我国的所有权保留制度源于《民法通则》。《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》第84条作出了更明确的解释：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”《合同法》第134条则直接规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”以上即是我国所有权保留制度在立法上的体现。同时也不难看出，我国有关所有权保留制度的规定仅是原则性的，相对纷繁复杂的商事交易和审判实践，显得捉襟见肘。本文拟对所有权保留的法律性质、不动产能否成为所有权保留的客体、所有权保留的效力、所有权保留制度与其他法律制度的对抗效力等问题浅抒己见。
关于所有权保留的法律性质，各国学者真可谓众说纷纭，百家争鸣但归纳起来，可分为三类：第一类学说是立足于所有权转移的角度；第二类则立足于债的担保的角度；第二：类是立足于所有权的特性。
立足于所有权转移的学说主要存在两种观点：一种观点是“附停止条件的所有权转移说”，认为所有权保留是一种附停止条件的所有权转移。此观点为德、日及我国台湾地区的通说。另一种观点是“部分所有权转移说”，认为在所有权保留买卖中，出卖人将标的物交付给买受人的同时，随着买受人各期价金的给付，所有权的部分也随之移转于买受人，从而出卖人与买受人共同拥有一物。
立足于债的担保功能的角度，有以下三种观点：其一是“质权说”，认为出卖人保留的所有权的性质与质权的性质相同，买受人实际上已因标的物的交付而取得了所有权，出卖人保留的只是用以担保没有清偿的价金债权的不占有标的物的特殊性质的质权。其二是“担保物权说”，认为出卖人以保留标的物所有权为手段来担保其全部价款得以清偿，此时出卖人手中的所有权实质上是其实现全部价金债权的担保物权该说为德国民法理论界普遍采用。其三是“担保权益说”，认为所有权保留事实上是担保权益的保留，卖方保留的所有权就是在出卖的货物上设定担保权益。
立足于所有权的特性，有两种学说：一种是“法定所有权说”，该观点采自英美法上“区分所有权理论”。即出卖人所保留的为法定所有权，旨在担保价款获得清偿，其于买受人不履行债务时可依法定所有权取回标的物，故为法定所有权人；而实益所有权则随着标的物占有的移转同时移转于买受人，买受人因而享有标的物的占有、使用、收益等权能，待价款清偿后再一并取得法定所有权。另一种是“限制所有权说”，认为出卖人所保留的所有权为受到限制的所有权，出卖人保留所有权的目的在于确保自身价金的清偿，与其他担保物权功能并无二致。惟就法律观点言之，所有权人地位与担保物权人的地位显然不相同，就当事人主观意思言之，卖方保留所有权之目的亦在于期望得以所有权人的地位行使权利。
上述学说从不同角度阐述了所有权保留的性质，但仔细研究，大部分观点值得商榷。“部分所有权转移说”背离了买卖合同中出卖人与买受人的真实意思表示，实践中，出卖人运用所有权保留的目的决非想与买受人共有一物；“质权说”、“担保物权说”、“担保权益说”均立论在所有权保留的功能上，从不同的角度担保出卖人全部价金债权的清偿，但却忽视了所有权与质权、担保物权本质上的根本区别，前者是完全物权，后者是限制物权，前者是自物权，而后者是他物权等等。关于“担保权益说”对所有权保留的性质无法作出体系化的解答；“法定所有权说”来自英美法系的双重所有权理论，与大陆法系固有的一物一权的观念不合；至于“限制所有权说”的阐述，只是说明出卖人保留的所有权的权能受到限制，并没有从根本上揭示所有权保留的法律性质，因为出卖人依据所有权保留制度保留的所有权因标的物已转移占有，因而其所有权的权能一部分已分化于买受人，出卖人的所有权权能受到限制。综上，笔者同意所有权保留的本质属性应当是“附停止条件的所有权转移说”，因为所有权保留的买卖与普通的买卖合同在合同目的上并无二致，即“出卖人取得标的物价金与买受人取得标的物的所有权”，所以所有权的转移同样是所有权保留买卖的核心内容，只不过对所有权转移附加了一个停止条件，即在“买受人支付价金或履行了特定义务”前，标的物的所有权停止转移，即使标的物已交付于买受人占有、使用，但标的物的所有权仍归出卖人所有。而一旦所附的停止条件消失，所有权即转移于买受人。此观点与《＜民法通则＞若干问题的意见》第84条的宗旨是一致的。
