监理工程师《合同管理》第一章思维导图

楠山有南_

2025-03-25

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合同管理

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思维导图大纲

第一节合同管理任务和方法

招标采购阶段

①开展建设工程项目招标采购项目的总体策划

②根据标准文本编制招标文件和合同条件

作用：①确保招标和合同文件中的内容合法；②可以帮助当事人正确拟定招标和合同文件条款，保证各项内容的完整性和准确性，避免缺款漏项，防止出现显失公平的条款，保证交易安全；③有助于降低交易成本，提高交易效率，降低合同条款协商和谈判缔约工作的复杂性；④有助于当事人履行合同的规范和顺畅；⑤有利于对合同的审计和监督；⑥有助于仲裁机构或人民法院裁判纠纷，最大限度维护当事人的合法权益。

③细化项目参建各相关方的合同界面管理

工作范围界面、风险界面、组织界面、费用界面、进度界面

④合理选择适合工程特点的合同计价方式

单价合同

应付工程款=实际完成工作量*单价

在工程“价”和“量”方面的风险分配对合同双方均显公平

优点：多适用于在发包时施工工程内容和工程量尚不能明确确定的情况，发包单位可以在设计工作尚未完成、工程量清单尚未确定、工作内容无需完整详尽约定的情况下就开始施工招标，投标人只需对所列内容报出单价，从而缩短招投标时间，利于尽早开工

缺点：需要在施工工程中协调工作内容、测量核实完成的工程量，且实际应付工程款可能超过估算，控制投资难度较大

固定单价合同

量的风险发包人承担，价的风险承包人承担

适用于工期较短（一年以内）、工作内容和工程量变化幅度不大的项目

可变单价合同

量的风险和价的风险都由发包人承担

承包商的风险较小

总价合同

固定总价合同

量的风险承包人承担，价的风险承包人承担

项目漏报、工作量计算错误、费用价格上涨承包人承担全部风险；有利于投资控制：业主承担的风险较小

一般适用于工程范围和任务明确，图纸完整详细，承包商了解现场条件、能准确确定工程量及施工计划，施工期较短（一年以内）、价格波动不大的项目

固定总价合同的价格可以调整。固定总价合同中也可以约定，在工作范围较之合同规定发生变化、工程变更超过一定幅度（10%）等特殊情况下可以对合同价格进行调整

可调总价合同

量的风险承包人承担，价的风险发包人承担

市场价格波动、设计变更、工程量变化所引起的变化由业主承担，降低了承包人的风险

适用于建设周期一年半以上的项目

成本加酬金合同

也称为成本补偿合同或成本加成合同

仅适用于工程复杂，工程技术、结构方案难以预先确定，时间特别紧迫（如抢险救灾）的项目

采用这种合同，承包商利润有保证，价格变化或工程量变化的风险基本都由业主承担。但承包商往往缺乏降低成本的激励，还可能通过提高工程成本而增加自身利润，不利于业主的投资控制

