资产评估基础思维导图

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2023-05-30

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资产评估基础

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思维导图大纲

资产评估程序

资产评估程序概述

资产评估程序的概念和内容

资产评估程序是指执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。资产评估程序对于保证科学、公正地开展评估业务而言非常重要，《资产评估法》和《资产评估基本准则》均设章对资产评估程序加以规范。在此基础上，中国资产评估协会制定了《资产评估执业准则﹣﹣资产评估程序》。

《资产评估基本准则》和《资产评估执业准则资产评估程序》规定了开展资产评估业务需要履行的八项基本评估程序，即明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划，进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。

不同的资产评估业务，其评估对象、评估目的不同，可获取评估资料的完备度以及选用的评估方法等存在差异，资产评估专业人员在评估工作中对每项基本程序中需要执行的具体工作步骤也存在差异。因此，评估准则规定资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据评估业务的具体情况及重要性原则确定履行基本程序的繁简程度，但不得随意减少资产评估基本程序。

八项基本评估程序中，前三项程序是项目承接和前期组织阶段需要履行的工作；从第四项程序开始，评估项目进入实施阶段，包括现场调查、收集整理评估资料、评定估算和编制出具评估报告等；第八项程序是对已经履行的各项工作内容的归纳整理，包括评估工作底稿整理和档案建立等工作。各项程序的具体工作步骤和工作目标构成了评估程序的主要内容。

履行资产评估程序的作用

保证资产评估行为的合法性

《资产评估法》

保障资产评估业务质量

履行资产评估程序是保障资产评估结论合理性的必然要求

防范评估执业风险

评估过程会存在主观判断

明确业务基本事项

资产评估业务基本事项的内容

根据《资产评估基本准则》第九条和《资产评估执业准则﹣﹣资产评估程序》第八条的规定，资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：①委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人；②评估目的；③评估对象和评估范围；④价值类型；⑤评估基准日；⑥资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况；⑦评估报告使用范围；⑧评估报告提交期限和方式；⑨评估服务费及支付方式； ⑩委托人、其他相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项。

明确业务基本事项的具体内容及要求

明确委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人

明确委托人及产权持有人的基本情况

一般包括但不限于下列内容：①委托人及产权持有人名称；②委托人及产权持有人类型、注册地址和注册资本和统一社会信用代码；③委托人和产权持有人所属行业、经营范围；④委托人与产权持有人的关系；⑤委托人的诚信记录、是否有能力支付合理的评估费用等

明确评估报告使用人及其基本情况

评估机构洽谈人员应当要求委托人明确资产评估报告的使用人、适用范围以及使用方式。

了解委托人与相关当事人之间的关系

评估业务委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，了解其二者之间的关系是非常必要且重要的，这通常关系到执行评估业务过程中有关资料收集与现场调查等工作的配合程度。

①如果在委托环节了解到委托人与被评估单位不是投资关系，也不是关联方，评估机构洽谈人员应当考虑是否在委托环节重点提出相关评估工作的配合问题，以引起委托人的重视并明确责任。同时，评估机构洽谈人员还应评价委托人对被评估单位的协调能力和对评估配合要求的响应能力，避免在委托人配合力度很弱的情况下，造成评估专业人员不能完成现场调查和资料收集等评估程序，导致评估结论缺乏可靠性和科学性。 ②因此对于普通经济行为涉及的资产评估，第三者委托评估机构对拟评估资产进行评估，一般应事先通知产权持有人、资产管理者并征得同意，这往往是执行评估业务的先决条件。 ③对于司法等部门依法需要对特定资产进行强制性评估的行为，评估业务的开展不需要以产权持有人或资产管理者的同意为先决条件，资产评估专业人员执行此类业务时应当充分考虑相关当事人的不配合行为可能对评估执业产生的影响。

评估目的

评估目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，对价值类型、评估方法、评估结论等有重要影响。了解与评估业务相关的经济行为并明确评估目的和报告用途，是项目洽谈双方需沟通确定的重要内容

评估机构洽谈人员应详细了解委托人具体的评估目的及与评估目的相关的具体事项或经济行为。如计划实施的经济行为对评估目的的要求、经济行为是否需要有关部门的审批、经济行为的进展情况，以及是否存在实现障碍等，尽可能从委托人处取得经济行为文件、合同协议、商业计划书等与评估目的相关的资料。在洽谈中需要特别关注委托人和其他评估报告使用人对评估结论的理解能力，以及他们对评估报告的内容、提交时间、形式、结论和披露是否存在特殊要求

资产评估专业人员应根据委托人所描述的特定的经济行为，正确理解评估目的。评估机构与委托人在订立委托合同约定评估目的时，应当尽量细化评估目的和用途，避免使用"融资""重组""拟了解公司价值"等比较笼统的词语作为评估目的

评估对象和评估范围

评估机构洽谈人员应与委托人沟通、了解拟委托评估的评估对象和评估范围，并结合评估目的，理解评估对象和评估范围，同时考虑评估对象和评估范围与特定经济行为的匹配性，从而对评估对象和评估范围予以界定。评范围的界定应服从于评估对象的选择。

