一份不定期合同三个租赁权问题思维导图

我没你想的那样坚强

2023-02-17

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问题

租赁

三个

合同

原告

市场

被告

服务中心

摊位

左江

合同法

合同知识

居间合同知识

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思维导图大纲

第三人：不予答辩

原告吴某某诉称，某某市场于1989年由原告等个体经营户集资才得以修建，政府承诺原告享有优先租赁及续租的权利。长期以来，原告一直租用被告城关物管所的某某市场二楼西厅146号摊位，被告城关物管所按月、按季度收取摊租及各项费用，原告则按规定交纳摊租并按规定使用摊位;但是现在被告城关物管所又将该商铺租赁给了第三人新裕丰公司，要求原告与第三人另行签订协议，严重损害了原告对所租用商铺优先续租的权利。7月5日，被告城关物管所以装修改建某某市场成为崇左东盟国际商业广场为由，强迫原告从商场迁出，被告城关物管所的这一行为严重损害了原告的合法权益。

据此，诉请法院依法判决确认原告租赁被告城关物管所某某市场二楼西厅146号摊位的行为合法有效;确认原告对某某市场二楼西厅146号摊位有优先续租权，无需另行与第三人新裕丰公司签订租赁合同;由被告服务中心赔偿原告因停业造成的损失暂计2000元(以司法鉴定或法院酌定为准，从2008年7月开始计算至摊位由原告能继续经营为止)。

被告城关物管所辩称，城关物管所是服务中心派出的不具备法人资格的下属机构，是受服务中心授权委托，对某某市场摊位进行直接管理，所收取的租金全部收归服务中心所有，出租某某市场摊位的法律后果应由服务中心承担。

被告服务中心辩称，某某市场的房屋产权等资产为服务中心所有，服务中心对某某市场的资产，在国家授权的范围内享有所有权的全部权能;城关物管所受服务中心授权委托，对某某市场摊位进行直接管理，所得租金全部收归服务中心所有，出租某某市场摊位的法律后果由服务中心承担。2006年8月16日，服务中心(由城关物管所代表)与原告签订《某某市场摊位租赁使用协议书》。合同签订后，双方依约履行了合同全部义务。合同到期后，双方不再续签租赁合同，而是采用按实际使用时间收取租金的不定期租赁方式，服务中心实际收取原告租金至2008年5月30日，表明原告的摊位承租期限至2008年5月30日止。因服务中心与原告不再签订书面租赁合同，为此，双方存在不定期租赁关系，服务中心随时可以解除合同。2008年6月底，因某某市场进行整体升级调整，需收回全部摊位，服务中心向包括原告在内的某某市场的个体经营户发出通知，明确提出解除与原告的租赁合同关系，而原告却继续占据某某市场摊位拒不撤离，原告的行为已构成侵权，服务中心保留向原告追究侵权民事责任的权利。服务中心与原告签订协议书已履行完毕，双方不定期的租赁合同关系因一方提出解除合同而消灭了合同关系，原告要求继续履行租赁合同无事实和法律依据，且服务中心不再对某某市场的个体摊位进行单独招租，而双方并未明确承租方有优先承租权，合同法亦没有明确规定原承租人有法定优先续租权，故原告不存在优先承租权，原告所谓损失2000元的请求也没有任何事实和法律依据，其是否与第三人签订租赁合同和被告无关，因此，请求驳回原告全部诉讼请求不能成立。第三人新裕丰公司则对原、被告讼争不予答辩，对各方提供的证据亦不予质证，由法院依法裁判。

庭审焦点

不定期租赁是否有效

庭审中，原告诉请确认其租赁某某市场二楼西厅146号摊位行为的法律效力。法院认为，双方所签《某某市场摊位租赁使用协议书》属有效合同，故在合同约定的租赁期限内，原告租赁146号摊位的行为合法有效;2007年4月30日，协议约定的租赁期间届满，原告继续使用该摊位经营，被告没有提出异议并收取原告摊位租金至2008年5月，对此，依照合同法的相关规定，原《某某市场摊位租赁使用协议书》继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁，被告可以随时解除合同，被告于2008年6月起不再收取原告的摊位租金，并于2008年6月27日向包括原告在内的某某市场所有经营户发出通告，要求某某市场所有经营户在2008年7月5日前将所有货物及摊位设施撤离，说明被告已明确提出解除双方不定期租赁合同;据此，从2007年5月1日至2008年6月27日这段时间的租赁关系属不定期租赁期间，原告的租赁行为仍然合法有效;但从2008年6月28日起，原、被告的租赁关系已解除，原告至今仍不搬离摊位显属侵权。

原告是否享有优先续租权

2008年5月17日，被告服务中心把某某市场整体租赁给第三人新裕丰公司，为此，原告主张优先续租权。法院认为，根据相关法律规定，行使优先续租权的前提是在同等条件下，本案所指的同等条件主要是指对某某市场的整体租赁和升级标准的同等，原告主张其具有优先续租权只是针对某某市场的某一个摊位，并未提出其愿意承租整个某某市场，故原告行使优先续租权缺乏前提条件，即便如此，被告服务中心还对原告的经营出路做出了妥善的安置方案，然而原告不予理睬，也不搬离摊位，故原告的该项诉讼请求法院不予支持。

原告是否存在停业损失

关于原告是否存在停业经济损失的问题。法院认为，不定期租赁关系解除后，被告已轮番通知原告等经营户限期搬离某某市场，原告因拒绝搬离而造成其不能正常营业的经济损失，属原告自己的行为所致，与被告没有直接的因果关系，且原告也未能提供相应的证据证明其确实存在经济损失，因此，原告的该项请求法院不予支持。

案外说法

租赁是社会生活中的一种常见现象，租赁物可以包括很多种，如本案中的市场摊位，或者是住房、写字楼、汽车等等。在法律上，租赁也是一种特殊的法律关系，针对现实生活中由于租赁引发的种种纠纷，法律也有不同的规定。

本案中，原告提出自己应享有“优先承租权”，法律并没有对优先承租权的明确规定，但根据法理，承租人在同等条件下是可以具有优先承租权的。而本案中，原告显然不具有这个“同等条件”。优先承租权的法理来源于合同法的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

买卖不破租赁

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物卖给他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条也有规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。这是债权抗所有权的一个特例，也是物权优先于债权的一个例外。与此相通的，还有“抵押不破租赁”，《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”.