该合同计价方式可以简化招标、节省时间，不需等到设计图纸完成后才开始招标和施工，实现设计和施工工作的搭接，有利于缩短工期

成本加固定酬金合同、成本加固定百分比酬金合同、成本加可变酬金合同

合同签订及履行阶段

①组织做好合同评审工作

①合法性、合规性评审

②合理性、可行性评审

③合同严密性、完整性评审

④与产品或过程有关要求的评审

⑤合同风险评估

②制定完善的合同管理制度和实施计划

合同实施计划包括：

①合同实施总体安排

②合同分解与管理策划

③合同实施保证体系的建立

③落实细化合同交底工作

①合同的主要内容

②合同订立过程中的特殊问题及合同待定问题

③合同实施计划及责任分配

④合同实施的主要风险

⑤其他应进行交底的合同事项

④及时进行合同跟踪、诊断和纠偏

⑤灵活规范应对处理合同变更问题

合同变更应当的条件：

①变更的内容应符合合同约定或者法律法规规定。变更超过原设计标准或者审批规模时，应由当事方按照规定程序办理变更审批手续

②变更或变更异议的提出，应符合合同约定或者法律法规规定的程序和期限

③变更应经当事方或其授权人员签字或盖章后实施

④变更对合同价格及工期有影响时，相应调整合同价格和工期

⑥开发和应用信息化合同管理系统

⑦正确处理合同履行中的索赔和争议

索赔的条件：

①索赔应依据合同约定提出。合同没有约定或者约定不明时，按照法律法规提出

②索赔应全面、完整地收集和整理索赔资料

③索赔意向（≤28天）通知及索赔报告（≤28天）应按照约定或法定的程序和期限提出

④索赔报告应说明索赔理由，提出索赔金额及工期

⑧开展合同管理评价与经验教训总结

⑨倡导构建合同各方合作共赢机制

⑩遵守贯彻绿色低碳的原则和理念

第二节合同管理相关法律基础

一、合同法律关系

包括合同法律关系主体、合同法律关系客体、合同法律关系内容。三个要素缺一不可。

合同法律关系主体：

=当事人

自然人

作为合同法律关系主体的自然人必须具备相应的民事权利能力和民事行为能力

自然人的民事权利能力始于出生，终于死亡

民事行为能力

无民事行为能力人

不满8周岁的未成年人

限制民事行为能力人

满8周岁，不满18周岁

完全民事行为能力人

18周岁以上

16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的（自给自足）为完全民事行为能力人

法人

法人是依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织

成立条件

①依法成立

②有名称、组织机构、住所（主要办事机构所在地）、财产或者经费（物资基础）

③能够独立承担民事责任（法人以其全部财产独立承担）

④由法定代表人

分类

营利法人

各类公司

非营利法人（不分红）

事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构

特别法人

机关法人、城镇农村的合作社、村委会、居委会等

施工单位必须是独立法人，建设单位可以是法人，也可以不是法人

项目经理、项目经理部不具备法人资格，其行为的法律后果将由企业法人承担

子公司（具有法人资格）≠分公司（无法人资格）

非法人组织

非法人组织不具有法人资格，但是能够以自己名义从事民事活动的组织

包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等

如：法人的分支机构（如分公司、银行分行、支行）不具备法人资格，但是可以作为合同的主体

因此，在建设工程中，非法人组织可以作为建设单位、设计单位、监理单位等参与项目

合同法律关系客体：

物

如建筑材料、建筑设备、建筑物、货币（借款合同）

行为

勘察设计（工作）、监理工作、施工安装、绑扎钢筋、土方开挖、抹灰等

智力成果

知识产权、技术秘密、专利权、工程设计（作品）、文学作品等

合同法律关系内容：

权利

义务

合同法律关系的产生、变更和消灭

能够引起合同法律关系产生、变更和消灭的客观现场和事实，就是法律事实，包括行为和事件

行为

违约

行政行为

法院判决、仲裁裁决

事件

地震、台风、战争

罢工、禁运

二、代理关系

代理是代理人在代理权限内代理，是借助他人代本人为意思表示，本人自己享有意思表示后果的法律行为

代理的特征：

①代理人必须在代理权限内实施代理行为

②以被代理人的名义实施代理行为

③代理人在被代理人的授权范围内独立的表现自己的意志

④被代理人对代理人承担民事责任

被代理人对代理人的代理行为应承担的责任，既包括对代理人在执行代理任务的合法行为承担民事责任，也包括对代理人不当代理行为承担民事责任

代理的种类：

委托代理

委托代理基于授权而产生

建设工程中的一切代理行为都是委托代理

项目经理是施工企业的代理人，总监理工程师是监理单位的代理人

工程招标代理中，被代理人是发包人，代理人是招标代理机构

项目经理、总监理工程师作为施工企业、监理单位的代理人，应当在授权范围内行使代理权，超出授权范围的行为应当由行为人自己承担

如果授权范围不明确，应当由被代理人（单位）向第三人承担民事责任，代理人负连带责任

委托代理可以书面委托，也可以口头委托

但应当书面委托的，必须采用书面形式

委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章

法定代理

法定代理是根据法律的直接规定而产生，是为未成年人、精神病人而设置的

无权代理

①没有代理权而为的代理行为

②超越代理权限而为的代理行为

③代理权终止后的代理行为

对于无权代理行为，“被代理人”可以根据无权代理行为的后果对自己有利或不利的原则，行使“追认权”或“拒绝权”

无权代理行为只有经过“被代理人”的追认，被代理人才承担民事责任，即转化为合法的代理行为。未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担民事责任

第三人事后知道对方为无权代理的，可以向“被代理人”行使催告权，也可以撤销此前的行为

相对人（第三人）可以催告被代理人自收到通知之后一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销权利。撤销应当以通知的方式作出