在对评估对象和评估范围予以界定后，评估机构洽谈人员还应对评估对象的基本情况予以初步了解。例如：评估对象为整体企业（或单位）的，应了解企业所属行业、经营范围、资产和财务概况、企业长期股权投资的数量和分布等；评估对象为资产组合或单项资产的，应了解资产的具体类型、分布情况、特性、账面价值等充分了解评估对象，界定评估范围、有助于初步判断资产评估业务的工作量、复杂程度，选择具有胜任能力的评估专业人员承接业务，为进行评估服务报价和风险评价等提供必要的参考。

评估机构应根据对评估目的的把握和专业经验，建议委托人确定并合理申报评估范围，要求委托人委托评估的评估范围与评估目的相适应。为明确责任，避免日后产生纠纷，应由委托人（或经其授权被评估资产产权持有人被评估企业）就评估业务涉及的具体评估对象所对应的评估范围的明细清单进行确认。

价值类型

评估机构洽谈人员应当根据对评估目的的理解，结合资产评估准则，选择恰当的价值类型，并就价值类型的选择、定义及对应的假设与委托人达成一致

影响价值类型选择的因素有很多，包括评估目的、被评估资产的基本情况和使用方式条件、市场条件等。其中，评估目的是关键因素

评估基准日

评估机构洽谈人员恰谈商务时，应当了解接委托人选择的评估基准日，并从有效服务评估目的和满足委托人对评估报告使用要求上的角度，对评估基准日的确定提供专业建议

资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况

评估报告的使用范围

评估报告提交期限和方式

评估报告提交时间受多方面因素的限制与约束，如预计的评估工作量、委托人和相关估价报告、矿业权评估报告等）的出具时间等。

评估报告的提交时间不宜确定具体日期，一般确定为开始现场工作以及委托人提供必要资料（包括评估所依据和引用的相关专业报告送达）后的一定期限内。

评估服务费及支付方式

评估服务费及支付方式是评估机构与委托人洽商沟通的重要内容。评估机构洽谈人员根据评估业务的具体情况提出评估收费标准及报价，并与委托人就评估费用、支付时间和方式进行沟通。委托人需要了解评估机构报价的确定依据和口径，除专业服务费以外，差旅及食宿费用、现场办公费用等是否也包含在预计评估服务费之内以及如何支付等，均应在双方达成一致后，体现在评估委托合同中。

委托人、其他相关当事人、评估机构、评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项

包括落实资产清查申报、提供资料配合现场及市场调查，协调与相关中介机构的对接和交流等。评估机构洽谈人员需要特别关注委托人能否对评估专业人员履行正当评估程序给予必要的理解、尊重和配合。当委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，需约定委托人协调产权持有人协助配合评估工作的责任。

资产评估机构的业务受理分析

受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求，否则不得受理

专业能力分析与评价

(1）评估机构及评估专业人员是否具有与拟受理业务相应的专业能力及相关经验，特别关注拟受理业务是否涉及新型或特殊的业务、专业领域及资产。 (2）对于缺乏专业能力的业务，评估机构及其评估专业人员是否有弥补评估经验和专业能力不足的可行措施。比如聘请专家协助工作、利用或引用专业机构的工作成果，有保证相关工作成果合理利用的制度安排和技术措施。

独立性分析与评价

评估机构及其评估专业人员主要通过关联关系筛查、申报、核查等方式，了解可能影响独立性的情形，判断是否存在明显或潜在的利益冲突、现实或可能的利益关系。关联关系筛查、申报、核查包括：

(1）对评估机构及其评估专业人员已执行的业务进行筛查。(2）评估机构通过安排评估专业人员填写项目独立性调查表等方式，使评估专业人员对是否存在经济利益关联、人员关联、业务关联等情况向评估机构进行申报。 (3）评估机构对评估专业人员申报的关联情况进行适当核查。

业务风险分析与评价

资产评估的业务风险从来源角度可以划分为来自委托人和产权持有人的风险、估目的的风险、来自评估对象的风险、来自资产评估报告使用的风险等。

(1）来自委托人与产权持有人的风险主要有：委托人和产权持有人不配合评估机构及其评估专业人员履行评估程序；提供的相关资料虚假、遗漏、不符合法定要求等情形；委托人缺乏履约能力，非法干预评估执业等。

(2）来自评估目的的风险主要有：评估目的不明确、所对应的经济行为无法获得相关审批。

(3）来自评估对象的风险主要有：因为评估对象的特殊性导致评估专业人员无法按规定或要求履行核查程序；评估对象的产权不明晰，法律权属存在纠纷；评估对象对应的评估范围不明确；评估对象及评估范围的界定与评估目的不匹配等。

(4）来自资产评估报告使用的风险主要有：委托人及其他报告使用人不能正确理解评估结论，不当使用报告等。

业务风险分析与评价可以采用风险评价表的方式进行，风险评价表可根据评估业务风险要素设计。

综合分析与评价

评估机构及其评估专业人员在对自身专业能力、独立性、业务风险分别进行综合分析与评价后，应对评价结果的影响予以充分考虑，决定是否受理评估业务。一般在自身专业能力、独立性均满足要求，并且业务风险可承受时，评估机构可以受理该业务。

