通胀预期逼迫中富阶层加速货币资产化思维导图

失落感

2023-03-18

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通胀预期

货币

资产化

刚需已经被排挤在外的房地产市场，调控留下的发挥空间现在属于中富阶层。而最近，部分地区别墅市场的悄然热销以及写字楼、商业地产成交的逆市上涨，都冠上了资金避险的旗号。

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思维导图大纲

货币资产化之战

对通胀气息最敏感的，是社会的中富阶层们。

李强早在今年上半年就因为通胀预期购买了一笔黄金。最近，并不善于投资的他，对于通胀的感受越来越深刻。他甚至开始规劝身边的好友，将手中的现金全部换成固定资产，而他自己，甚至还利用信用卡购买了相应的红木家具。李强认为，只有固定资产才能抵御通胀，而通胀越强烈，借钱就越划算，提前还贷都是吃亏的。

银行家刘先生身边的朋友更具代表性。刘先生身边的朋友投资方向分为三类。第一，保守的。会在拥有二三套房产之后，再购买一些黄金，然后将部分存款放进银行。第二类，资产投资占主流。调控之前，大家都会投资房产，但调控之后，投资商业变得越来越多。第三类，拥有固定房产之后，将钱全部投向实业。

“不管哪一类，共同的特点是，别看这些人身家都是千万级别，但手里的现金可能就几万块钱而已。随着通胀预期加大，对于固定资产的追逐，中富阶层们的想法越来越强烈。”在刘先生看来，各类投资收益中，降低风险是最主要的。他的投资原则是，绝不进期货，依然看好房产。“3-5年内，房产的价格还能涨20%-30%。”这是刘先生身边朋友的普遍看法。

最近，刘先生的朋友们又燃起了写字楼和底商的投资兴趣。“就在最近，我的几个朋友合伙在SOHO买了一整层商业，然后租给了四川的一家餐厅。然后，按照各自的投资，各家收取各自的收益。”

“现行宏观调控政策并没有解决经济领域的根本问题，资产泡沫被压制的同时，商品泡沫传导现象俨然已经出现。”在“北京别墅热销解码与走势研判”论坛上，万通天竺新新家园项目总经理丁泰表示，“在基本经济要素未发生实质变化的趋势下，消费者、投资者会自然而然地遵循市场规律而动。目前相当规模的投资者入场，或许只是在为他们的资金资产寻求避险工具。”

9月底二次调控重锤落下后，万通天竺新新家园看盘的人虽然有所减少，“但并没有出现太多客户因为二次调控而放弃换签的，也就是说退房者不多。”丁泰说，因为这段时间房地产业内人士以及金融人士的购房者占据了大部分。“可能是这两类人群与其他类人群对形势的看法不一样。”在丁泰看来，这两类人群对于通胀的感受以及货币资产化的意识更强。

被解救的别墅市场

丁泰的看法可能代表了绝大部分开发商。她认为，房价早已变成了一种货币现象。房地产在货币贬值的过程中取得了相当高的增长幅度，从而保证了价值未被稀释。投资者如果5年前把这部分钱不是投入房地产，而是投入货币类资产，例如保险或债券，恐怕今天其财富只有被稀释。

上述北京某品牌地产公司老总很忌讳别人问起自己有几套房产。在他看来，尽管调控当下，但既能保证收入，又可以变现快的固定资产投资只有房子。“我放在银行的流动资金只有几十万。大部分资产都在房产上。”这位老总从2008年开始就不断买房子。

越来越凶猛的通胀预期，似乎解救了原本可能会面临大量退房潮的高端住宅开发商。被冠上保值升值的高端住宅在11月份突然成交上涨。

搜房网数据监控中心统计数据显示，11月第三周(11月13日-11月19日)，北京别墅市场成交经历量价齐跌后，出现大幅度上升现象，成交金额和成交面积上升比例均超过25%，成交均价也有上升，升幅达507元/平方米。其中，中高端别墅(总价600万元以上)占62.32%，而经济型别墅仅占27.54%。北京城区内的中高端住宅，也在11月份表现出成交上扬的趋势。据红玺台相关负责人透露，11月份至今两周的时间，红玺台已销售出20余套住宅，连续两周单周销售过亿。

国金证券首席经济学家金岩石表示，高端物业所起的作用，就是领涨止跌。豪宅产品有别于其他普通商品住宅，其买家群体相对比较独立，投资豪宅产品，保值增值能力非常明显。

资产泡沫化之忧

房地产调控也因为通胀变得愈加复杂。

SOHO中国董事长潘石屹认为，通货膨胀主要是货币发行太多造成的，对中国来说主要是输入型的通胀。美联储QE2让全球市场都很紧张，它对中国可能造成两种影响：一是输入型的通胀；二是资产泡沫的出现。

摩根士丹利亚洲公司执行董事娄刚近期也表示，明年中国经济面临的突出矛盾将是资产泡沫化，急需解决。面对泡沫化的趋势，他认为，在房地产方面，政府应有一个全套的解决方案，首先要打通地方政府融资渠道，不再主要依靠土地出让收入来支持地方财政；其次要减免发展商的隐性费税，要对高端物业征收重税，增加其持有成本，挤出其中的投机资本。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对记者表示，通胀背景下，首先就是要把资产泡沫控制住，人们才敢消费。如果央行利率水平过低的话，就会导致社会资金配置发生扭曲，大家就会认为，有钱也不要存在银行里面，同时利率过低，就会使得大量的资金投入到一些资产的炒作上，炒房，买房，不利于增加消费。随着后续紧缩政策持续出台，资产价格上扬的预期可能会发生改变。

刘先生们还是有一丝隐忧。他并没有与朋友一起投资商业。他更愿意留出40%的货币放在股市上。在调控后，他仅购买了一套四环以内的200万左右的小户型。原因仅是，好出租，收益更稳定。

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