日本与欧美国家在分区管制制度上的最大区别在于，日本是先有分区，后有土地利用基本规划。日本将全国土地划分为城市、农业地区、森林、自然公园地区和自 然保护区等5种土地利用类型区进行管理，并颁布了《城市规划法》、《农业振兴地域法》、《农地法》等相应法规，来限制、调整与指导各类土地的利用 [10,11]。日本的土地利用基本规划将各类土地利用分区图进行叠加，在资源保护和环境保护优先情况下，确定其用途。由于日本的土地使用管制是在防止城 市无序扩张的背景下形成的，因此日本土地使用分区管制的重点在城市规划区内。城市使用规划分为地域划分、分区制度和街区规划三个基本层面。每个层面的土地 使用规划都包括发展政策和土地使用管制规定二个部分。
一是地域划分。城市规划区的发展政策包括制定未来10～20年的发展目标以及实 施策略，包括人口和产业的分布、土地使用配置、城市开发、交通体系、公共设施、环境保护和城市防灾等方面。城市规划区包括城市建成区以及周边的农业和森林 区域。因此，城市规划区的范围往往是城市建成区的4-5倍。根据1968年的城市规划法，城市规划区划分为城市化促进地域和城市化控制地域。地域划分与城 市规划区的交通网络规划、公共设施规划和土地调整计划相结合，目的是防止城市无序蔓延、控制城市形态和土地配置、提高公共设施的投资效益、确保城市的协调 发展。城市化促进地域包括现状的建成区未来10年内将要优先发展的地区，基础设施和公共设施的政府投资将会集中在这类地区，区内农田可以转变为城市用地， 开发活动受到土地使用区划的管制。在城市化控制地域，一般不允许与农业无关的开发活动，基础设施和公共设施的政府投资也不会集中在这类地域。
二是区划制度。早在1919年，日本的城市规划法和城市建筑法就引入了土地使用区划制度。城市规划法规定土地用途、地块面积、基地覆盖率和容积率，建筑 标准法则涉及到建筑物的具体规定(如斜面限制和阴影限制)。目前，城市化促进地域划分为12类土地使用分区，包括7类居住地区、2类商业地区和3类工业地 区。在不同的土地使用分区，依据城市规划法和建筑标准法，对于建筑物的用途、容量、高度和形态等方面进行相应的管制。土地使用分区是为了避免用地混杂所造 成的相互干扰、维护地区形态特征和确保城市环境质量。尽管如此，土地使用分区制度作为对于私人产权的有限控制，只是确保城市环境质量的最低限度，但不能达 到城市发展的理想状态。
三是街区规划。在70年代后期，人们越来越关注城市环境质量，公众参与的意识也日益增强。如前所述，土地使用 区划只是确保城市环境质量的最低限度，并不能达到城市发展的理想状态。1980年，对城市规划法和建筑法进行了相应的修改，开始制定街区规划。近年来，街 区规划的应用越来越广泛，已经不仅是对于土地使用区划的细化，往往还可以修改和取代土地使用区划的有些规定。土地使用分区是定期修编的，而街区规划可以根 据需要而随时编制。
在土地有效利用地区中实施城市开发项目，可以对于私有产权进行三种方式的公共干预：一是土地调整，是在地块面积基本不变的条件 下，根据街区规划进行地块界线的重新划分，广泛应用于各类地区的大规模开发项目;二是产权置换，是将土地产权置换成为建筑产权，因为再开发增加了建筑容 量，使有些土地业主有可能置换到新增加的楼层，而空置出来的土地可以用于公共设施和开放空间，适用于城市中心地区的再开发;三是强制征地，适用于城市外围 的大规模开发(如60年代和70年建设的居住区和工业区)以及公共设施的配套建设。
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