86亿！广州新地王思维导图

拾人心

2023-03-18

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地王

拍卖

开发商

86亿！25日，广州市拍出了有史以来楼面地价最高的地块——广铁南站地块，年末的广州土地市场似乎伴随着亚运会一同狂欢。

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思维导图大纲

大佬争夺战

11月25日，广州市土地交易中心仅有广铁南站一块土地出让，到场的开发商仅有四家，往日拥挤的竞拍席显得有些稀落，反倒到场观战的房地产业内人士及媒体将竞拍席的周边挤得水泄不通。

但竞拍过程中，拍卖师一句“到场的各位都是这里的常客，请大家集中注意力。”提醒所有人这是一场赤裸裸的大佬争夺战。

四家到场竞拍的开发商为：万科与越秀城建联合体、保利地产、中海地产及羊城铁路发展实业有限公司。其中广铁集团旗下羊城铁路发展实业有限公司的“后台”被认为是“珠江系”旗下的珠光地产，为朱孟依兄弟在广州的重要地产公司之一。

地块挂牌起始价47.92亿元，竞拍前报价至48.2亿元。拍卖师在地块竞拍前便提示每次举牌竞价500万元，但拍卖师有权在竞拍过程中更改。

当地价叫至49.1亿元时拍卖师将每次举牌竞价调整至1000万元。随后，地价叫至53亿元时，拍卖师干脆询问开发商每次举牌竞价2000万是否可以，开发商一致说好。

由此，广铁南站地块地价开始了一路狂飙。

广铁与万科联合体经过133轮竞价叫价至71.2亿元，保利举起了手中48号牌，加入战团，并迅速取代万科联合体与广铁集团攀升竞价。

直至198轮，保利的咄咄逼人让此前颇显轻松的广铁集团亦开始紧张，并频频通过电话与场外联系决定叫价，现场气氛几近窒息。所有人都开始意识到，楼面地价超过了15000元/平方米时，新的广州单价地王将诞生。

当广铁举牌叫价86亿，保利没有再报价，广铁集团最终如愿将广铁南站地块摘下。此时，楼面地价17279元/平方米，除去此前富力拍下白云区云祥地块之外，广铁南站地块是广州土地交易中心有史以来拍出楼面地价最高的地块。但富力白云区云祥地块现已退地，除此之外，广州确认成交的最高楼面地价为珠江新城地王，楼面地价15000元/平方米。

聪明的珠光

广铁南站地块为广州市旧改地块，为老粤汉铁路广州站旧址，地块原业主即为此次参与竞拍的广铁集团，地块原属性为羊城铁路实业发展有限公司划拨用地，今年9月，该地块作为旧改地块划入土地市场。

整个广铁南站地块东临白鹅潭，西接大坦沙，北靠荔湾老城区，南望原芳村城区，占地面积26.15万平方米，建筑面积49.78万平方米，具有滨水景观和西关风情的双重优势。

按照2009年广州规划委员会规划，广铁南站地块将建设成一个滨水景观区，不仅有独特的城市外部艺术景观，还将建设四个城市广场以及铁路博物馆和詹天佑纪念馆等市政配套。同时广州市国土局规定土地交易合同规定，该地块原业主必须在2011年8月25日交地，2012年5月25日地块必须动工，并于2015年2月25日前竣工。此外，按广州市旧城改造政策，地块须将成交价的60%补偿给原土地使用权人，地块拆迁部分如在2010年前完成搬迁的，还可以按成交价追加10%补偿比例。

事实上，最终竞得广铁南站的开发商即为原业主广铁集团，这意味着广铁集团仅需支付总成交价的30%即可。而珠光集团在土地拍卖后即经向外界表示将介入广铁南站地块开发。

合富辉煌首席分析师黎文江对本网表示：以珠光集团出钱，广铁集团出地的合作方式，珠光集团是以25.8亿元的实际价格拿下广铁南站地块与广铁集团合作开发的。但黎文江同时表示，与广铁南站相近的广州恩宁路及陈家祠改造的补偿成本颇高，总价86亿元，楼面地价超过1.7万元/平方米亦不为过。

“珠光还是要负责拆迁部分的成本的，只不过无需补偿广铁集团而已。”黎文江说。

关于广铁南站地块此前争议颇多，一方面在于铁道部明确要求旗下各局及下属集团保护所属资产；另一方面因涉及广州粤汉铁路老南站保护及规划中建设的詹天佑纪念馆，广州市多位专家要求针对老南站保护及詹天佑纪念馆进行明确细致的设计之后交予开发商建设。而广州市政府亦在地块出让中明确发展商必须投资1亿元用于詹天佑纪念馆建设及老南站保护。

在此基础上，广州是业内普遍预测广铁集团将参与土地竞拍，但因缺乏建设经验，其将于珠光集团合作进行开发。

“高地价意味着珠光集团在实际支付金额相对较少的情况之下，产品预期将是高价格的。”黎文江对本网表示，“以最终成交地价的情况来看，其产品定价应在3.5万元以上。”

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