本人（被代理人）知道他人以自己的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意

代理关系的终止

委托代理终止

①代理期间届满或者代理事项完成

②被代理人取消委托或代理人辞去委托

③代理人丧失民事行为能力

④代理人或被代理人死亡

⑤作为代理人或被代理人的法人、非法人组织终止

法定代理终止

①被代理人取得或恢复完全民事行为能力

②代理人丧失民事行为能力

③代理人或被代理人死亡

④法律规定的其他情形

三、民事责任

第三节合同担保

一、担保的概念

担保合同是被担保合同的从合同，被担保合同是主合同，主合同无效，从合同也无效。但担保合同另有约定的按照约定。

二、担保的方式

保证

人的担保

第三人提供

保证人和债权人约定

保证关系至少必须有三方参加，即保证人、被保证人（债务人）、债权人

保证的方式

一般保证

这个要起诉

对保证人而言，一般保证比连带保证更能保护其利益

连带责任保证

在具体合同中，担保方式由当事人约定，当事人没有约定或者约定不明确的，则按照一般保证承担保证责任

保证与物的担保并存

被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；（物保优先人保）

第三人提供的物的担保，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

保证人的资格

具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。但是以下组织不能作为保证人：

①企业法人的分支机构、职能部门。

企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证

②国家机关。

经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外

③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体。

保证合同的内容

①被保证的主债权种类、数额

②债务人履行债务的期限

③保证的方式

④保证担保的范围

⑤保证的期间

⑥双方认为需要约定的其他事项

保证责任

有约定按照约定

无约定或约定不明

保证方式按一般保证

保证期间按主债权履行期届满之日起6个月

保证范围按全部债务（主债权+利息+违约金+损害赔偿金+实现债权的费用）

抵押

物的担保

可能是债务人本人，也可能是第三人提供

不转移占有

动产、不动产

抵押是指债权人或者第三人向债权人以不转移占有的方式提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的担保方式

债权人（银行）称为抵押权人

可以抵押的财产：

①建筑物

②建设用地使用权

③海域使用权

④半成品

⑤正在建造的建筑物、船舶

不得抵押：

①土地所有权

②宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权

③学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施

④所有权、使用权不明或者有争议的财产

⑤依法被查封、扣押、监管的财产

抵押权的设立

不动产抵押，抵押权自登记时设立

动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建筑用地使用权一并抵押

抵押效力

抵押人有义务妥善保管抵押物并保证其价值

抵押担保的范围=主债权+利息+违约金+损害赔偿金+实现抵押权的费用

抵押权与其担保的债权同时存在。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作其他担保

同一财产多重抵押受偿顺序

①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

②抵押权已登记的，先于未登记的受偿

③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。（未登记，并不是按照合同签订顺序）

质押

物的担保

可能是债务人本人，也可能是第三人提供

转移占有

动产、权利

交付时设立

动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有

权利质押

权利质押一般是将权利凭证交付质押人的担保

汇票、债券、存款单、仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；应收账款

①自权利凭证交付时设立

②没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立

留置

物的担保

债务人本人提供

转移占有

动产

定金

金钱担保

债务人本人提供

转移占有

定金合同自实际交付定金时生效

法律效力

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回

给付定金的一方不履行约定，无权请求返还定金

收受定金的一方不履行约定违约，应当双倍返还定金

定金数额

数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额

定金与违约金

当事人既约定违约金，又约定定金的，对方可以选择适用违约金或者定金条款

三、保证在建设工程中的应用

银行出具的称为保函，其他保证人出具的称为保证书

投标保证金

≤估算价2%

投标人给招标人

投标人为自己的投标行为担保

施工投标保证金

①招标人可以在招标文件中要求投标人提供投标保证金

②投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票

③投标保证金数额不得超过招标项目估算价的2%，投标人不按招标文件要求在开标前提交投标保证金的，该投标文件将被否决

投标保证金的有效期

①起始点：从提交投标文件的截止之日起算。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

投标有效期起点=开标时间=投标截止日期=投标保证金有效期起点

②截止时间：由招标文件规定。（公布中标结果及签订合同都在该截止时间前）

若由于评标时间过长而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保函或者保证书有效期

没收投标保证金的情形

①投标人在投标有效期内撤销投标书

②中标人在规定期限内无正当理由未签订合同，或不根据规定接受对错误的修正

③中标人根据规定未能提交履约保证金

④投标人采用不正当的手段骗取中标

履约保证金

≤中标价10%

中标人给招标人

保证施工合同顺利履行

履约担保金（保证金）

投标人自己出具的保兑指标、银行汇票或者现金支票

合同价格的10%

履约银行保函

银行出具

合同价格的10%

履约担保书

由保险公司、信托公司、证券公司、实体公司或者社会上担保公司出具

合同价格的30%

若发生下列情况，发包人有权凭履约保证向银行或者担保公司索取保证金作为赔偿：

①施工过程中，承包人中途毁约，或任意中断工程，或不按规定施工

②承包人破产，倒闭

工程款支付担保

与履约保证金相对

招标人给中标人

保证按照约定支付工程款

预付款担保

约定

承包人给发包人

避免承包人拿到预付款后“跑路”