订立业务委托合同

资产评估委托合同的形式

书面合同形式

资产评估委托合同的主要内容及要求

资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式

评估机构和委托人是合同签约的主体不可简化或使用代号

评估目的

评估委托合同载明的评估目的应当表述明确、清晰

评估对象和评估范围

评估基准日

明确到年月日

资产评估报告使用范围

资产评估报告提交期限和方式

评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式

评估服务费是评估机构为委托人提供评估服务收取的费用，实行市场调节价，由评估机构和委托人协商确定。评估服务费可以约定为服务费总额，也可以约定为支付标准。支付标准通常适用于按提供服务时间收取费用的情形

服务费协商时主要考虑以下因素：①资产规模和资产分布情况；②评估机构拟投入的人力资源、耗费的工作时间以及不同人力资源的综合成本；③评估业务的难易程度；④评估机构及其评估专业人员可能承担的风险和责任；⑤评估机构及其评估专业人员的社会信誉和工作水平等

在收费条款中，还需要约定评估服务费的支付时间。评估机构可以根据项目特征、委托人信用等因素，约定委托人一次性支付或者分期支付评估服务费。

由于资产评估机构及其评估专业人员无法左右委托人经济行为的进程，也没有承担保证经济行为实现的义务，因此评估服务费的支付不应与委托人经济行为是否完成相联系。

资产评估机构和委托人的其他权利和义务

《资产评估执业准则﹣﹣资产评估委托合同》的第十三条、第十四条、第十五条规定了应当在委托合同中约定资产评估机构和委托人的其他权利和义务。

违约责任和争议解决

在委托合同中，除约定纠纷解决方式、地点外，也应当约定违约责任的承担条件、承担方式（如违约金、赔偿金额及其计算方法）等。

解决争议的方法主要有四种：一是双方协商和解；二是第三人调解；三是仲裁；四是诉讼。当事人可以在委托合同中约定解决争议的方法。解决争议方法的选择对于纠纷发生后当事人利益的保护是非常重要的，应当慎重对待。

合同当事人签字、盖章的时间

合同当事人签字、盖章的地点

委托人与评估机构不应对应纳入评估范围的资产不进行评估、不履行现场调查等必要评估程序、指定评估方法以及评估结果等内容进行约定，避免评估委托念同成为资产评估机构不遵循评估法规的依据。

资产评估委托合同的订立

资产评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人（或执行合伙事务合伙人）签字并加盖资产评估机构印章。公司制的资产评估机构的分公司可以在总公司的授权范围内对外签订合同，但其对外签订合同的民事责任由总公司承担。对授权内部人员和分支机构签署委托合同的情形，资产评估机构可以通过内部管理制度加以规范。

在资产评估实务中，如果因委托人等原因导致无法及时签订资产评估委托合同，资产评估机构已开始提供资产评估服务，资产评估机构应当关注未及时签订资产评估委托合同可能产生的风险，并注意收集、留存能够证明其提供服务的时间、内容，以及对方事实接受资产评估服务的相关证据

资产评估委托合同的补充或变更

根据《民法典》的相关条款，"合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；当事人协商一致，可以变更合同

前提

资产评估委托合同签订后，发现相关事项存在遗漏、约定不明确，或者合同履行中约定内容发生变化的，如评估目的、评估对象、评估基准日发生变化等

资产评估委托合同提前终止及解除

《资产评估法》的第十八条和第十九条分别赋予了资产评估机构在法定情形下可以拒绝履行合同要求及单方解除合同的权利

包括

(1）委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的，资产评估机构有权依法拒绝履行合同的要求。 (2）委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，资产评估机构有权单方解除合同。

《资产评估执业准则﹣﹣资产评估委托合同》第十六条还规定了非资产评估机构及其评估专业人员原因，导致资产评估委托合同解除的其他情形

(1）委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。 (2）因委托人或其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同，在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同。

资产评估机构可以依据法律规定和相关资产评估准则要求，在洽商、订立资产评估委托合同时与委托人约定：相关法定或特定的资产评估委托合同提前终止、解除的情形发生时，由委托人按照已经开展资产评估业务的时间、进度，或者已经完成的工作量支付相应的评估服务费

特殊委托

司法鉴定或其他特殊业务建立评估委托关系所采用的文书并不一定使用资产评估委托的形式。针对实践中存在的这些特殊业务，《资产评估执业准则﹣﹣资产评估委托合同》规定，以其他形式建立委托关系的应符合法律要求。

编制资产评估计划

资产评估计划是资产评估机构及其资产评估专业人员为执行资产评估业务所拟定的资产评估工作思路和实施方案。资产评估计划通常包括评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等内容。在资产评估机构明确资产评估业务基本事项并受理评估业务后，资产评估专业人员就可以编制资产评估计划

资产评估计划编制的总体要求

资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度

资产评估计划编制需考虑的主要因素

（1）资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定。(2）评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度。(3）评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素。 (4）评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。 (5）委托人及相关当事人的配合程度。 (6）相关资料收集情况。 (7）委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性。 (8）资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况。 (9）与其他中介机构的合作、配合情况。

资产评估计划的主要内容

资产评估业务实施的主要过程

资产评估计划应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等资产评估业务实施的主要过程

考虑因素

一是评估项目的背景和相关条件，包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、本次评估工作的重点和难点、参与本项目的其他中介机构等。二是选取的评估方法。三是资产清查的工作重点及具体要求，如现场调查工作目标、现场调查工作总体时间安排、现场调查主要工作内容、现场调查的协调方式等。四是与参与本项目的审计、律师等其他中介机构的对接安排及注意事项等。

