原告王珊珊与被告丁瑞因承担合同纠纷一案，法院判决丁瑞赔付原告王珊珊各项经济损失共计80000元。判决生效后，丁瑞未按期履行义务，王珊珊向法院申请执行。
在执行过程中，法院于2010年2月依法查封了丁瑞在某区的沿街商品房一套，但案外人刘炎提出异议，理由：该房产已被另一法院先行查封，且丁瑞已经将该房产转让给刘炎，并提供了二人签订的房产转让协议，要求法院解除对该房产的查封。
经执行查明：刘炎与丁瑞系因民事间借贷纠纷于2006年6月诉到另法院，该法院在审理期间查封了上述房产，并制作了调解书，调解书主文为：1、丁瑞于2006年10月15日前给付刘炎欠款80000元;2、逾期不还，以查封的房产作抵押，作价处理后归还刘炎。调解书生效后，刘炎没有申请法院执行，该法院也一直未对该房产作出处理，该房产也一直没有办理产权过户手续。
另查明，该房产现在一直由被执行人丁瑞对外出租，仍由丁瑞对房产行使收益、处分权利。
对案外人刘炎提出的异议，法院在对该房产的执行中存在不同的意见：
第一种意见认为，该房产已被另法院先行查封，且经过生效的法律文书确认该房产已经抵押给刘炎。虽然该房产没有办理产权过户手续，是因为我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理的手段，因此不宜作为认定所有权转移的标准。认为案外人提出的异议理由成立，不应予以强制执行。
第二种意见认为，该房产已被另法院先行查封，且经过生效的法律文书确认该房产已经抵押给案外人刘炎，刘对该房产依法享有抵押权，法院可以查封该房产，但在对该房产进行拍卖后，刘炎应作为抵押权人优先受偿。
第三种意见认为，该房产虽然被另法院先行查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第29条的规定，查封不动产的期限不得超过2年。同时该规定第30条规定，查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。即另法院对该房产的查封效力已经消灭。案外人在3年多的时间内没有办理房屋的产权过户手续，主观上存在明显的过错。况且被执行人丁瑞一直对该房产行使收益、处分的权利。认为案外人与被执行人有恶意串通、逃避执行的嫌疑，其异议理由不能成立，应予驳回。
笔者同意第三种意见，在本案中涉及轮候查封及其对第三人的效力问题。
一、轮候查封概念
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第28条规定了轮候查封制度。轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或在其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。
存在轮候查封的现象是因为在诉讼和执行过程中，在前后两个案件分别由两个法院管辖的情况下，因法律禁止重复查封、扣押、冻结，又缺少必要的联系和沟通，在第一次查封、扣押、冻结被解除后，其他法院往往不可能立即获取相关信息，从而导致在后的查封、扣押、冻结不可能立即实施，债务人往往会借机转移财产，其他债权人的利益因此得不到实现。有的地方甚至利用禁止重复查封、扣押、冻结制度搞地方保护主义，为了达到保护某个被执行人的目的，将其全部财产先予查封、扣押、冻结，以阻止外地法院执行。
二、轮候查封的效力
轮候查封是两个或两个以上人民法院对于同一财产进行查扣时，以先办理查扣手续的人民法院为准，后办理查扣手续的人民法院作轮候处理。而重复查封是两个或两个以上人民法院对于同一财产在同一期间同时进行查扣的行为。由此可见重复查封是同一期间内在同一财产上设定的，查扣权是两个或两个以上，而轮候世界各国是在同一期间内在同一财产上设定的，查扣权是一个。因此，重复查封是法律所禁止的，我国法律规定查封制度不仅是对查封财产的一种保全，也是对查封财产能顺利变现的一种保障制度。查封对于人民法院实现当事人的债权有积极的意义，它本身就赋予了人民法院对查封财产的单独处分权。如果两个以上的法院均对同一财产同时进行查封，则当一家法院对该财产进行处分时就要受到另一法院的制约或者说无法处分，这不仅违背了法院审判、执行权的唯一性和独立性，也违背了法律当初规定查封制度的意义了。
三、轮候查封的适用范围
在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施后，有些人认为，该规定的适用范围已相当明确，它就是适用于民事执行过程中，而不适用于诉前和诉讼中的财产保全措施，诉前和诉讼中采取保全措施的应适用《民事诉讼法》的相关规定。这样的理解是片面的，因为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”很明显从其立法本意出发，当事人在诉前和诉讼中要求采取查封、扣押、冻结财产的，应当同样适用。
四、本案中查封的效力能否对第三人产生执行效力
笔者同意第三种意见，理由为：
1、另法院对房产的查封已超过法定期限，效力已经消灭。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，查封不动产的期限为2年，在本案中，另法院虽然先行对该房产进行了查封，但在期限届满前没有办理续行查封手续，其查封的效力已经消灭，执行法院可以进行查封。
2、该房产虽然办理了抵押，但依法律规定该抵押合同缺乏成立要件，不能对抗第三人，且案外人刘炎亦不享有优先受偿权。房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，属于一种担保物权。《担保法》第38条、第41条、第43条规定，抵押人和抵押权人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。通过以上规定可以看出，缺少抵押物进行登记这一形式要件，抵押合同不能成立。本案中被执行人丁瑞虽然与案外人刘炎在法院达成一对房产进行抵押的协议，但因为没有到房产登记机关办理房产抵押登记手续，该协议不能对抗第三人王珊珊。因此，在法院对该房产进行拍卖后，案外人刘炎也并不能享有优先受偿权，应当由申请执行人王珊珊以该房产的实际拍卖价款来实现其债权。
3、案外人刘炎虽主张该房产已经被丁瑞转让给其，但该房产仍然由被执行人丁瑞对外出租，仍由丁瑞对房行使收益、处分的权利，因此，案外人刘炎并没有实际占有该房产，更没有办理过户登记手续，其对该房产主张所有权的理由当然不能成立，法院可以对该房产进行查封。
引用法条
[5]《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第二十条
