全方位解读销售合同思维导图

情殇未去

2023-02-16

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合同

买卖

房产

文本

房地产

解读

明确

购房者

商品房

合同法

合同知识

销售合同知识

《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本》2010年修订建议稿与2006年版合同，确有不少新颖之处。新的示范文本，主要结合2006年后实施的《物权法》等新的法律法规、司法解释以及审判实践，从保护购房者合法权益出发，对买卖双方的权利义务以及程序等更加具体化、明确化，操作性更强。

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思维导图大纲

一、增加了销售四证的具体内容

新的示范文本第二条增加了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》四证的具体内容，包括颁证机关和编号。该条款的修订可以确保购房者所购买的房屋具有合法的销售资格，避免发展商在未取得四证的情况下违法销售房屋。

二、明确了建筑物共有部分的概念

新的示范文本第四条明确了共有部分的概念。根据《物权法》和《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》的规定：共有部分包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分;消防、公共照明等附属设施、设备;.避难层、设备层或者设备间等结构部分;.其他既不属于建筑物专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。该条款的修订便于购房者享有共有部分的权益，也利于共有部分的管理。

三、按揭贷款方式付款程序的细化

针对在商品房买卖以及按揭贷款办理过程中因信贷政策的变化容易出现的纠纷的情况，新的示范文本第六条，明确了按揭贷款的主办方、办理期限以及按揭贷款未能订立的处理方式予以了明确。该条款的修订，明确了因银行信贷政策变化等不可归责于买卖双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同并使得商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方均可要求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者，保护了购房者的权益。

四、入伙文件和验收过程的细化

新的示范文本第九条和第十条，明确了《入伙通知书》中应注明入伙办理期限、入伙手续办理地点以及测绘报告必须得到深圳市房地产登记机关认可。第十一条，明确了开发商处理购房者提出的入伙异议、重新验收时间以及对工程质量的争议的处理方式。该条款的修订，有利于房屋交付过程的透明化，保护购房者的合法权益，确保购房者取得质量合格的房地产。

五、不可抗力概念的明确

新的示范文本第十四条，明确了不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，这符合《合同法》等法律对不可抗力的规定，避免开发商扩大不可抗力的概念，侵犯购房者的合法权益。

六、明确了销售广告、售楼书、样板房的法律效力

新的示范文本第十八条，明确了销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。该修订符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对销售广告、售楼书的规定，即销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。新的示范文本第十八条，又明确样板房装修装饰材料及其价格、规格、人工等必须以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。如开发商方未提供样板房说明，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。该条款的修订避免了开发商虚假和过度宣传以及货不对板等情况，避免购房者权益受到损失。