要求先交税费，这规定哪来的？”还有市民反映，现在多数新房交付时是“先收房再验房”，业主先签字后验房发现问题，却难以解决。

新办法：新版购房合同对此进行了规定，在办理交付手续前，购房者有权对所购商品房进行查验，开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。业内人士认为，这一条款可使购房者能尽早了解到房屋是否存在质量问题，以便及时维权。如果是商品房地基基础和主体结构存在质量问题，购房者有权解除合同和要求开发商赔偿损失。

变化6：配套学校啥时交付，合同里要标明

老问题：完善的配套已成为吸引购房者的一大法宝，但现实中，不少业主遇到之前承诺过的公共绿地、名牌学校不是未建就是“缩水”的情况。“当初买房就是看上了这个项目的学校，眼瞅着孩子快要上小学了，学校还没建，哎！”市民周女士无奈道。

新办法：旧版合同对公共服务及其他配套设施的标准没有明示，业主在签约时若忽视相关约定，开发商交房时公共服务及其他配套设施未建成，无需承担违约责任。

新版合同示范文本将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。

变化7：承诺的装修不能只口头说说了

老问题：市民高先生买了一套精装房，购房时开发商承诺的卫浴、厨房等品牌装修，在交房时存在滥竽充数的现象，由于签合同时没注意，高先生投诉无门。

新办法：新版合同示范文本在附件中对装饰装修及相关设备标准进行约定。以起居室为例，内墙是用的涂料、壁纸还是其他，地面是大理石、花岗岩还是实木地板，这一系列问题都要在合同附件中有明确的表述。

交付的商品房达不到附件约定装修标准的，按照本合同约定处理，给予购房者相应赔偿。开发商未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

变化8：房子隔音咋样，也要写进合同

老问题：市民王女士的新房质量挺好，但隔音效果太差，与之前售楼人员的说辞严重不符，影响了她的正常生活。

新办法：新版合同示范文本要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。给购房者造成损失的，由开发商承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由开发商承担，整改后再次检测发生的费用仍由开发商承担。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商也要承担逾期交付责任。

(原标题：新版商品房合同后天启用泄露购房者信息开发商要担责)

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