购房合同和物业合同约定不一，哪个为准思维导图

西风不相识

2023-02-17

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购房合同和物业合同约定不一，哪个为准？《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。

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思维导图大纲

2011年9月14日，陈某某与金科开发公司签订商品房买卖合同1份，载明陈某某为买受人，买受房屋为第幢单元层商铺号房，面积329.29平方米，本项目首次交房后三年内买受人所购房屋的物业服务费按每月每平方米1元收取等内容。同日，陈某某对临时管理规约签字确认，该规约载明业主未按规定交纳物业的，每日应按应缴费用总额的千分之三支付违约金等内容。从2013年2月1日至2014年9月30日，除2013年5月因装修应全额计算物业费，其余期间按7折计算物业费，2014年10月1日以后全额计算物业费。陈某某共支付物业费19232.34元。以上事实，有物业服务合同、物业服务合同(续)、商品房买卖合同、临时规约以及当事人的陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为，物业服务合同、物业服务合同(续)系金科开发公司、金科物业公司真实意思表示，合法有效，对陈某某亦有约束力。陈某某与金科开发公司虽在商品房买卖合同中对物业费另行作出约定，但金科物业公司并非商品房买卖合同当事人，故商品房买卖合同对金科物业公司无约束力，陈某某无权依据商品房买卖合同要求金科物业公司按1元/月/平方米的标准收取物业费。

该院对金科物业公司按4元/月/平方米计算物业费予以支持，对陈某某主张之前支付的物业费过高，故并不结欠金科物业公司物业费的意见不予支持，认定陈某某结欠金科物业公司2014年10月1日至2016年3月31日的物业费24203.52元。临时规约载明违约金标准为每日千分之三，明显过高，金科物业公司调整为每日万分之五，该院予以支持。

一审法院判决

陈某某于判决发生法律效力之日起十日内支付金科物业公司物业费24203.52元(自2014年10月1日起至2016年3月31日止，按4元/月/平方米，面积336.16平方米计算)并支付滞纳金(以4033.92元为基数，自2014年10月11日起至实际还清之日止；以4033.92元为基数，自2015年1月11日起至实际还清之日止；以4033.92元为基数，自2015年4月11日起至实际还清之日止；以4033.92元为基数，自2015年7月11日起至实际还清之日止；以4033.92元为基数，自2015年10月11日起至实际还清之日止；以4033.92元为基数，自2016年1月11日起至实际还清之日止，均按每日万分之五计算)。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1072元(含公告费600元)，由陈某某负担。该款已由金科物业公司预交，陈某某于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付金科物业公司。

二审判决

二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。

本案二审争议焦点为：上诉人与开发商之间对物业管理费的约定对物业公司是否具有效力？

本院认为，收取物业管理费是物业服务公司根据物业服务合同的约定，是为小区业主提供物业服务后所享有的权利。因此，收取物业管理费的权利人不是开发商，而是物业服务公司。另一方面，交纳物业管理费是业主的义务。业主与开发商签订商品房买卖合同时，对物业服务费进行约定，而开发商与物业公司是各自具有独立法人资格的企业，开发商无权在未经物业服务公司同意的情况下，单方面作出物业管理费的约定。本案中，陈某某与金科开发公司在商品房买卖合同中对物业费的约定，对金科物业公司无约束力。

综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费472元，由陈某某负担。

本判决为终审判决。