要转让房产，债权人可否行使撤销权思维导图

情殇未去

2023-02-16

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债权人

转让

房产

债务人

行为

被告

财产

撤销权

合同法

合同保全

债权人撤销权

[案情]

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思维导图大纲

2003年4月8日，高捞与其妻弟徐建成达成房屋买卖协议，双方约定，高捞把其所属的四间门面房及院落和其它六间住房以2万元的价格转让给徐建成。高捞所转让的门面房，其中北面两间曾经鲁山县价格评估鉴定评估价值为4万元。庭审中高捞亦陈述其转让的房产价值市场价约8万元。且转让时徐建成也知道高捞负有债务未能清偿。高捞转让房产后，高捞表示无力翟炳清偿，翟炳要求高捞撤销其转让房产的行为，但遭被告拒绝，遂引起诉讼。

原告诉称，原告于2002年3月6日借给被告现金44000元，该款到期后，被告拒不偿还。2003年2月，原告提起诉讼，并同时对被告位于董村街的四间门面房申请了财产保全，鲁山法院对该四间门面房进行了查封。由于该房因别的案件早已被查封，2003年4月7日，鲁山法院对原告申请的保全措施予以解除。2003年4月8日，对被告的四间门面房原来的查封裁定也被解除，同日，被告以2万元的极低价格转让给其妻弟徐建成。被告的四间门面房仅北面两间就曾鉴定价值为肆万元，现在被告把四间门面房连同院落及其它六间住房，仅以2万元的价格转让出去，这个价格明显是不合理的低价，从而使原告的债权无法实现。现请求：1、撤销被告以明显不合理的低价把其房屋转让给第三人的行为。2、被告承担本案的诉讼费，律师代理费共计1050元。

被告辩称，被告转让的房产系被告的合法财产，被告有权处置;被告与徐建成的房屋交易是在法院的查封被解除后进行的，系合法行为;被告转让房产的价格并非是2万元，而是7万元，买卖协议上面虽然标明转让价格2万元，但主要是向房管部门少交纳契税，才隐瞒真实价格。

第三人徐建成未答辩。

[审判]

法院审理后认为，撤销权是指当债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人可以依法请求法院撤销债务人所实施行为的权利。我国合同法第七十四规定，因债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被告在其债务未能清偿的情况下，把价值8万余元的房屋以2万元的价格转让，已经属于明显不合理的低价转让的行为，该行为的实施，使原告的债权无法实现，从而侵害了原告的合法权益。第三人徐建成作为被告的妻弟，在接受被告的房屋转让时，已经知道被告负有债务未能清偿，该转让行为会侵害其他债权人的债权，却仍然与被告进行房屋转让行为，其行为也侵害了原告的合法利益。被告和第三人之间的低价转让行为，已给符合撤销权的成立条件，原告诉请撤销被告和第三人之间明显不合理低价转让房屋行为，属于主张自己的合法权利，本院应予支持。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第二十六条的规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费，差旅费必要费用，由债务人负担;第三人有过错的，应当适当分担”。因此，原告诉请被告承担律师代理费于法有据，应予支持。第三人徐建成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且在举证期限内未提交任何证据材料，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条的规定，判决撤销被告高捞于2003年4月8日以2万元低价转让房屋给第三人徐建成的行为。宣判后，当事人均未上诉。该判决已发生法律效力。

[评析]

该案系撤销权纠纷案。撤销权与代位权共同组成了债的保全制度的内容。撤销权是债的相对性的例外，使得债的效力扩及到第三人。其对于保障债权实现，推进市场经济有序化和良好信用制度、商业道德形成，防止债务人实施不正当行为逃避债务具有重要意义。

根据《中华人民共和国合同法》规定，债权人在两种情况下可以行使撤销权。其一，必须具备以下条件：1、须债务人有财产处分行为。撤销权行使的目的是撤销债务人实施的有害债权的财产处分行为，如无债务人处分财产的行为，撤销权就失去了对象。债务人的财产处分行为包括债务人减少财产或增加财产负担行为。前者如将财产赠与他人或以不合理的低价出售，放弃对他人的债权;后者如为他人提供财产担保等。2、须债务人之处分财产行为危害到债权实现。债务人虽处分其财产，但仍有清偿能力的，债权人不得主张此权利。3、在时间上，债务人的财产处分行为须发生与债权成立之后。其二，债务人以明显不合理的低价转让财产，侵害债权的，债权人能证明受让人知情时，享有撤销权，否则不得主张撤销权。

在形式上，债权人行使撤销权必须通过诉讼程序，即向人民法院提起诉讼，请求法院撤销而不能通过其他方式行使。

需要注意的是，撤销权应自债权人知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使，超过此期间的，撤销权消灭;自债务人的行为发生之日起5年内没有撤销的，撤销权也归于消灭。这里的“1年”、“5年”均为除斥期间，而非诉讼时效，不适用诉讼时效中止、中断、延长的规定。

行使撤销权的效力体现在以下两点：1、法院依法撤销债务人的行为后，债务人的财产处分行为自始无效;第三人因该行为取得的财产应当返还债务人;2、第三人因该行为而免除的债务应当恢复履行。债权人行使撤销权的必要费用，应由债务人负担。当然，对于第三人返还的财产或履行债务的利益，债权人并不享有优先权。

本案中，债权人的债权业经法院确认，债务人在不能清偿债务时，将价值8万余元的房产以2万元价格转让于第三人，第三人在明知的情况下受让该财产，结果侵害了原告的债权利益。原告依法行使撤销权是正确的。

(作者单位：河南省鲁山县人民法院)