资产评估业务实施的时间进度安排

资产评估专业人员编制资产评估计划时，应当结合评估报告提交期限、评估业务主要过程的具体步骤、业务实施的重点和难点等来制订评估业务实施的进度安排。

资产评估业务实施的人员安排

合理的评估业务实施人员安排是高效保质完成评估项目的保障。

资产评估计划的调整

资产评估项目的执行是一个复杂、动态的过程，如果原编制的评估计划不能适应项目要求，资产评估机构应当对评估计划进行必要的调整。

评估工作本身遇到了障碍，出现了在编制评估计划时没有预料到的操作层面或者技术层面的情况，造成评估工作无法按照原计划推进，需要调整评估计划。

操作层面的情况--由于前期资料搜集不齐全、现场调查受到限制或委托人提供资料不真实，工作推进后发现需要进一步补充资料和增加现场工作时间，从而造成无法按计划完成评估工作

技术层面的情况--如果出现了未预料到的资产类型或者业务形态，导致原计划的评估技术思路无法满足需要，需对评估专业人员和评估重点进行调整

由于委托人经济行为所涉及的评估对象、评估范围、评估基准日发生变化而导致的评估计划的调整

实施现场调查

现场调查的目的

资产状况包括资产的存在性、存在性状态及法律权属

现场调查是了解资产状况的重要方法，是其他方法不可替代

为判断评估对象整体状况、估算资产价值提供合理依据

现场调查的内容

了解评估对象现状

核实评估对象的存在性和完整性

评估对象的存在性是指委托人委托评估的评估对象是否真实存在。不同类型的资产，核实其存在性的方式不同。对于存货、动产、不动产等实物资产。评估专业人员可通过实地勘查、核查合同、盘点等方式核实其存在性，对于知识产权类无形资产，可通过核查权属文件、申请登记材料、技术文件、第三方证明文件等核实其存在性对于应收账款、股权或其他经济权益，可通过核查会计记录、公司章程、权益证明、股权转让协议及函证等方式核实其存在性

完整性要求评估对象符合委托人委托评估的经济行为所涉及的资产范围，并能够有效实现其预定功能

了解评估对象的现实状况

不同的评估对象，其价值的影响因素也有所不同，因此，评估专业人员要根据评估对象的类型和特点，判断其价值的影响因素，进而确定评估对象的现场调查内容。评估专业人员确定评估对象的调查内容，既要与评估对象的价值影响因素相关，支持其价值的评定和估算，也要能系统、全面、充分反映评估对象价值的现实状况，避免遗漏

对于整体企业，现场调查通常应该包括：企业的历史沿革、主要股东及其持股比例、主要的产权和经营管理结构；企业的业务、资产、财务、经营管理状况；企业的经营范围、经营计划、发展规划；影响企业经营的宏观、区域经济因素；企业所在行业现状与发展前景等内容

对于单项资产，在履行房屋建筑物评估现场调查程序时，通常应了解房屋建筑物的取得方式、建筑结构、建成时间、地址、用途、建筑面积、长度、宽度、层高、层数等；在履行机器设备评估现场调查程序时，通常应了解设备名称、生产厂家、规格型号、安装地点、规定使用年限、购置日期、启用日期、已经使用年限、设备使用状况、设备维修等情况等；在履行存货评估现场调查程序时，通常应了解存货的名称及规格、计量单位、存放地点、数量、单价等；在履行应收账款等债权债务评估现场调查程序时，通常应了解债权债务人名称、业务内容、发生日期、履约及回收等情况

关注评估对象的法律权属

评估对象的法律权属，包括所有权、使用权及其他财产权利。

评估专业人员进行现场调查时，应当取得评估对象的权属证明，并根据《资产评估法》的规定，对取得的权属证明进行核查验证，包括但不限于采用与原件核对、要求权利人到有关登记管理部门查询等方式

鉴于国家对不同资产的产权管理制度有所不同，不同类别资产的权属证明文件存在差异，评估专业人员应当针对不同类别的评估对象，取得相应的有效权属证明文件

对于不动产、专利权、商标权、著作权、矿业权、车辆等实行产权登记制度的资产，其权属证明应包含相应的产权登记文件，如不动产权证书、专利权证、著作权登记证书、采矿许可证、勘探许可证等

对于机器设备、存货等资产，其权属证明主要包括购置合同、购置发票、付款证明、出库入库记录等

对于企业价值评估涉及的股东全部权益和股东部分权益，其权属证明主要包括公司章程、工商登记材料、股东登记名册、出资证明、出资协议等，涉及国有资产的，还应包括国有资产产权登记证

现场调查的手段

根据《资产评估执业准则﹣﹣资产评估程序》第十二条的规定，现场调查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等。

询问是最常用的调查手段，通常是指评估专业人员在阅读、分析评估申报资料的基础上，向评估对象的管理、使用、采购、营销等相关人员提问，以了解资产规模、来源、使用现状、未来利用方式等基本情况，或者企业经营状况、历史经营业绩、行业地位、未来发展规划等企业整体相关信息。

