从四起案例看如何审查自建房民事申诉案思维导图

此生来迟

2023-04-04

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从四起案例看如何审查自建房民事申诉案

案例分析

城市自建房是在城市规划区内未经办理相应的审批手续，行为人自行新建、扩建、翻建的建筑物，根据城乡规划法、土地管理法、《城市房屋权属登记管理办法》等相关法律法规规定

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思维导图大纲

一、典型案例

案例一:许某将自建房借给陈某居住，陈不归还，许某起诉要求陈某腾房。法院认定自建房系许某借给陈某居住，但以该房屋属非合法房产，法院对自建房的归属、处置不予裁判为由驳回许某的诉讼请求。

案例二:庞某有北房三间。吴某一家三口承租相邻公房一间，使用面积9.4平方米。吴某将承租房向西扩建约5平方米。庞某起诉请求吴某拆除自建房。法院经现场勘察，认为吴某居住面积狭小，包括自建房使用面积仍不足15平方米，认定吴某扩建自建房确属生活必须，判决驳回庞某诉讼请求。

案例三:案件的起因还是案例一中的自建房。许某因将自建房屋借与陈某使用后，陈某拒不返还该房，故许某自行拆房。陈某称屋内损毁了家具、洗衣机等物品，丢失二万元现金，遂起诉要求许某赔偿。法院判决认为，许某在其屋内有大量物品的情况下私自拆毁房屋，造成损失，应负赔偿责任;许某拆毁房屋导致陈某无法居住，应赔偿陈某在外租房租金9600元。

案例四:王某承租公房一间。焦某在王某居住的东房后墙搭建自建房2间并出租。法院现场勘验，王某所居房屋后墙受潮现象严重，家具受潮。焦某自建房西墙屋顶漏水。法院认为:焦某自建房紧邻王某房屋后墙，其墙壁漏水导致王某房屋墙壁受潮，判决焦某由西向东拆除自建房50厘米。

二、检察机关审查涉及自建房相关问题的基本思路

(一)审查涉自建房案件的基本原则

第一，自建房是违章建筑。

我国宪法第十条规定，“城市的土地属于国家所有。”城乡规划法规定，行为人只有取得规划许可证之后，才能申领土地使用证。《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。自建房缺乏所有审批手续，违反了国家关于城市规划和土地使用的管理要求，是行政法律关系中的违法建筑。

第二，适当进行现场勘验。

勘验笔录是民事诉讼法第六十三条规定的法定证据形式之一。为了确保案件审查的慎重和公正性，笔者认为审查涉自建房案件应根据需要进行现场勘验，结合其他证据作为认定事实的依据。

第三，与实际居住需要相结合。

自建房的存在与城市人口高度集中、人均居住面积低、经济发展不平衡、有关建设管理审批不规范等因素有密切的关系。根据物权法定的原则，自建房不能被赋予物上所有权;作为一种事实，它与其他利益主体形成了复杂多样的法律关系，需要纳入法律调整的范围。所以，笔者认定自建房违法性，必须考虑它存在的现实性，避免脱离实际。

(二)检察机关审查涉及自建房案件的思路

第一，对涉及自建房相邻关系案件的审查思路。

自建房多建在居民平房院内。如何对自建房进行管理，分清各方权利和责任，维持社会公平，是本文需要解决的问题，案例二即属此类。笔者认为，吴某一家自建房屋显属违法，法院以吴某“即包括自建房使用面积仍不足15平方米”为由，判决驳回庞某诉讼请求不妥。首先，《北京市房屋租赁管理若干规定》征求意见稿中曾规定，出租“楼房人均使用面积不低于7平方米”，“平房和单位用作集体宿舍以及分割出租房间或床位供人留宿的，人均使用面积不低于4平方米”，但这不是居住标准，且正式规定出台后这一条被删除。平房的基本使用面积法律法规没有强制性规定。法官认为吴某“使用面积仍不足15平方米”进而认定其自建房应该受到保护的依据不足。其次，法院支持吴某自行扩建房屋，可能形成只要居住面积狭小就能任意扩建房屋的示范效应，使自建房随意搭建严重，相邻纠纷日益升级。但公房产权人并未对扩建行为提出异议，且自建房对他人生活影响较小，综合全案对此案并未抗诉，以检察建议方式纠正法院错误现场勘验。

第二，自建房使用权问题解决意见。

自建房被行政管理部门拆除或当事人自行拆除以前，自建房权利人基于建筑物材料的合法所有，以及对自建房实际占有的事实，在一定范围内享有支配建筑物和受法律保护的权利。

首先看案例一。我国合同法第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的问题》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”合同无效的法律后果是:“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”许某将自建房无偿出借给陈某使用，该借用合同亦属无效，陈某应将基于合同使用的房屋返还给对方;许某将自建房借与他人使用主观上存在过错;陈某明知自建房仍愿意借用，表明其愿意承担风险，双方均有过错。不论根据占有的基本原理还是根据合同无效的规定，陈某都该将借用的自建房返还许某。法院认定自建房非法的属性正确，但是以此为由不确定该自建房的归属缺乏法律依据。

再看案例三。案件的起因还是案例一中的自建房。法院保护了陈某对违章建筑的占有和相关权利，因此她在自建房内的物品才因对自建房享有使用权而受到法律保护，否则她的财产与放在任何公共场所无异。笔者认为，法院判决许某拆除自建房需支付陈某另外租房费用适用法律错误，此案已经向法院提出抗诉。

法院在审理自建房侵权案件中有自由裁量权，请看案例四。申诉人焦某认为法院认定其自建房造成相邻王某的墙体受潮缺乏证据，申请对墙体损害原因进行技术鉴定。笔者认为，不动产相邻关系的纠纷，并非必须经过专业机构进行鉴定才能认定损害原因。法官经过现场勘验及生活常识，能够划分相关各方责任;且法院只判决拆除贴近王某墙体的部分，保留了其他自建房屋，检察机关不必抗诉。

总之，判定拆除自建房应该根据客观实际，应以不影响他人正常生活为标准，未必需要全部拆除，至于自建房的违法性审查，可以由相关行政部门进行干预，而不必全部通过民事审判予以制裁。

自建房是一种物，自然可能受到侵害。这类案件应以物权法规定的占有制度为审查依据，运用占有的理论对当事人各方的权利义务进行合理分配。但是物权法对占有制度规定得极为原则，以至于连占有的定义都未曾作出，给司法实践带来不便。只有在法院审判和检察机关审查案件时统一标准，确立占有的基本制度，才会减少涉自建房案件审理中相互矛盾的现象;即使出现某些细节方面的认识差异，也不会形成权利归属的重大差别。因此，笔者期待物权法司法解释出台后，能给予司法实践者更为清晰的法律依据。

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