建设工程合同签订之后，发包人给承包人一定比例的预付款，但需由承包人的银行向发包人出具预付款担保，金额应当与预付款金额相同

预付款担保的主要形式为银行保函

①预付款在工程的进展过程中每次结算工程款（中间支付）分次返还时，担保金额也应当随之减少

②如果承包人中途毁约，终止工程，则发包人有权凭预付款担保向银行索赔该保函的担保金额作为补偿

质量保证金

≤3%工程价款

承包人给发包人

相当于现金质押

第四节工程保险

一、保险与保险合同

危险不确定性

①发生与否的不确定性；②发生时间的不确定性；③发生后果的不确定性

保险合同的分类

人身保险

意外伤害险属于人身保险

投保人可以一次支付全部保险费，也可以分期支付保险费

保险人对人身保险的保险费，不得用诉讼方式要求投保人支付

财产保险

建筑工程一切险、安装工程一切险、第三者责任险均属于财产保险

保险标的危险程度显著增加的，应当及时通知保险人，保险人可以增加保费或解除合同

保险索赔

全部损失，按全损索赔。部分损失，按部分损失索赔；若其损坏程度已经达到无法修理，或者虽能够修理但修理费将超过赔偿金额，都应当按全损索赔

一个建设项目同时投标多家保险公司，只能按约定的比例分别向不同的保险公司索赔

二、工程建设涉及的主要险种

建设工程一切险

各类建筑工程项目

承包人以发包人和承包人共同名义投保

被保险人：①业主②承包商或者分包商③技术顾问，包括业主聘用的建筑师、工程师

保险范围

赔偿

自然灾害。如地震、海啸、暴雨、地面下陷下沉等

意外事故。包括火灾和爆炸

不赔

①被保险人疏于管理而发生的损失不保。如施工方法不当、设计错误

②必然发生的损失不保。如机械磨损、维修检验等

③开工前或验收后不保

建筑工程一切险往往还加保第三者责任险

第三者责任险不是强制性的

建筑工程一切险的保险责任自保险工程在工地动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时起始，至工程所有人对部分或全部工程签发完工验收证书或者验收合格，或工程所有人实际占用或使用或接受该部分或全部工程之时终止，以先发生者为准

在任何情况下，保险人承担损害赔偿义务的期限不超过保险单明细表中列明的建筑期保险终止日

安装工程一切险

安装机器、设备

承包人以发包人和承包人共同名义投保

被保险人：①业主②承包商或者分包商③技术顾问，包括业主聘用的建筑师、工程师

保险范围同上

安装工程一切险的保险期限，通常应以整个工期为保险期限。一般是从被保险项目被卸至施工地点时起生效到工程预计竣工验收交付使用之日止。如验收完毕先于保险单列明的终止日，则验收完毕时保险期也终止。

第三者责任险

因工地上发生意外造成工地及邻近地区的第三者人身伤亡或财产损失

承包人以发包人和承包人共同名义投保

意外伤害险

从事危险作业的职工

承包人投保

施工企业职工意外伤害险

《建筑法》规定，鼓励建筑施工企业为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费

施工企业一般办理团体意外伤害险——建筑施工人员团体意外伤害险。

凡年满16周岁至65周岁、能够正常工作或劳动、从事建筑管理或作业、并与施工企业建立劳动关系的人员均可作为被保险人

施工企业或其他对被保险人具有保险利益的团体均可作为投保人

按被保险人人数投保时，其投保人数必须占约定承保团体人员的75%以上，且投保人数不低于5人

责任范围

团体意外伤害保险合同的保险责任一般包括身故保险责任和伤残保险责任

在保险期间内，被保险人从事建筑施工及与建筑施工相关的工作时，或在施工现场及施工指定的生活区域内遭受意外伤害，保险人依下列约定给付保险金，且给付各项保险金之和不超过保险金额：

①被保险人自意外伤害发生之日起180日内因该事故死亡的，保险人按保险金额给付死亡保险金，本保险合同对该被保险人的保险责任终止。被保险人因遭受意外伤害事故且自该事故发生日起下落不明，后经人民法院宣告死亡的，保险人按保险金额给付身故保险金。但若被保险人被宣告死亡后生还的，保险金额受领人应于知道被保险人生还后30日内退还保险人给付的身故保险金。

②被保险人因遭受意外伤害事故，并自事故发生之日起180日内因该事故造成保险合同所列残疾程度之一者，保险人按该表所列给付比例乘以保险金额给付残疾保险金。如第180日治疗仍未结束的，按第180日的身体情况进行残疾鉴定，并据此给付残疾保险金。

责任免除

因下列原因造成被保险人身故、残疾的，保险人不承担给付保险金责任：

①投保人的故意行为

②被保险人自致伤害或zisha，但被保险人时为无民事行为能力人的除外

③因被保险人挑衅或故意行为而导致的打斗、被袭击或被谋杀

④被保险人妊娠、流产、分娩、疾病、药物过敏

⑤被保险人接受整容手术及其他内、外科手术导致的医疗事故

⑥被保险人未遵医嘱，私自服用、涂用、注射药物

⑦被保险人因遭受意外伤害以外的原因失踪而被法院宣告死亡者

⑧任何生物、化学、原子能武器，原子能或核能装置所造成的爆炸、灼伤、污染或辐射

⑨恐怖袭击