访谈也是现场调查的重要手段之一，是评估专业人员通过对特定人员或者相关人员的访问和交谈，从受访对象的答复中获取相关评估信息的调查方法。

因此，针对涉及多个专业或部门、具有较大不确定性的综合项目或事项，如企业业务、财务状况、企业经营计划和发展战略等，访谈更有助于资产评估专业人员及时获得全面、综合性的信息，并作出合理的判断。

核对是资产评估专业人员对书面资料及其相关记录与相关实物进行审核查对，以查证其是否相符的调查手段。资产评估专业人员通过对委托人申报评估的资产，进行账表核对、账实核实以及将申报内容与相关权证、文件载明的信息核对等，了解资产的存在及法律权属状况。

监盘也是运用较多的核实方法，即资产评估专业人员通过现场监督企业对现金、存货等资产的清查盘点工作，主要对盘点实施方案、人员安排、盘点方式（逐项盘点或者抽样盘点）、盘点结果等进行了解，判断盘点结果能否反映实际状况并根据盘点结果对资产数量、质量、金额等作出恰当的判断。如果存在盘盈盘亏等现象，还需要调查原因。

勘查主要是指对实物资产的数量、质量、分布、运行和利用情况（经营情况）等所做的实地调查或查看，以及对相关技术检测结果的收集、观察，对其运行记录和定期专业检测报告的收集和分析等工作。

现场调查的方式

逐项调查

逐项调查是指对纳人评估范围的全部资产及相关负债进行逐项核实，并核实法律权属资料，进行相应的调查。

当存在下列情形之一时，资产评估专业人员应当考虑进行逐项调查： (1）评估范围内资产数量少、单项资产的价值量大，如不动产评估项目。 (2）资产存在管理不善等风险，产权持有人或被评估单位提供的相关资料无法反映资

抽样调查

抽样调查是指按一定程序从研究对象的全体（总体）中抽取一部分单位（样本）进行调查或观察，获取样本数据，并以此对总体的一定目标量作出推断。抽样调查的基本方法包括简单随机抽样、分层抽样、系统抽样、整群抽样、不等概率抽样、多阶段抽样、重点项目抽样等

适用情形：对于无法或不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，如资产数量庞大、价值较小、同质性强，可以采用抽样调查方式进行现场调查。重点项目抽样是遵循重要性原则，对纳入评估范围内价值量大、关键或重要的资产及负债进行调查。

现场调查工作受限及其处理

现场调查工作受限的情形

受限的原因有法律法规、资产特殊性（资产本身的特征）或其放置地点、调查技术手段和相关当事人等条件限制，导致评估专业人员无法正常开展现场调查活动

资产自身原因导致的现场调查受限：资产本身的特征、存放地点、法律法规限制等

现场调查工作受限的处理

如果无法采取替代程序对评估对象进行现场调查，或者即使履行替代程序，也无法消除原定程序受限对评估结论产生重大影响或无法判断其影响程度，评估机构应当终止执行评估业务，不得出具资产评估报告。

如果实施替代程序之后，受限事项并不会对评估结论产生重大影响，评估机构可以继续执行评估业务，但是资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，并在资产评估报告中披露所受限制情况、所采取的替代程序及其对评估结论合理性的影响。

收集整理评估资料

评估资料及其分类

评估资料的概念

评估资料是指资产评估专业人员在执行资产评估业务时可以通过合法途径获得并使用的有关文件、证明和资料。评估资料是资产评估机构和评估专业人员形成合理的评估结论和出具资产评估报告的依据。

评估资料的分类

根据评估资料的内容划分

1.权属证明资料是指资产的法律权属凭证、权威门出具的权属证明资料以及能够间接证明资产归属的其他资料。 2.财务会计信息是指财务报表及附注、会计凭证、会计账簿及其他财务会计资料。 3.其他评估资料包括询价资料、交易案例、检查记录、鉴定报告、行业资讯、政府文件、专业报告等。 4.权属证明、财务会计信息主要通过现场调查程序取得，其他评估资料主要通过收集评估资料程序取得。

根据评估资料的来源划分

根据具体来源，评估资料可划分为：直接从市场等渠道独立获取的资料；从委托人产权持有人等相关当事人处获取的资料；从政府部门、司法机关及各类专业机构和其他组织获取的资料。

从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料通常包括：资产评估申报资料，评估对象权属证明，反映资产状况的资料，评估对象的历史、预测、财务、审计等资料，相关说明、证明和承诺等。资产评估专业人员应当要求委托人等相关当事人对其提供的资产评估明细表和其他重要资料以签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认。

评估资料核查验证的一般要求

核查验证的概念

评估资料的核查验证是指资产评估专业人员依法对资产评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，从中筛选出作为评估依据的资料，以保证评估结果的合理性。

核查验证的常用方式

观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等

实地调查应当形成书面记录

核查验证范围的确定和内部审核要求

在符合项目风险以及业务质量控制要求的前提下，根据资料对评估结论的重要性水平确定核查验证的范围。重要性水平由评估专业人员根据评估目的、被评估单位内部控制状况、相关资料收集情况、评估对象金额及数量等因素进行综合分析后予以确定

对核查验证程序执行情况的内部审核，应当关注核查验证所采用的实施方式或者选取的替代措施是否适用、恰当、有效。

核查验证受限及处理方式

如果计划采用的核查验证实施方式无法执行，资产评估专业人员应当对该具体事项进行评判，确定是否需要采取其他替代措施完成核查验证工作。

对超出资产评估专业人员胜任能力的核查验证事项，资产评估机构可以委托或者要求委托人委托相关专业机构出具专业意见，具体参照《资产评估执业准则﹣﹣利用专家工作及相关报告》。

