(1)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣:第一年抵扣60%,第二年抵扣40%。
【提示】第一年60%在扣税凭证认证当月,第二年40%在取得扣税凭证的当月起第13个月。
(2)抵扣范围
需要分2年抵扣的不动产范围
①“取得的不动产”,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产,并在会计制度上按固定资产核算的不动产。
②“发生的不动产在建工程”,包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。
【提示】自2019年4月1日起,纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。在此之前纳税人购进不动产进行税额分2年抵扣而尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。(2019年新增)
(3)纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照上述(1)的规定分2年从销项税额中抵扣。
(4)纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时,尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
纳税人注销税务登记时,其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
对不同的不动产和不动产在建工程,纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
(5)购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务,转用于不动产在建工程的,其已抵扣进项税额的40%部分,应于转用的当期从进项税额中扣减,计入待抵扣进项税额,并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
(6)已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产在建工程发生非正常损失的,其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出;其待抵扣进项税额不得抵扣。
(6)不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额的应税项目,可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额:
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率=固定资产、无形资产、不动产净值÷(1+适用税率)×适用税率。