开发商“非典型”融资思维导图

女王驾到

2023-02-13

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在银行借贷、销售回款这两把屡屡挥动的资金利剑经历宏观调控的冲击而渐渐生锈后，越来越多的开发商不得不寻求一些非传统的融资方式。IPO、借壳上市、定向增发、短期融资债券、房地产信托、REITs……资本市场的狂飙突进让这些非传统的融资方式有渐成主流的态势。

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思维导图大纲

2006，你上市了吗？这句话成为过去一年开发商最热衷讨论的话题之一。

为了实现上市，众多开发商不惜投入大量时间、精力、甚至预算支出，只为在资本市场争得一席之地。除了世茂房地产、瑞安房地产在2006年成功登陆香港股市外，从众多内地房地产企业又传出酝酿上市之说，包括广州恒大、奥园置业等知名企业。

大多数开发商并不避讳准备上市的说法。“酝酿上市是肯定的，传统的大型房地产开发企业在目前同样遇到资金瓶颈，没钱就没有办法加力发展。”广东某大型地产集团的高层表示。

另外，中型房地产企业的上市之路也在进行中。“我们近日正在为一家浙江的房地产开发企业做上市的前期准备工作，目前已经报送证监会审批。”申银万国的一位经理称。而据他介绍，未来还会陆续有房地产企业进行IPO融资，也许那些企业现在并不为市场所熟知。

如果开发商无力直接上市，那最好的方式就是借壳。据不完全统计，仅2006年第三季度就有30余家房地产企业通过借壳方式A股上市，具体做法是先由房地产企业收购已经上市的“壳公司”股权，再将优质房地产项目注入“壳公司”，进而完成公司名称和主营业务的变更。

开发商如此热衷于资本市场融资并非一时兴起。元旦前后，申银万国、光大证券、国信证券、东方证券等各大证券公司争相开办投资推介会，各路分析师激情洋溢地高唱股市“黄金十年”。

基于资本市场分析人士对房地产行业的持续看好，越来越多的投资者涌入股市追捧房地产股，上市融资也随之成为开发商的融资首选。关注股东和普通投资者利益成为房地产上市公司的口号，而他们的资金命门就掌握在这些“芸芸众生”手中。

定向增发与短期债券

除了持续上涨的股价外，已经上市的开发商要想在资本市场实现重复的大规模融资，定向增发和发行短期融资债券是常用的工具。

目前，我们姑且称之为“非典型”融资。

IPO与借壳上市

2006，你上市了吗？这句话成为过去一年开发商最热衷讨论的话题之一。

定向增发与短期债券

除了持续上涨的股价外，已经上市的开发商要想在资本市场实现重复的大规模融资，定向增发和发行短期融资债券是常用的工具。

2006年年底，万科发布公告称，非公开发行不超过7亿A股，募集资金不超过42亿元，用于投资国内房地产项目，发行对象为不超过10家符合相关规定条件的特定对象，此即为“定向增发”。

而从董事会披露相关决议到证监会作出核准，一般都会相隔数月。有关专家表示，在一个活跃的行情下，这样长的周期足以使上市公司股价发生很大变化。定向增发尚未实施，股价已在增发价基础上大幅度上涨的情况，在市场稳步走高阶段将屡见不鲜。

债券方面，近几个月的融资案例包括：华侨城发行的以公司A股股票为标的证券的认股权证，融资逾10亿元；浦东金桥发行短期融资债券，融资4亿元；以及亿城股份取得了北京万柳置业集团4亿元的债权性投资等。

“同样源于资金流动性过剩和资本市场投资热情高涨，众多房地产企业通过定向增发、短期债券等手段融资的事件还将在未来频繁上演。”一位房地产金融界人士表示。而万科董秘也称，2007年对开发商来说仍然是资本扩张的关键一年，万科将继续运作资本市场多种融资手段，确保拿地开发的资金需求。

房地产信托与REITs

与股市的融资热潮相比，房地产信托与REITs等融资模式在2006年被市场淡化。关键的转折点就在2006年8月。当时，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。《通知》规定，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》有关规定。

所谓的有关规定是开发商自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件。相关文件还对假股权信托、夹层信托等变相贷款方式做出了明令禁止。

一时间，曾经在银行银根紧缩后自认为迎来了大发展时期的房地产信托再次遇到寒流，业务大幅减少，到2006年10月，全国仅推出了3个房地产集合资金信托计划。

曾在2006年被大量开发商看好的融资方式还有REITs。受内地相关政策仍未出台的限制，万达等商用物业开发商一度热衷于赴香港、新加坡等地上市。但是，除了新加坡嘉德置地打包内地7家物业于10月底成功赴新加坡证券交易所上市外，鲜有企业传出REITs成功上市之说。

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