对于因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，确信不会对评估结论产生重大影响时，在资产评估报告中予以披露。如果无法核查验证的事项会对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度，评估机构不得出具资产评估报告。

主要评估资料及其核查验证

法律法规资料

权属证明资料

股权

评估专业人员采用书面审查、实地调查、查询等方式，对企业提供的投资协议、公司章程、公司制度、股权买卖协议或者回购协议等资料进行核查，应当查看相关印章、签字是否清晰、完整。与企业管理层进行访谈，利用"国家企业信用信息公示系统"查询公开信息进行验证。如果需要，还可以到市场监督管理等政府部门查询相关资料。

不动产

如果评估对象没有办理产权证，资产评估专业人员应当查验取得不动产的相关证明文件、发票以及合同等资料，并根据具体情况和重要性原则在资产评估报告中披露评估对象未办理产权证的原因、核查处理方法以及可能对评估结论产生的影响。

矿业权

如果评估对象没有办理产权证，应当查验取得矿业权的相关证明文件、合同等资料，并根据具体情况和重要性原则在评估报告中披露评估对象未办理产权证的原因、核查处理方法以及可能对评估结论产生的影响。

知识产权

评估专业人员采用书面审的方式核查上权属证明资料的，应当查阅并核对权属证明资料的原件、复印件是否一致，查验权属材料的所有权人、取得方式、权利范围、有效期、他项权利（是否质押）等相关信息

可以核对被评估资产的知识产权权属信息是否与国家相关政府网站公示的信息一致，以确认其在评估基准日真实有效的权属状态

对许可使用的知识产权使用权，资产评估专业人员应当查阅授权协议以及付款记录，必要时可以向权利人函证，确认该类使用权的许可期限、许可范围、使用条件、许可费支付等相关条款的约定

机器设备

机器设备权属证明资料主要包括：船舶所有权证书、船舶国籍证书外购机器设备的购置合同、购置发票、付款凭据、进口设备报关单；自制机器设备主要材料以及外购件的采购合同和发票、竣工决算资料；融资租赁设备的融资租赁合同、发票由法院判决形成的设备资产的法院判决书、资产交接单；抵（质）押机器设备的抵（质）押合同、抵（质）押登记证书，国有资产划转材料、调拨单等

财务会计资料

采用询问、书面审查、复核等方式对已经审计的财务报表及其附注进行核查，应当了解出具审计报告的会计师事务所的执业资质和独立性。

采用询问、书面审查以及复核等方式对未经审计的财务资料进行核查，应当对财务报表变动趋势、财务指标构成比例进行分析，将财务报表各项目的数据与有关账簿进行核对。根据重要性原则采用抽样方法对相关会计凭证进行查阅，结合对评估对象的调查结论或者其他文件、证明和资料的核查验证结论，检查财务数据的一致性。

采用实地调查、书面审查等方式对现金、票据以及实物性资产等涉及的各类资料进行核查，应当将相关调查或者审查情况形成书面记录，由参与的资产评估专业人员、被评估单位的相关人员签字确认。

采用函证方式对银行存款、异地存货、往来账款、交易性金融资产等涉及的各类资料进行核查的，对利用第三方机构询证函结果的，应当记录取得第三方机构函证结果的过程、分析该函证行为的目的、核实函证基准日、了解第三方机构对函证的控制措施等。无法获取上述信息的，应当实施替代程序并获取相关证据，对该函证结果的可靠性进行分析判断。

专业报告、单项资产评估报告

专业报告

利用专业报告是指因涉及特殊专业知识和经验，利用某一领域中具有专门资质或者相关经验的机构所出具的专业报告，作为资产评估依据。

评估机构及其评估专业人员利用的专业报告通常包括：①公开发表的相关专业报告；②已经正式出具的相关专业报告；③专门聘请专业机构完成的相应专业报告。评估机构聘请专业机构出具专业报告，必要时应当征得委托人同意。

根据《资产评估执业准则﹣﹣利用专家工作及相关报告》，评估专业人员利用专业机构出具的专业报告还应当关注其披露的、对专业报告结论存在重大影响的事项；将所利用的专业报告作为工作底稿，必要时将其作为资产评估报告附件。

单项资产评估报告

评估专业人员引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定，获取正式出具的单项资产评估报告。

评估专业人员引用资产评估报告还应关注以下事项

不满足资产评估报告引用要求的，不得引用。

对于账面无记录的单项资产，应当考虑引用或者确认的资产类型是否符合相关规定；分析是否存在相关负债，并予以恰当处理。

拟引用单项资产评估报告的相关备案审核文件资料，分析其可能对拟引用单项资产评估报告评估结论产生的影响。

对所引用单项资产评估报告的评估结论与账面价值的变动情况进行客观分析，不得发表超出自身执业能力和范围的评论意见。

关注所引用单项资产评估报告披露的特殊事项说明，判断其是否可以引用及其对资产评估结论的影响。

将所引用单项资产评估报告作为工作底稿。

其他资料

宏观经济资料、区域经济资料、行业现状和发展前景资料

有关政府部门、行业协会的资料，应当从其权威发布平台取得。该类资料一般可以视为具有权威性，可以直接引用，但应当关注其时效性。

来自市场的有关资料

对于直接从上市公司年报获取的数据资料，由于该数据资料已经经过注册会计师审计，资产评估专业人员在进行必要分析调整后可以直接采用。

对于来自不同资讯网站的数据或者研究成果，评估专业人员可以结合网站的知名度和权威性综合判断所获取的数据或者研究成果的可靠性。对于从浏览量较少的网站获取靠性。的数据或者研究成果，必要时可以从两个以上途径获取有效的数据，以相互验证其可靠性。