在所有权保留的买卖中，如标的物系动产，买受人虽先行占有标的物，但因所有权保留的约定而不享有所有权，此时出卖人保留的所有权与买受人占有标的物不会产生法律上的冲突。但如买卖合同的标的物系不动产，双方于合同签订后买受人付款前已办理了物权的变更登记，同时合同中又约定了出卖人的所有权保留条款，此时出卖人依约定保留的所有权与买受人实际已取得的所有权即发生冲突，有观点认为所有权保留的约定可以对抗物权登记，但笔者认为根据物权的公示原则，不动产转移的公示方法即是登记，既然事实上所有权已经发生转移，则仍约定出卖人保留所有权已无意义，如所有权登记转移行为发生于合同订立前，则约定不能对抗物权登记的强制性要求；如发生于合同订立后，则应视为双方以物权变动的实际行为变更了合同中的所有权保留条款。总之，所有权保留对已登记转移的物权不产生对抗效力。
所有权保留发生于出卖人与买受人之间。买受人占有、使用标的物但却不是所有权人，出卖人享有所有权但却不占有标的物，因此导致了所有权与占有状态的分离。不动产尚可依不动产登记进行判断，但是对于动产，因为占有系其通常的物权公示方法，所以通常情况下第三人只能根据买受人占有的实际状态来判断所有权的归属。如此一来，所有权保留就难免与第三人的权利发生冲突，影响交易的安全性和稳定性。一直以来，为了解决这个问题，大多数国家均求助于公示制度，即通过法律程序对所有权保留的状态予以公示的方法各国规定不同，主要存在三种不同的立法例：（1）登记生效主义，即当事人约定所有权保留，除当事人达成合意外，尚须履行一定的登记手续才能发生效力几（2）不登记主义，即当事人就所有权保留达成合意即可生效（3）登记对抗主义，即当事人约定所有权保留，达成合意即可生效，实行自愿登记，登记则产生对抗第三人的效力；不登记则不能对抗善意的第三人。在以上三种立法例中，显然登记对抗主义最其合理性，法律既不必过多干预当事人意思自治，又能最大限度的协调出卖人、买受人和第三人之间的利益冲突，最大程度地保护交易的安全性。我国目前尚未针对所有权保留对抗第三人的程序予以规制，所以实践中发生权利冲突在所难免。
(1)所有权保留与第三人所有权的善意取得在所有权保留的买卖中，出卖人保留标的物的所有权，买受人虽然占有标的物，但却因不享有所有权而不享有处分权，故买受人非依合同约定或出卖人同意，对标的物无权处分，但是第三人基于买受人对标的物的占有状态而相信买受人有处分权，从而善意有偿购买，并且买受人已将标的物交付与第三人，则所有权保留不能对抗第三人的善意取得，标的物的所有权应归第三人所有，这样更有利于维护交易的稳定，出卖人不再享有请求买受人或第三人返还标的物的权利，况且占有、使用标的物原本也不是所有权保留买卖中出卖人的目的，出卖人只能依据其他救济途径追求其价金债权的实现
(2)所有权保留与第三人善意取得的抵押权与质权。在所有权保留的买卖合同成立之前己存在的抵押权与质权，因其成立在先，依法应认定有效，《担保法》及其司法解释对此已作出了相关规定，所以在此不作探讨。在所有权保留的买卖合同有效成立之后，因标的物已转移占有于买受人，所以出卖人已无法在标的物上设立质权，但出卖人却仍可能以所有人的身份在标的物上设立抵押权；而买受人基于对标的物占有的现实状态，其有条件在标的物上设立抵押权和质权。无论是出卖人设定或是买受人设定，如果第三人出于恶意，法律自然不承认其效力，故也不存在效力对抗的情况如第三人系善意取得，则既可能与出卖人的所有权产生冲突，也可能与买受人的期待权产生冲突。依善意取得的民法理论，应当确认抵押权与质权的效力，而基于抵押权与质权作为担保物权所具有的限制所有权的基本属性，所有权保留不得对抗第三人善意取得的抵押权与质权。
(3)所有权保留与第三人的留置权。留置权是一种法定的担保物权，留置权是否存在善意取得，学术界观点不一。按传统民法理论，留置权的成立是在债务人享有所有权的标的物上成立，而不能在他人享有所有权的物上成立，按此观点，当买受人尚未取得标的物所有权而委托第三人承担修缮、保管或运输义务时，即使未依约付费，第三人亦不享有留置权，自然与所有权保留不会产生对抗。但是笔者认为法律设立留置权的宗旨在于第三人基于特定的法律关系因其与物之间的牵连而产生的法定权利人并不是主导因素，而且根据《最高人民法院关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第108条的规定“债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无权处分该动产的权利，债权人可以按照《担保法》第82条的规定行使留置权”，可以认为我国法律承认第三人的留置权能够善意取得，因留置权的效力依法优先于抵押权、质权，无疑具有对抗所有权保留的效力。
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