竞买一级市场土地的法律实务思维导图

我没你想的那样坚强

2023-03-07

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购买土地是开发商进行房地产开发的第一道程序，是开发商的必修课。律师在开发商购买土地阶段如果能够很好的指导开发商做好各项工作，往往能使开发商避免很多风险，顺利进行房地产的开发。

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思维导图大纲

一、土地一级市场和二级市场的含义

土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地以及介于两者之间的毛地。土地一级市场，是由国家垄断的市场。

土地的二级市场是土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

二、政府土地一级市场出让的三种方式

(一)、挂牌出让

是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让的土地一般设有底价，竞买者的报价必须高于底价才能成交，采用价高者得的成交原则。

挂牌出让的优缺点。挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。挂牌出让的缺点是较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。

(二)、拍卖出让

是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。

拍卖出让的优缺点。土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。土地拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。

(三)、招标出让

是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。

招标出让的优缺点。在招标的评估过程中，地价作为确定中标与否的一个因素，但不是主要因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投标方案优劣的更重要的因素。而且，评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，更能体现中标的合理性和科学性。因此，招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。招标方式的不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。

三、开发商参与一级市场土地出让的法律风险

开发商参与一级市场土地出让的法律风险主要是以下几种

(一)、来自公司自身的风险

1、资金风险：开发商参与一级市场土地出让，需要大量的资金作为支付保证和开发保证。特别是今年4月17日国务院发出通知，要求规范土地出让金的管理，规范了土地出让金的支付，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，开发商必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

2、人才及开发经验：房地产开发是高投入、高收益、高风险的行业。持续多年的房地产高速发展让很多人忽视了其中的风险，盲目的进入这一行业。其实，房地产开发行业要求的专业知识和开发经验非常高，一个项目一旦设计好投入开发建设，由于还没有面世销售，开发商根本不知道自己的房子能否销售出去，当可以预售或者销售的时候，一旦发生产品与市场无法对接或者市场供需情况发生了不利于开发商的变化，开发商能够采取的补救措施是很有限的。因为一般来说，楼房建设起来以后，基本上不可能推倒重来，这也是为什么各地屡屡出现烂尾楼的原因。一旦项目烂尾，对开发商的打击无疑是巨大的，对一些小开发商来说甚至是毁灭性的。

(二)、来自拆迁安置的风险

政府用于出让的土地一般来说分为三种，分别是生地、毛地和熟地。生地是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的土地;毛地是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地;熟地是指已完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的土地。

由于征地拆迁难或者是政府资金困难等原因，各地政府在土地出让时，很难完全做到熟地出让。那么，生地或者毛地出让开发商都会面临着后续的拆迁安置问题。旧城拆迁安置涉及拆迁户众多、法律关系复杂、拆迁安置谈判过程漫长、社会对拆迁安置关注度高、容易出现群体性事件等等。即便是政府，对一些旧城的拆迁也是一筹莫展，而因为拆迁引起社会不满而落马的官员比比皆是。所以，拆迁安置对开发商而言既有经济风险，也有政治风险，如果出现拆迁责任事故，还有可能触犯刑法而招致牢狱之灾。所以对很多开发商来说是不可承受之殇，开发商切不可忽视拆迁工作带来的风险。

当然，出于对拆迁的畏惧，很多潜在的买家可能会知难而退，这样生地或者毛地出让也有可能给开发商带来低于市场价格的开发用地。开发商必须在风险和机会之间做出重大的抉择。

来自拆迁的风险主要有五种：

1、拆迁不能的风险。也就是开发商拿到土地后，由于拆迁户阻力过大，根本无法开展拆迁工作。

2、拆迁的时间风险：虽然能够拆迁，但是由于拆迁的难度大，时间跨度过长，造成开发商大量资金的长时间积压，成本自然也大幅度增大。

3、拆迁安置的成本不确定风险。自从几年前强制拆迁程序被废止以后，开发商必须与被拆迁户达成拆迁安置协议后才能实施拆迁。安置的费用、安置的方式都是与被拆迁户协商的结果，法律没有硬性的规定。这就导致了拆迁安置成本无法固定，这对开发商来说是一个非常大的风险。文章前面举到南宁市中山路的旧城改造土地出让，拍卖前各个开发商对拆迁成本做出了很多不同预测，有的每亩300万的，有每亩700多万有的，也有1000多万的。差别很大。

4、拆迁的政治风险。拆迁涉及到社会的方方面面，涉及的拆迁户众多，极易引发社会群体性事件，从而引发政治上的风险。

5、刑事责任风险。拆迁如果发生重大责任事故的，拆迁单位极有可能遭到刑事指控。

(三)、来自政府风险

2、政策的风险：针对房地产的调控政策是社会的热点，变化也非常大。这里包括政府对房地产的宏观调控政策、开发贷款政策以及地方政府对出让土地的重新规划、土地使用指标控制、违约回收等政策风险。开发商必须详细了解这些可能出现的政策风险，制定好应对方案。

(四)、基础设施建设成本不确定的风险

生地出让和毛地出让都面临着基础设施的投入。出让的土地由于自然条件的不同，也没有进行地质勘探，会导致日后建设成本的极大不同。笔者在广西钦州市参加过两块土地的竞买，很多开发商简单的将两块土地的出让价格进行对比，却没有看到每块土地基础设施背后建设成本的悬殊。我们以每亩120万元买到了其中一块比较完整的，另一个开发商以与我们几乎同样的价格买到了另外一块。到了开发建设阶段，那个开发商才明白，由于地块内有河流经过，需要做涵洞、河堤等基础设施，他买到的那块地要比我们的每亩多投入基础建设成本50多万元。

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