对于询价资料、交易案例等资料，资产评估专业人员采用查询、查阅、核对等方式进行核查，应当将通过文献查阅以及查询相关网址信息等获取的结论形成书面记录。

涉及诉讼、仲裁、担保的资料

评估专业人员采用书面审查、查询、复核等方式对被评估单位涉及诉讼，仲裁的资料进行核查，应当查阅被评估单位出具的有关诉讼、仲裁事项声明书，并与公告或者网站披露的信息进行核对，以了解被评估单位诉讼、仲裁事项发生的背景、涉及的金额以及可能对评估结论产生的影响

评估专业人员采用书面审查、查询等方式对被评估单位涉及对外担保的资料进行核查，应当获取被评估单位出具的有关对外担保事项声明以及担保合同、协议等资料，利用央行全国联网的企业征信系统进行查询。采用书面审查方式对被评估单位存在抵（质）、押的资产进行核查，应当查阅被评估单位提供的抵（质）押合同以及相关的主债权合同、抵（质）押资产清单以及说明。如果需要，可以向抵（质）押单位进行查询

评估资料的分析、归纳、整理

对评估资料的分析，是根据资产价值评定估算和评估报告编制及信息披露对资料的使用要求，对已收集资料的相关性、逻辑性进行分析和甄别。

对评估资料的归纳和整理是在充分分析的基础上，通过归集、加工和分类使评估资料成为支持评定估算和资产评估报告编制的基础信息和支持依据，供执行后续评估程序时使用。

归纳和整理后的评估资料一般可以按照可用性原则和加工处理程度划分。

按照可用性原则，评估资料可以划分为可用性评估资料、有参考价值的评估资料、不可用评估资料。按照加工处理程度，评估资料可以划分为未经处理的资料和有选择地加工或按一定目的改动过的资料。

评定估算形成结论

资产评估人员在收集整理评估资料的基础上，进入评定估算形成结论的程序。该程序包括恰当选择评估方法、形成初步评估结论、综合分析确定资产评估结论等具体工作

评估方法的选择

资产评估方法主要包括收益法、市场法和成本法三种基本方法及其衍生方法，每种基本方法下还有具体的评估方法。资产评估专业人员应当根据评估目的和价值类型、评估对象、评估方法的适用条件、数据的质量和数量等因素选择恰当的评估方法。

评定估算形成结论

采用成本法，应当合理确定重置成本和各种相关贬值，用重置成本扣除各项贬值，得出评估对象的价值；采用市场法，应当合理选择可比案例，分析评估对象和可比参照物的相关资料和价值影响因素，通过可比因素的差异调整，得出评估对象的价值；采用收益法，应当合理预测未来收益，并合理确定收益期和折现率，通过预期收益折现，得出评估对象的评估值

判断采用该种评估方法形成的评估结论的合理性。首先应当对评估结论与评估目的、价值类型、评估方法的适应性进行分析；其次对评估资料的充分性、有效性、客观性以及评估参数的合理性、评估模型推算和应用的正确性进行判断；再次对评估增减值进行分析，确定资产评估增值或者减值的原因，并判断其合理性；最后可以通过对类似资产交易案例的分析，对评估结论的合理性进行判断。

当采用两种以上评估方法时，资产评估专业人员应当对对采用各种方法评估形成的初步结论进行比较，对所使用评估资料、数据、参数的数量和质量等进行分析，在此基础上，分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因，综合考虑评估目的、价值类型、评估对象现实状况等因素，最终形成合理的评估结论。

编制出具评估报告

资产评估专业人员在履行评定估算程序后，应当编制初步资产评估报告，并进行内部审核。资产评估机构出具资产评估报告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，可以与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，并对沟通情况进行独立分析，决定是否对评估报告进行调整，最终出具、提交正式资产评估报告

资产评估报告的审核

评估报告审核的形式与要求

审核的形式

按照审核人员是否到达现场，审核分为现场审核和非现场审核。按照审核人员与项目团队的关系，审核分为项目团队内部的审核和项目团队之外的独立审核。根据评估机构的审核制度和审核岗位安排，项目团队之外的审核人员可以是专职的质控部门（或岗位）的审核人员，也可以是项目团队之外的具有相应审核能力和经验的其他评估专业人员。

审核的级次

目前实践中，评估机构通常采用多种层次和形式的制度安排，具体项目适用的审核级次会结合项目类型、规模、复杂程度、监管要求和风险水平等因素有所区别。如有的实行两级审核制度，有的实行三级审核制度。评估机构的质量审核体系应当包括项目团队内部相关层级的审核以及质量控制部门（岗位）等独立于项目团队之外的审核，必要时，也可引入外部审核资源。

