股权收购获得土地使用权的方法思维导图

失落感

2023-02-15

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土地

使用权

收购

股权

公司法

兼并收购

股权收购

导读：土地是房地产企业生存的根本，做为房地产企业要想保持连续生存和发展，土地的储备量起到重要的作用。同时土地做为一种不可再生资源，国家也进行着严格的管控。

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思维导图大纲

一、房地产企业取得土地的方式可以概括为三种：

1、划拨：一般是无使用年限，多用于公益事业用地、安居工程用地、危改扑迁、工商企业改造、基础设施用土等。)

2、招标、拍卖、挂牌。通常的情况下是以"价高者得"为唯一衡量标准。

3、土地使用权收购、兼并、置换。

4、以收购公司股权方式获得土地使用权。

这里面我们着重讲如何通过股权收购获得土地使用权。

收购公司股权方式获得土地使用权简单的说就是通过收购拥用大量土地的企业股权(这里所说股权数量应达到掌握控制权之数量)，来达到控制公司的目的，近而控制公司所拥有的土地使用权。

二、为什么要以股权转让(zhuanrang)获得土地使用权

处分土地使用权和处分股权是两个层面和不同主体所形成的法律关系。通过股权转让(zhuanrang)方式完成实际的土地使用权变更仅仅为股权层面的变更，进行转让时仅需满足相关法律法规对股权转让的条件，不涉及权属公司的土地使用权的物权变动。

在税收方面，通过股权转让国家不征收营业税、契税、土地增值税。土地使用权、项目或在建工程的转让与之相比，必须多交相当于成交金额3%的契税、房产交易中心的交手手续费0.5%，转让方须承担转让的营业税5%和土地增值税。

股权转让形式下的土地转让不需要到房地产交易中心办理过户手续和到房屋土地管理局重新签订出让合同，它不受《城市房地产管理法》等相关转让法律及法规。

通过股权转让获得土地使用权具有保密性。一般来讲公司股东的变更，除依法必须公示的情况外，只要经过工商部门的变更登记即发生效力，无须第三方的认可。而土地使用权一般转让必须经过申请、报批等手续。如果所转让的土地会产生债务，则需通知相关债务人清理债务。对于项目转让来说也需履行申请、报批、转让等程序。

三、股权转让程序

依据《公司法》规定，公司股权的内部转让，无须征得其他股东的同意。有限公司股东向股东以外的人转让股权，一般应过以下程序：

1、转让股权的股东向公司董事会(不设董事会的为执行董事)提出书面申请，申请必须载明转让的理由、受让人的姓名或名称、住所、转让股权的份额及其价格(或作价方法)等情况，并附(经股东会决议通过即可生效的)股权转让协议。

2、公司董事会依法召集临时股东会议，就该股权转让的申请作出决议。(如经全体股东过半数通过，则可依股权转让协议履行，或由不同意的股东行使优先购买权。如未获全体股东过半数通过，则股东不得对外转让)。

3、股权转让完毕，依法修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。

4、依法办理公司变更登记手续。，"有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或自然人身份证明。"

5、涉及到土地使用权利主本发生变化的(兼并)，还需办理土地使用权变更登记。

四、通过股权转让获得土地的主要法律风险

1、被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体和股权转让的合法性。

2、对出让股权性质进行确定，如果是国有股权转让，必须扫法定程序进行交易，并须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。

3、收购项目公司股权后，收购方到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经过外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同没有生效。

五、对法律风险的规避

1、提出担保。受让方要求出让方提供母公司担保或上市公司担保。

2、保证金：在股权转让合同中，采取分期付款方式，留一部分尾款作为保证金(一般是成交金额的25%，期限一般为股权交割日后的12个月或24个月)。

3、尽职调查：侧重于公司债权债务、抵押担保;土地使用权是否有其它的瑕疵，有被查封、抵押或出租等禁止或限制转让的情形;财务状况等涉及最终收购目的的事项。

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