“反跳单”条款是否有效？思维导图

清风浅

2023-02-16

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反跳

单

条款

是否

有效

合同法

合同效力

合同效力纠纷

“反跳单”条款是否有效？《合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

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思维导图大纲

【案情】

2012年5月16日，吴某与赖某签订了一份房屋买卖居间合同，合同约定吴某为赖某出售一套房屋，双方签订了委托协议书，协议写明“房屋出售成功后赖某一次性向吴某支付中介费6000元，如果赖某与吴某介绍的客户私下交易的，吴某可要求赖某支付中介费及违约金，违约金为中介费的双倍”。吴某接受委托后，立即带着急购房需求的康某到赖某处看房，但是赖某告知吴某他要将房屋卖给一位朋友，不卖给康某。

后吴某发现赖某把房屋卖给了康某，且这一情况得到了康某的证实。2015年3月24日，康某将房屋中介费支付了吴某，但是吴某多次要求赖某支付中介费，赖某却久拖不支付，遂诉至法院要求赖某支付中介费及违约金12000元。

【分歧】

关于本案中“反跳单”条款是否有效，存在两种不同的意见：

第一种意见认为“反跳单”条款是无效的。“反跳单”条款是中介机构单方提供的格式条款，其未与当事人进行协商，限制了当事人选择的自由。

第二种意见认为“反跳单”条款是有效的，它是当事人之间在平等、自愿、协商的基础上达成的协议，是真实意思表示，且该协议并不违反法律的强制性规定，因此应当是有效的。

【评析】

笔者赞同第二种观点。

第一，格式条款并非当然无效。《合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第40条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从法律规定的角度来看，我国法律并未规定格式条款当然属无效。

在与交易相对人签订协议时，提供格式条款的一方若未出现《合同法》第40条规定的情形，或者已采取合理的方式提醒当事人注意，则该条款应当对双方产生拘束力。本案中，吴某提供的“反跳单”条款并未出现采用欺诈、胁迫等方式签订或有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形出现，而是在双方自愿平等的基础上达成的协议，因此应当是有效的。

第二，“反跳单”条款是维护市场交易公平的必要。在房地产交易市场，经常会出现房屋买卖合同双方通过房产中介机构的居间服务选定了房源或与买卖双方取得联系后，但为了逃避中介费，通过其他中介机构或买卖双方私下直接完成交易的行为，这就是所谓的“跳单”。按照权利义务一致原则，委托方享受了中介机构提供的居间服务，则应该按照合同约定支付相应的居间费。

这种“跳单”行为，利用了中介机构提供的居间服务，但是却逃避了支付佣金，有违市场交易公平原则。且对中介机构来讲，其已经按照合同的约定提供了居间服务，却未能得到合理的报酬，这对中介机构也是极不公平的。因此，这种“反跳单”条款的存在一定程度上也是促使居间合同双方当事人按照合同约定诚实履行自己的义务。

(原标题：“反跳单”条款是否有效？)