房地产的系统性危机（宏观形势分析）思维导图

U677029364

2024-09-10

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系统性危机

房地产

经济发展

房地产市场，地方债务，银行系统等内容讲解

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思维导图大纲

地方债务

城投公司、地方国企的隐形债

一揽子的还债方案

地方国企转制

地方财政收入问题去年开始，今年变得越来越严重

国债财政

地方财政

三中全会财税改革

到现在为止还没有实际的收入增加

8月14日：财政承压下国内多地非税收入大幅增加

8月27日：1-7月国有土地使用权出让收入17763亿元，同比下降22.3%

9月3日：国内地方财政自给情况恶化

中央下达任务：专项债超长期国债再贷款

借了要还，还有利率，地方积极性弱

地方拿了还债

地方财政审计报告：财政方面的违规

地方发展模式的问题

9月1日：地方债务不仅是财务问题更是发展模式问题

广州黄埔区科学城的开发：区书记、科学城书记被带走

央地在钱-事-权上的矛盾不断加深

地方想干事怎么干？

地方能干事的空间

房地产市场

房企

恒大、万科、碧桂园（民企房地产企业）

万科一直在追

城中村改造

国企下场拿地

房企拿地

9月3日：

房地产价格

二手房价格

一直再降

新增住房

收购商品房做保障性住房的价格50%

销售量

一直再降

对房地产市场的预期

普通百姓：已经转变了

8月25日：住房资产缩水让上海城市消费大降级

机构观点：尚未探底

8月28日：租购并举的住房制度的关键在“租”

8月19日：外界称中国房地产政策尚未取得实质性成果

政府：救市仍在进行

各地方“以旧换新”的住房置换政策

地方购买存量商品房用作保障性住房

各地方的买房落户政策

保交房政策：

8月11日：央行称租金将是中国住房价值未来的主要来源

广泛的影响

8月12日：上半年国内房地产和制造业的劳资纠纷激增

银行系统

事实类

政府端

517新政

公积金利率下降，首套房商贷利率下降，首付下降/3000亿的保障性住房再贷款

3000亿保障性住房再贷款

地方政府/房企：利率1.75%，期限1年，可展期4年贷款本金60%发放再贷款

8月13日：专家建议央行调整再贷款利率低于房租收益率

1.75%，加上银行运营成本收储住房的资本成本在3%左右，商品房租金收益率只有2%左右；保障性住房收益率低于2%；按揭贷款利率可以下调到2%左右；

8月13日：地方收储模式能否持续？

住房”以旧换新“的置换

旧房贷款的提前还款——银行自己沟通/或者原来的贷款量置换原来的贷款量，多出部分就可以执行新利率

发行特别债券为地方政府购房融资

8月21日：外媒透露中国酝酿发行特别债券为购房融资

3.9万亿的特别债券额度，已经使用了一半以上；

9月4日：澳门成为内地城投发债新选择

银行利润

住房贷款的占比

2018年的数据（6个国有大行）

房地产贷款占全部贷款的平均比例为35.7%，公司端5.86%，零售端29.8%

2019年的数据

个人住房贷款余额2019年第一季度26.87万亿元

个人住房贷款的增长速度17.6%

8月29日：国有大行首份中报显示营收净利双降

其中一个原因是房地产市场低迷，信用卡贷款、住房贷款占比下降，手续费佣金减少

9月2日：今年以来国内大中型银行住房贷款量减质降

9月2日：提前还贷冲击仍在，上半年19家大中型银行中14家房贷余额减少

9月3日上市银行房贷规模半年缩水3000亿，断供率在爬升

房贷利率

各城市下降首套房利率下降，2-3%

一些政府改变”首套房“的标准

重庆，中心城区的首套房；长沙：新购住房所在区的首套房

关于存量住房利率是否下降的讨论

8月22日：金融监管总局将引导银行机构培育新利润增长点

9月2日：机构预计允许转按揭将对银行利润产生严重影响

9月3日：摩根大通：挤压银行利润的住房刺激政策走不远

首套房利率已经到3%左右；现在还要存量房利率“转按揭”，4.5亿美元的抵押贷款再融资，降低住房借贷成本

9月2日：中国人民银行，银行现在利润承压，基准准备金可以降，但利率不可以再降了

9月3日：国内降低存量房地产利率政策有望进一步推出

9月8日：住建部《中国房地产报》存量房利率还可以降

9月5日：”商转公“业务暂未在一线城市铺开

影响存量房贷，之前利率5%；

各种利率差之间的灰色地带

各种中介、代理人、经纪人

8月29日：住房资产缩水长在加剧气金融功能的风险

住房抵押”经营贷“还房贷，住房缩水影响经营贷

提前还贷

8月18日：市场称当前经济中的三条暗线要引起足够重视

居民提前还贷后消费力不足，居民自己主动降杠杆

8月25日：住房资产缩水让上海城市消费大降级

2013年16.2亿，2014年24.78亿元，2015年362.93，2016年384.88亿元；2017年313.03亿元，2018年338.74亿元，2019年411.08，2020年500.46，2021年549.53亿元，2022年551.37亿元，682.42亿元；

9月3日：银行对提前还贷设置门槛 3万，5万；有些银行在贷款合同里有提前还款违约金

涉及提前还贷的银行与个人之间的协商、灰色地带

各种中介、代理人、经纪人

住房的功能

住房抵押贷款

8月29日：住房资产缩水长在加剧气金融功能的风险

住房抵押”经营贷“还房贷，住房缩水影响经营贷

各种其他可以用住房抵押的贷款

住房抵押贷款的灰色地带

个人资产信用

住房还贷逾期：第二季度1.2%，二、三线城市的逾期率为1.5%，在上升

住房抵押贷款（大病啊，急需用钱等）

信用卡额度、境外信用卡等

出国签证

银行资产

不良资产率上升

中小银行、地方银行

2024年7月的信息：贵州银行，2022年住房不良率20.21%,2023年，40.39%；

银行不良资产中住房资产占27.7%

抵押在银行的住房资产

中国的“资产荒”

8月28日：房地产信托的违约或持续缩减

信托违约产品有88款，415.83亿元；其中房地产40项，金额294.79亿元；

所有的投资都在往固投走

中国经济发展

住房资产对消费的影响

个人消费

社会消费

8月28日：野村调低中国股票评级的三点理由

房地产进一步恶化、企业恶性竞争、美国大选

8月29日：瑞银调降今明两年中国经济增长预期

中国房地产市场下滑程度比预期更为严重，且尚未触底/他们对于我们消费市场的预期过于乐观了

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4.02

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