租期矛盾可视为合同约定不明思维导图

人生岁月几度寒

2023-04-04

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租期矛盾可视为合同约定不明

案例分析

2007年6月21日，湖南省邵阳市市民章女士、谢先生经双方平等协商签订了一份《门面租赁合同》，该合同约定:“乙方章女士承租甲方谢先生地下室门面一间，建筑面积36平方米，租期四年，即

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2007年6月21日，湖南省邵阳市市民章女士、谢先生经双方平等协商签订了一份《门面租赁合同》，该合同约定:“乙方章女士承租甲方谢先生地下室门面一间，建筑面积36平方米，租期四年，即2007年6月22日至2010年7月21日止，如乙方章女士愿意继续租赁，在同等条件下享有优先租用权，但月租金必须随行就市。”合同签订后，双方并未就房屋的租赁期限达成补充协议。

2010年7月22日，谢先生以合同到期为由向章女士发出通知，要求其即日搬出门面房。对此，章女士提出异议，谢先生便以破坏门锁等方式迫其搬出。无奈之下，章女士只得让步。

2010年8月9日，谢先生如愿收回门面房，随后用于自己生意经营。

对此，章女士认为谢先生违背合同约定，强行提前收回门面，造成其可得利益损失5万元不能实现，遂向法院起诉，要求谢先生支付违约金2万元，并赔偿因其违约行为造成的自己的可得利益损失5万元，以及赔偿门锁维修费150元。

本案是一起房屋租赁合同纠纷。合同中约定的租赁期限为“四年”，但对该租赁期限又另有具体期限的框定，即“2007年6月22日至2010年7月21日”，也即三年零一个月，两者在时间上存在矛盾之处。

对此，章女士主张承租期限为四年，与合同设定的具体租赁期限相矛盾，谢先生主张租期为框定的三年零一个月，又与合同所载租期四年相矛盾，可以认定为当事人对租赁期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该法第六十一条规定，当事人因质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而本案中，双方当事人未就租赁期限达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限。故双方所签订的合同应视为不定期租赁合同。

鉴于章女士已将所租门面退还给谢先生，故法院认为，双方所签订的租赁合同可认定为实际解除。因原合同的内容中无法确定租期而导致了本案的诉讼，作为房主的谢先生应以公平原则对原告章女士的损失给予一定的补偿，但对章女士要求谢先生赔偿违约金2万元及赔偿5万元的可得利益损失的诉讼主张，因谢先生并无违约行为，只是解除合同方式有不妥之处。且5万元损失的造成与谢先生无因果关系，故对章女士的该两项诉请不予支持。而对谢先生以破坏门锁等不妥行为要求章女士搬出该租赁门面房所造成的门锁维修或更换损失150元，应当予以赔偿。

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