国有土地有偿使用的基本概念思维导图

风雪夜人归

2023-03-07

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基本

概念

使用

有偿

土地

国有

合同

出让

地价

一个

征地补偿

征地批复

征地审批权限

1、什么叫出让

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思维导图大纲

2、出让基本原则

土地使用权出让基本原则是土地所有权和使用权必须分离。有偿用地应该是平等、自愿、有偿的原则，充分合理利用土地的原则。比如不允许买地之后，长期不使用。国家规定除了限定的开发期限，不允许土地闲置。

3、出让方式

招标、拍卖、协议三种方式。现在又多了一种新的形式——挂牌。挂牌实际上是介于拍卖和招标之间的一种形式。挂牌更多体现为一种公示制度，挂牌之后，公示期间，谁都可以竞投。

4、出让最高年限

主要分三大类：居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓;第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等;其他类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。

还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。

5、批准权限

根据北京市1995年6号令，原土地管理法有规定，县市级以上对耕地有3亩以下的权限，如果是非耕地，有10亩以下的权限。北京市有市县，没有区，市县没有审批权限，作为远郊区县，有10亩以下的审批权限。新的土地管理法实施以后，市、地级也没有审批权限，全集中到省一级。北京市，征地审批权限全在市一级。如果是耕地，北京市政府只有35公顷以下审批权限，超过35公顷必须报国土资源部审批。非耕地，北京市有70公顷的审批权限，超过70公顷，必须报国土资源部来审批。同时，如果占用的是基本农田，一亩也不能动，要动一亩基本农田都要报国土资源部来审批。因此，针对这个情况，北京市在2002年对6号令又进行了修订，取消了审批权限这一章节。审批在市里统一审批，更明确的关于土地交易市场的管理办法还没有最后出台。

6、地价款的构成

有熟地价、毛地价。熟地价就是一定条件下的熟地，地上不存在房子，市政达到一定边线。毛地价就是政府土地收益部分，不含拆迁部分，也不含小区配套部分。政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。在有偿用地之前，国土房管局的开发项目仍然是交大市政费和四源费的。如果是有偿用地，就不应该交大市政费和四源费了。所以毛地价是出让金、大市政费和四源费。严格讲，市政基础设施配套费里含小区配套，实际上小区配套都是开发商自己配的。所以毛地价不含这一部分。目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。

出让金还有一个军队土地的问题。1993年，财政部全军土地管理局、国土部有一个文件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归部队。当时国土资源部有了一个文件，四六分。40%是出让金，60%是大市政、四源费。

7、出让合同

出让合同主体是政府。从出让合同本身来讲，比较有争议的问题就是出让合同是个什么合同?是行政合同还是经济合同，这在法律界没有一个明确的定义。因为出让合同很多条款都是依法确定的，有很多强制性，有些地方是没有回旋余地的。包括土地是你的，但是底下一些埋藏物不是你的，是国家的。从有偿角度来讲又是经济合同。所以这个合同的界定，在法律界没有统一规范的说法。

8、付款期限

付款期限北京市的1993年6号令规定一般房产开发项目是两个月。在具体操作过程中，不用再报政府批，一般的合同付款期限都是半年。具体是：签合同时用不少于地价的15%，作为履行合同的定金。交完定金之后6个月不做规定。如果在后4个月付清地价款要交资金占用费，一律按照月息千分之二来掌握。一些比较大的项目，付款期限都比6个月长，在18个月内。具体要付的费用除了地价，再就是资金占用费。最新规定，包括2002年6月以后签的合同，付清了全部地价之后，还要付3%的契税。缴了地价、占用费、契税之后才能开发，6个月没有交清还要交一笔滞纳金。

9、开发建设期限

《房地产管理法》规定，要按期开发建设，如果一年不开发就要收闲置费，两年还不开发，政府就有权收回。具体操作中在开发建设期限问题上定的标准比较宽松，有三个标准，即什么时候拆平，什么时候建成约25%的工程量，什么时候竣工。现在闲置土地的办法出台了，和过去不一样了，所以一定要重视开发建设期限。如果真完不成一定要提出理由进行修订。

10、转让、出让、抵押的条件

基本条件有三个：付清全部地价款、取得土地使用证和建设投资达到25%。这里面比较难掌握的就是建设投资达到25%。过去比较宽松的时候，拆平了，拆迁投资肯定达到总投资的25%以上，一般都办理登记，没有任何手续费。登记表上面有转让合同，转让的金额是合理的，国土房管局就办登记，但转让过程要纳3%的税。假如开发的项目已经预售了，就不再办土地转让，因为预售本身是一种转让行为，已经跟买家签订了预售合同，双方已经有了经济合同的关系，这时候再把土地从甲转给乙，不是不行，但是前期的预售合同都要变成乙才行，否则主体就出现矛盾了。整体转让是在出让处办理转让登记，如果是预售的转让行为都是在市场预售处给预售许可证。建设投资是指工程建设投资，不含其他费用，所以一定要有一个结构的形象，结构起来之后才有权利说土地转让的问题。

11、不可抗力

主要是指地震之类的。

12、违约责任

主要有两条：一个是滞纳金。再一个，如果两个月不交清地价，政府有权收回。实际上，没有因为不交清地价而收回一块土地。开发项目只要申明理由，承认交滞纳金，还是有调整的余地。

13、合同适用法律及纠纷解决方式

以前合同上纠纷解决的方式是出让方、受让方双方协商解决，可以去法院解决，也可以仲裁解决。现在明确了只能去法院解决。

14、土地利用条件

这是合同的一个附件，它比较细化了整个项目用地的情况。

尤其是对什么样的项目比较重要一些呢?比如开发项目比较大，几十万平方米，一年只算开发六七万平方米，如果把整个的都签土地出让合同，费用太大。有独立的开发用地，可以先预售一个，然后再建。还有一种情况是实在分不开，就采取土地分摊的方式，大家对这块土地都是共有共用的概念，而不是独立的概念。这样写出来，总的面积是多少，分摊是多少，对后续一个一个签合同是有好处的。一般从开始建设到最后竣工，肯定会有差别，不可能开始规划的面积就是最后竣工的面积，基本上都有调整，面积一调，摊的地就要调，这一定要规定。如果增加只是一定范围内的面积，土地面积就不再调了。

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