物业管理合同纠纷仲裁思维导图

迷人小天后

2023-03-09

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经济纠纷仲裁

随着我国住房制度的改革和住宅商品化的推广，社会上的物业管理纠纷大量出现，并呈现出不断增长的趋势。在2003年3.15公布的统计数字中，关于物业管理的投诉占到各类商品投诉的第四位。在厦门地区，物业管理的纠纷也类型各异，个别甚至引发了暴力冲突事件。今年，厦门仲裁委员会也已受理了多起的物业管理纠纷仲裁案。由于物业管理合同纠纷关系复杂，涉及到多方面的法律主体，各方的权、责、利不清，并且目前此类法律法规欠缺、可操作性不强，制度设立的科学性也有待于实践检验等诸多因素，使得仲裁过程中对此类案件的仲裁程序和实体方面都较难

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思维导图大纲

一、物业管理纠纷的性质和表现形式。

根据2003年5月28日国务院公布的《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理纠纷是指在物业服务合同签订和履行过程中产生的纠纷，具体包括物业管理权的纠纷、物业管理费的纠纷、物业管理责任的纠纷等。

二、关于物业管理纠纷案件中仲裁可受理的范围。

1、只有平等主体之间发生的物业管理纠纷才具有可仲裁性。物业管理活动的基础是物业服务合同，而物业服务合同是作为平等主体的业主和物业管理企业之间签订的有偿服务合同，基于物业服务合同而产生的纠纷，是属于平等主体之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，符合《中华人民共和国仲裁法》规定的仲裁范围，具有可仲裁性。至于业主、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位与建设行政主管部门、物价管理部门之间的行政管理关系而引起的行政纠纷不具有平等性，业主私自违章搭盖、侵权索赔方面的纠纷不存在书面的仲裁协议，都不属于仲裁的可受理范围。

2、必须签订了有效的仲裁协议。由于仲裁协议是仲裁受理的前提，因此，在仲裁案中必须审查双方当事人是否存在有效的仲裁协议，只有在物业服务合同或补充协议中签订有效的仲裁协议，仲裁委员会才能受理该物业管理纠纷，否则无权进行管辖。

3、符合法定程序产生并取得业主大会表决同意或授权的业主委员会与具有物业管理资质的物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力，物业服务合同中约定的仲裁协议对全体业主和实际使用人具有法律约束力，该物业管理区域内的任何一个业主或物业使用人以其本人与物业管理企业之间未实际签订仲裁协议为由提出的仲裁管辖异议均不能成立。

三、仲裁主体的确认。

由于物业管理涉及到多方面的法律关系：一是开发建设单位与业主之间的关系;二是开发建设单位与物业管理企业之间的关系;三是物业管理企业与业主委员会之间的关系;四是业主委员会、业主与物业使用人之间的关系;五是业主、物业使用人、业主委员会与物业管理企业之间的关系等等。一旦发生物业管理仲裁纠纷，首先应进行确认的是仲裁主体。一般地讲，作为物业服务合同的双方当事人是作为委托方的业主、业主委员会和受托方的物业管理企业：

1)对于业主，必须是房屋的所有人，也包括新建物业未出售前的开发建设单位.如果业主和物业的实际使用人不一致，业主主张应由物业实际使用人承担权利义务的，则应该由业主和物业实际使用人共同作为仲裁案件的一方当事人，他们之间相互承担连带责任。

2)对于业主委员会，应着重审查业主委员会的成立是否符合法定的程序：首先，业主大会的召开必须有持有二分之一以上投票权的业主参加;其次，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权三份之二以上通过;再次，召开业主大会应当于会议召开前15天通知全体业主，业主委员会委员应当是业主，即房屋的所有权人;最后，业主委员会选举产生后应当向所在地的房地产行政主管部门备案。业主委员会作为业主大会的执行机构，是经业主代表大会选举产生的，代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织。其权利来源于业主，业主委员会行为的法律后果应直接由全体业主承受。在仲裁实践中，依法成立的业主委员会可以代表全体业主行使权利，但是义务的主体应该由全体业主各自自行承担，因此，对于物业管理企业因业主拖欠物业管理费引起的纠纷仲裁案应该以具体的欠费业主为被申请人，而不得以业主委员会为被申请人。

3)对于物业管理企业，则必须审查其是否经工商登记领取了企业法人营业执照，并取得主管部门颁发的物业管理资质。在仲裁实践中，在业主和物业的实际使用人约定了由物业实际使用人承担物业管理合同的权利义务的情况下，物业实际使用人和业主连带成为物业管理纠纷的主体。

四、关于法律的适用问题。

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