资产评估基本方法思维导图

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2022-10-27

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资产评估基本方法思维导图

资产评估基本方法

思维导图

读书笔记

经济管理

介绍了资产评估基本方法，包括市场法、成本法和收益法等知识。

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思维导图大纲

资产评估的程序

一、明确资产评估业务基本事项

二、签订资产评估业务约定书

三、编制资产评估计划

四、现场调查

五、收集资产评估资料

六、评定估算

七、编制和提交资产评估报告

八、资产评估工作底稿归档

市场法

基本含义

市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格通过直接比较或类比分析，以估计资产价值的评估技术方法

适用

市场法适用于产权交易活跃的资产的评估

应用前提条件

1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的

操作程序

1.选择参照物

2.分析与确定可比较因素

3.指标对比与量化差异

4.调整已经量化的对比指标差异

5.综合分析确定评估结果

主要技术方法

1.直接比较法

①现行市价法

概念

可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。eg.上市股票

公式

评估对象评估价值=参照物合理成交价格

②市价折扣法

概念

根据测算或评估人员的经验、有关部门的规定，确定一个价格折扣率来估算评估对象价值

公式

评估对象评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

③成本市价法

概念

成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本与市场价格之间的比率关系来计算评估对象价值

④成新率价格调整法

概念

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成心率对比调整估算

公式

评估对象评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

其中，资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）

2.类比调整法

概念

在公开市场上无法找到参照物，是选择若干个类似资产的交易案例，作为参照物通过分析比较评估对象与哥哥参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异，调整来确定被评估资产的价值。

公式

资产评估价值=参照物价格±交易时间差异值±区域差异值±功能差异值±交易情况差异值±个别因素差异值

优缺点

优点

1.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格

2.评估结果易于被各方理解和接受

缺点

1.需要有公开及活跃的市场作为基础，有时因缺少可比数据以及缺少对可比数据的判断而难以应用

2.不适用专用机器、设备，大部分的无形资产资产，以及受地区、环境等严格限制的资产的评估

成本法

一、成本法及其适用的前提条件

含义

在评估资产时，按被评估资产的现实重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

前提条件

1.应当具备可利用的历史资料

2.形成资产价值的耗费是必须的

3. 被评估资产处于继续使用状态，或被假定处于继续使用状态

4.被评估资产的价值是随时间的推移而贬损的

适用范围

1.以资产重置、补偿为目的的资产业务

2.企业整体转让需要提供单项资产的重估价值

3.由于企业管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实，又缺乏信息市场可以资料的资产评估

二、各项指标的估算

（一）重置成本及其估算

分类

复原重置成本

运用原来相同的材料建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现实价格复原构建这项全新资产所发生的支出

更新重置成本

利用新型材料并根据现代标准设计及格式，yir现实价格生产或制造具有相同功能的全新资产所需的成本

重置成本估算方法

重置核算法

=直接成本+间接成本

价格指数法

=资产历史成本×（1+物价变动指数）

功能价值法

生产能力比例法

=（被评估资产年产量/参照物年产量) ×参照物重置成本

规模经济效益指数法

统计分析法

（二）实体性贬值及其估算

决定实体性贬值的因素

1.使用时间

2.使用率

3.资产本身的质量

4.维修保养程度

1.观察法

2.使用年限法

定义

使用年限法是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值的方法。

计算公式

（三）功能性贬值及其估算

1.超额运营成本

含义

由于技术进步出现了新的，性能更优的资产致使原有资产的功能落后于新资产，新资产在运营费用上低于原有资产

计算公式

2.超额投资成本

含义

由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的资产的建造成本比过去降低，原有资产中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本

计算公式

功能性贬值=复原重置成本=更新重置成本

（四）经济性贬值

含义

是由于外部环境变化，引起资产闲置、收益下降等，而造成的资产价值的损失

估算方法

1.间接计算法

2.直接计算法

优缺点

优点

1.比较充分的考虑了资产的损耗评估，结果更公平合理

2.有利于单项资产和特定用途资产的评估

3.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用

4.所需评估参数和有关资料、依据较容易得到

缺点

1.工作量较大

2.经济性贬值也不易全面准确估计

收益法

适用范围

具有持续经营能力，并能不断获得收益的经营性资产

含义

通过估算被评估资产未来预期收益，并折算成现值，借以确定被评估资产的一种资产评估方法

前提条件

1.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单向或整体资产

2.新的资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

3. 被评估资产可持续使用或经营

4. 被评估资产的未来预期收益可以合理预期并用货币计量

各项指标

1.收益额

特点

①收益额是资产未来预期收益额

②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益

2.折现率

含义

从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率

估算方法

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

3.资本化率

含义

将未来永续性预期收益折算成现值的比率

优缺点

优点

1.能真实和较准确地反映企业资本化的价值

2.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易于被买卖双方所接受

缺点

1.三个主要参数预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响

2.在评估中适用范围较小，一般适合企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估

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