运营效能提升推动业绩增长，维持 A 股"买入"，港股"增持" 4 月 28 日公司发布一季报，一季度实现营收人民币 亿元，同比+； 归母净利 亿元，同比+；EPS 元。
（1）地产开发与多元化业务收入此消彼长，运营效能提升推动业绩回升
一季度公司结算面积同比基本持平，结算收入同比，但营业收入略涨 ，主要是多元化业务实现增长：物流仓储/长租公寓/商业板块营收同比 分别增长 39%/13%/18%。整体毛利率同比 至 ，其中开发业 务毛利率为 ，较 2021 年全年毛利率+，我们认为毛利率水平已 触底。业绩回升主要源自：1）期间费用率下降；2）因投入期项目亏损收窄， 所得税占利润总额的比重下降 至 ，进一步印证持有物业对公 司业绩的分流收窄。公司充沛已售未结货值（一季度末同比+）助力公 司全年实现业绩修复。
受行业景气持续下行影响，一季度公司销售规模收缩。期内实现销售面积 万方，销售额 1, 亿元，同比分别下降 和 。销售均 价较 2021 年全年进一步上涨 。一季度万科整体维持审慎的扩张态度， 新增项目总建面 万方，拿地额约 175 亿元，投资强度为 ，较 2021 年全年下降 。拿地平均楼面价约 万元/平，较 2021 年全年 +72%。4 月，公司加大长三角布局，在杭州、南京、宁波等地首轮土拍中 皆有斩获，说明公司在践行深化主流城市聚焦战略。
一季度公司财务结构进一步优化，截至一季度末，剔除预收账款的资产负债 率/净负债率/现金短债比分别为 倍，较 2021 年末分别 ，维持"绿档"标准。2022 年以来，公司发行了 20 亿元 公司债以及 80 亿元中票，平均利率较 2021 年进一步下行 27bp 至 ， 进一步凸显公司的融资优势。
2022年，房屋租赁行业已完成和并购事件共16例。工程咨询行业收并购事件共有151件。其中2021-2022年钢铁行业有27件收并购事件，高交易价格达到10亿元。
