二手房买卖合同中什么是后合同义务思维导图

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2023-02-16

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二手房买卖合同

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后合同义务

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合同义务

先合同义务

二手房买卖合同中什么是后合同义务？后合同义务，又称附随义务，是指根据诚实信用原则，当事人在履行合同的过程中，由合同的性质、目的以及交易习惯等而附带产生的义务。《合同法》第92条对此作了规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。一般来说，后合同义务主要有：告知义务、注意义务、协助义务、通知义务、说明义务、照顾义务、保密义务和忠实义务等。下面由树图网编辑在本文为您详细介绍二手房买卖合同中后合同义务的知识。

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思维导图大纲

(一)在二手房买卖中，协助义务和告知义务尤为重要。

1、协助义务：上、下家不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后，基于诚实信用原则的要求，也需要协助另一方当事人采取一定措施。如上家应当尽快把户口迁出原址，同时下家也应给予一个合理的办理期间。

2、告知义务：又称为通知义务，即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后，上家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉下家。例如，上家把房屋连同屋内设施如淋浴器、煤气灶等一起转让给下家的，不管是有价转让，还是无偿赠予，都必须把这些设备的具体状况告诉下家。

(二)结清水表帐单

若自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，上、下家不需要办理水表过户手续。因此，在二手房交易过程中，下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定，也没有查核具体已使用的数字有多少，或没有询问有无拖欠水费等情况，结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定：不论是谁使用的，凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了，同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。

(三)告知电表状况

目前，本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度，取消了过去的实名制，过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了，但是笔者就曾接待过这样一位市民，事情是这样的，下家与上家已办结交房所有手续，且已入住半年有余。

(四)协助煤气过户

(五)结清电话费

随着市民生活水平的提高，有的家庭已经安装了多门电话线路，此时下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。在此，笔者建议购房者，现在电话新装很方便，你完全可以让原房主将电话移走，不计入房价。然后另外申请安装电话，以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可，那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单，一并清结后，再办理过户手续。

(六)协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制。从笔者处理的几起纠纷来看，情况大多发生在封端问题上。由于二手房买卖中有一部分是空关房，平时无人居住。因此，原业主一般不去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站自然要作封端处理了。问题是如果上家事先不告知下家的话，就极易引起“后合同义务”履行的纠纷。因此，建议购房人可在合同补充条款中约定：上家应当提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

(七)结算维修基金

物业维修基金剩余款额结算的纠纷比较多。大多发生在二手房交易过程中上家遗忘了收取房款以外，还有一笔维修基金没有结算，等到想起时再去找购房人协商，麻烦就大了。按照房地产管理部门规定：转让住宅时，维修基金帐户中剩余部分的款额是不予退还的，其中由上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取。

(八)迁移户口

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。据不完全统计，出现这种现象的原因有以下几种情形：一是原同住人不同意出售，而中介商违规操作；二是权利人与同住人分配不均；三是转让人无新住宅，无处迁移；四是转让人怠于履行，迟延迁出。正是由于以上四种情形，使得二手房交易风险陡增。

(责任编辑：六六)