如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请思维导图

多情又困苦

2023-02-16

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要约和要约邀请是我们在日常生活中经常见到的两个法律术语，虽然常见，但业外人士不很容易弄清其概念，业内人士也不很容易划分清楚其界限和内涵。这就给我们――经常要利用各种手段宣传我们的产品和服务――的房地产行业出了一道难题。但因其内涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同，所以，如何理解商品房广告中到底哪些宣传属于要约，会构成合同条款的内容，哪些宣传属于要约邀请，不会构成合同条款的内容，对我们的意义还是非常重要的。

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一、要约和要约邀请要约在《中华人民共和国合同法》第十四条中有明确的定义：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”要约是希望同他人订立合同的意思表示，如果受要约人承诺，要约人就要受要约的约束，就要承担相应的法律责任。要约邀请在《中华人民共和国合同法》第十五条有明确的定义：“ 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”要约邀请又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，行为人在法律上无须承担责任。要约和要约邀请的区别在于：1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的；要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。3、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采用对话方式和信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。美国曾有一个很著名的案例，一个服装店在自己的橱窗上贴出广告，说某年某月某日第一个到该店购买服装的客人将享有以一个美金的价格购买到价值几千美金的皮大衣。很多看了广告的人都同店家一样，认为该广告是要约邀请，没有当真。但有一位老太太，真的是从夜里就来排队等候了，那一天开始营业后，她第一个到店，拿着一美元非要买一件皮大衣，店家不卖。为此，双方打上了法庭，法庭裁定，该广告虽然不是针对特定人，但因内容具体确定，不能理解为要约邀请，而是要约，判定服装店以一美元的价格卖给老太太一件皮衣。

二、针对商品房广告宣传中的要约和要约邀请的法律规定《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[２００３]７号，以下简称司法解释）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

四、商品房广告宣传应实事求是商品房广告的特点为：①广告宣传中通常包括对房屋和配套，特别是公共部分和房屋开发规划范围外周边环境及相关设施的宣传的说明和允诺，这些说明和允诺远远多于商品房买卖合同条款，而且通常采用图文并茂的方式，给客户的印象比较深刻，传递的信息也比合同多。比如：建筑的效果图，建筑局部（大堂、电梯厅等）的效果图等，这些图片会反映出建筑的外立面的颜色、造型、材料等等信息，而这些在合同中是没有的。②这些广告宣传比较具体、明确。正因为商品房广告宣传具有这些特点，比较容易被理解为要约，因此在进行广告宣传时应实事求是。如果确实遇到规划等发生调整和变化，应按照合同约定及时通知客户，以免发生不必要的纠纷。