对项目审核人员的要求及其职责

项目审核人员承担的职责为：①审核评估程序执行情况；②审核拟出具的资产评估报告；③审核工作底稿；④综合评价项目风险，提出出具资产评估报告的明确意见；⑤审核评估结论。

项目审核人员应当符合的要求，包括，①具备履行职责的技术专长；②具备审核业务所需要的经验和权限；③保证审核工作的客观性。

对资产评估报告审核的主要内容

(1）评估程序的履行情况。 (2）评估资料的完整性、客观性和适时性。 (3）评估方法、评估技术思路的合理性。 (4）评估目的、价值类型、评估假设、评估参数以及评估结论在性质和逻辑上的一致性。 (5）计算公式及计算过程的正确性。 (6）技术参数选取的合理性。 (7）计算表格之间链接关系的正确性。 (8）采用多种评估方法进行评估时，对各种评估方法所依据的假设、前提、数据、参数进行审核，并对不同评估方法结论的合理性以及差异合理性进行审核。 (9）最终评估结论的合理性。 (10）评估报告的合规性。

项目团队层级审核的主要内容

(1）对被评估资产自身状况是否进行了必要的了解，对评估风险是否有正确的评价。 (2）评估程序是否按计划要求进行。 (3）原始资料及收集的评估资料是否满足评估要求，是否由资料的提供方以盖章等方式进行了确认。 (4）评估调查过程是否记录在工作底稿中。 (5）评估依据是否充分。 (6）评估方式的选择及运用是否正确。 (7）评估模型应用、数据勾稽关系是否正确。 (8）评估报告的格式、内容是否符合规定要求。 (9）评估结论是否合理，表格与报告的相关数据和信息是否一致。 (10）重大问题是否按规定进行请示汇报和处理，重大问题的处理结果是否合理。 (11）各项内容是否完整，有无遗漏、缺陷事项。

质量控制部门（岗位）等审核的主要内容

1）评估程序是否完整履行，是否形成了相应的工作底稿。 (2）整体报告的内容及格式是否符合相关法规及评估准则的规定。 (3）评估目的、价值类型、评估假设、评估方法、评估结论是否逻辑一致。 (4）重大问题的处理是否适当。 (5）评估结论是否有合理的依据支持，影响评估结果的特别事项是否完整披露。 (6）对于外部审核的意见答复和报告修改是否合理有据。

与委托当事人或者相关当事人沟通

沟通的作用

评估机构及评估专业人员与委托人或者相关当事人进行必要的沟通，既有助于了解委托人或者相关当事人对评估结论的反馈意见，也有助于委托人或者相关当事人合理理解评估结论，正确使用评估报告。

沟通的时间

通常在评估报告通过评估机构内部审核后，项目团队可以安排相关沟通工作。

沟通的主要内容

与委托人或者委托人许可的相关当事人沟通的内容包括但不限于： (1）是否存在与评估对象实际情况不一致的情况。 (2）是否履行了评估委托合同约定的内容。 (3）评估方法的适用性，参数选取的合理性，模型计算的正确性，评估目的，价值类评价。 (4）评估报告披露信息的正确性和恰当性。型和评估方法的匹配性等。

沟通后的调整

沟通如导致修改评估结论或者评估报告，评估专业人员需要详细说明理由，并履行必要的内部审核程序

沟通时应注意及禁止的事项

应在不影响其对最终评估结论进行独立判断的前提下进行

评估机构及其评估专业人员保证其独立性的措施通常包括：选择 (1）在沟通时，评估专业人员需要表明：目前沟通的意见为初步结果，最终资产评估报告完成后，内容与结果可能会发生变化；建议沟通的信息仅为委托人内部使用，任何初稿不能对外公布或者披露。 (2）在沟通过程中，如果发现差错或者疏漏，评估专业人员可以同意对相关内容进行查证、核实。 (3）对沟通内容形成必要的记录。

国有资产评估项目核准（备案）中的审核

审核主要包括以下内容： (1）资产评估所涉及的经济行为批准情况。 (2）评估基准日的选择是否适当，评估基准日的选择是否符合有关评估准则的规定要求。 (3）资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致。 (4）评估方法运用的合理性和评估依据的适当性。 (5）企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性作出承诺。 (6）评估程序是否符合相关评估准则的规定。 (7）评估报告是否符合相关准则的规定和要求。

提交评估报告

按照约定的时间和方式向委托人提交资产评估报告，是资产评估机构履行评估委托合同约定责任的要求。资产评估机构应当以资产评估委托合同约定的方式向委托人提交正式资产评估报告。

整理归集评估档案

评估档案整理归集的范围

资产评估准备阶段应归入评估档案的文件材料

准备阶段包括明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划三个程序，所形成的文件资料主要是与之对应的管理类工作底稿。

资产评估实施阶段应归入评估档案的文件材料

实施阶段包括进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告四个程序，所形成的文件资料主要是与之对应的管理类工作底稿和操作类工作底稿、评估报告和其他相关资料。

评估档案整理归集的要求

实行评估档案整理归集责任制

根据《资产评估机构业务质量控制指南》，评估项目负责人应当组织整理归集评估档案。资产评估机构可以在制定内部管理制度时具体落实和细化评估档案的归集和移交责任。

评估档案的介质要求