“今年上半年，房地产销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成2008年全年销售业绩的70%，有的甚至超过2008年全年销售收入。整体来看，全行业商品住宅销售额超过2008年已毋庸置疑。比如，保利今年上半年就已经完成了全年的销售任务。”近日，保利地产(23.80,-1.43,-5.67%)董秘岳勇坚非常肯定地对本报记者说。
据WIND统计数据显示，截至8月24日，共有61家房地产行业公司已公布了中报，累计实现净利润174.2亿元，相比去年99.65亿元实现同比增长74.81%；营业收入共计985.77亿元，同比实现增长68.85%。
而克而瑞(中国)日前发布的2009年上半年中国房地产业销售业绩研究报告称，今年百亿军团的数量至少将增加近六成。上半年有6家企业销售金额超过百亿元大关。按照目前的销售进度，预计2009年全年百亿企业至少将达到20家以上。而2008年销售过百亿的企业仅有12家。
与房地产市场价量齐升相呼应的是，房地产企业对“地王”的追逐也日趋白热化。而再融资则成为“地王”争夺的背后支撑力。
不过，受监管层将再度收紧房贷政策传闻影响，此前一度出现回稳迹象的地产板块再遭迎头一击，成为A股市场做空主力。上周房地产开发经营板块资金净流出30.48亿元。房地产板块龙头万科A(000002.SZ)全周重挫11.20%，净流出资金5.78亿元，其中，机构卖出5.6亿元，散户卖出1780.94万元。此外，阳光城(000671.SZ)、世茂股份(600823.SH)、泛海建设(000046.SZ)、金地集团(600383.SH)等个股跌幅都超过14%，资金同样出现大幅净流出。
在北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳、武汉、成都和重庆十大城市中，地产大鳄强者恒强的现象尤为明显。
克而瑞(中国)统计数据显示，十大城市中销售金额前三家的市场占有率普遍在10%-12%之间。特别是广州销售金额前三家企业的市场集中度最高，为31.57%。
“主要是因为广州地区房地产市场发展较早，保利地产(600048.SH)、富力地产(2777.HK)以及碧桂园(2007.HK)都是长期深耕于该区域的企业，故其市场占有率相对较高。”黄鹏指出。
而杭州地区销售金额前三家企业销售金额占杭州上半年销售金额总额的24.08%，仅次于广州地区。此外，成都和深圳地区的TOP3企业销售金额占有率分别为17.42%和17.16%。
2009年上半年住宅销售前20名排行榜显示，除碧桂园之外，其他企业均完成了2008年销售业绩的一半以上。除保利地产以外，绿城集团、华润置地(1109.HK)、招商地产(000024.SZ)、仁恒置地也全面超过2008年销售业绩，增长势头相当强劲。
而南派地产商更是强势依旧。在前20名销售金额排行榜中，华南企业的销售金额占总销售金额的71%；在前20名销售面积排行榜中，华南企业的销售面积占总销售面积的74%，行业集中度越发明显。
2009年上半年，销售金额排行榜前三位的万科、保利和中海外的销售金额总和占2009年上半年全国商品住宅成交额5%。而前20名企业销售金额占2009年上半年全国商品住宅成交额的17%。
从整体来看，一、二线城市是地产大鳄们实现销售收入的主要区域，前述区域销售的业绩的好坏是其销售成功的关键。
“目前，一线城市核心地段的土地储备是非常缺乏的。不排除下半年仍然会有地王出现。”岳勇坚表示，“现在感觉比较痛苦。表面看来，地产储备绝对值很大，但是，像北京、上海、广州等一线城市核心地段的地源太少，分布结构不均衡。像这些地方，只要有地推出来，大家都会去争抢。其实谁都不想拿高价地，但你不去抢的话，就会没米下锅。”
光大证券研究所分析师翁非玉表示，从7月土地市场看，“地王”级的高溢价土地仍主要位于一线城市较优质地段。与6月相比，高溢价的典型项目不再集中于央企和国有企业，上市公司及地方企业也参与其中。
对此，克而瑞(中国)研究中心报告指出，从2009年二季度起，高价地块不断涌现，房价透支现象增多，尤其是6、7月份，部分地块竞价场面的火爆程度已经不亚于2007年，其地价与当时房价比值超过了70%，已经远远高于2005年～2009年项目地价与当时房价33.9%的平均比重。这些项目在未来上市时将面临较大的市场风险。
以金地集团(13.62,-1.30,-8.71%)为例，截至7月末，金地集团2009年共投入62.5亿元获得5个新增项目，新增土地储备面积83万平方米，主要位于北京、上海等地，其平均楼面地价高达7530元/平方米。
对此，日信证券行业研究员邱晟赟指出，“激进型扩张将会为公司获得快速增长的机会，但由于市场未来的不确定性，当前的高价拿地也为公司发展埋下了隐患。”
此外，与“地王”争夺战遥相呼应的是，房地产企业在资本市场的融资冲动。截至目前，已经有恒大地产、龙湖地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房企正在筹划A股和H股的上市计划。此外，沪深两市共有40家涉及房地产业务的上市公司提出了再融资方案，合计再融资金额超过690亿元。
WIND统计数据显示，房地产企业再融资的速度在5月份之后明显加快，今年5月之前只有6家公司提出定向增发以及增发，而之后有17家公司提出了定向增发方案。房地产上市公司意图在当前市场环境下，通过“抢发”早日获得资金增强自身竞争实力的急切心情显露无遗。
北京博奥天诚国际投资咨询有限公司总裁于桂凤指出，目前一线城市整体房价处于历史上的高点，二线城市房价处于2008年下半年以来的高点。而部分重点城市房价较2007年下半年平均价格，高出15%左右。
不过，申银万国房地产分析师殷姿预计，三季度房价继续超预期上升的动力正在减弱，全国大部分城市将呈现“价稳量稳”的局面，部分地区如深圳存在成交量超预期萎缩，甚至价格略有回调的风险。
“主要是部分城市杠杆过大，价格上涨过快，成交量或看房量都出现了超预期萎缩。目前，许多城市价格已经达到甚至超过2007年高点，资金进驻意愿已明显减弱。此外，在目前整个市场杠杆已经比较高的情况下，货币政策的略微变动，对资金及投资者预期的影响都会较大。”殷姿称。
于桂凤表示，地产板块受七八月销量下跌和大盘调整等因素影响，最新股价较7月份的高点下跌了20%－25%，基本上消化了年初以来地产股上涨过快和近期交易量下跌的负面影响。
对此，殷姿也指出，未来一两个月内，政策面更多会以传递预警信号为主，大幅度严格收紧的概率较小。目前，政府面临双重的压力和选择，一方面投资性需求回升，房价快速上涨，部分区域价格甚至超过2007年的高点，舆论压力加大；另一方面，经济回升基础尚不牢固，政府希望依赖房地产投资回升带来经济复苏。据此判断，政府在政策制定和实施时，更多将以释放预警信号，引导市场预期，逐步收缩为主，而不会采取相对过激的行为使得短期市场产生剧烈波动。
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阿辉
