拆迁公司等待“搬迁”思维导图

旧街悲巷

2023-03-07

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2009年12月，北京大学法学院沈岿、王锡锌、陈端洪、钱明星、姜明安5位学者把一纸建议书送达全国人大常委会，建议审查修改现行《城市房屋拆迁条例》(以下简称“拆迁条例”)，在全社会激起轩然大波，它把公众的目光聚焦到了房地产开发前期的土地征用以及拆迁所涉及的法律建设层面。随后，国务院有意修改“拆迁条例”并已启动前期调研的消息更增加了这份建议书的沉重感和价值感。

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思维导图大纲

(一)

我不是“钉子户”

在北中街，有一座独立的院落，黑色的大门后面是一栋黄色的小楼，屋角残缺，玻璃破碎，可墙上有一块牌子写着：沈阳市不可移动文物——清豫亲王府遗址。

这个有着久远历史的十王府老巷子附近的400余户居民终于开始动迁了。今年3月份，沈阳市政府的一纸通告，让这个沉寂百年的深巷突然焕发出最后的活力，人们纷纷走上街头路边，把陈年压箱底的东西都倒腾出来，该卖的卖，该扔的扔了。

邓大姐今年60岁，在这里整整住了40年。她把15平方米的小屋子收拾得干干净净，然后趴在窗户前往外张望，看着十王府院子里的大烟筒。盼望大半辈子的动迁喜讯终于来了，邓大姐却发起愁来。“不走不行，一是响应政府号召，支持城市建设发展规划;二是也能改变住宅条件，提高生活质量，所以说非走不可。但是，怎么个走法呢。”她说，自己家前后盖的两个小屋都是违建，必须得扒掉，没有补偿。而有房票的面积只有15平方米，这次动迁补偿是每平米5470元，尽管这个补偿价格不算低，但是一共加起来，她所获得的补偿仍然只有10多万元，到哪里能买得起房子呢?

“我不是不想走，到日子肯定走，因为我不是‘钉子户’。”邓大姐说，如果今后拆迁能给他们回旋的空间再大一点就好了。“前一阵，一会儿来一波人说自己是拆迁办的，一会儿又有人说自己是拆迁公司的，还有人说自己是拆除公司的，名字怎么这样多，听起来让人分不出子丑寅卯来，很糊涂啊。”

(二)

等待“修改拆迁”

事实上，邓大姐所关心的拆迁以及补偿问题正是这次修改“拆迁条例”过程中，公众普遍关注的问题。

4月16日，记者从沈阳市城市房屋拆迁管理办公室了解到，目前全市共有26家拆迁公司，而关于拆迁公司的申办审批目前几乎已经暂停。不过，这里的工作人员强调，拆迁公司与拆除公司有着本质的区别，拆迁公司是宣讲政策的，主要做动员工作，根本不干拆除建筑物的活儿;而拆除公司不具备“迁”的职责和能力，他们只是负责拆除建筑物。“至于拆迁公司是公办还是民办，这并没有限定。办理拆除公司得到市建委，不在咱们这里。”一位王姓工程师这样告诉记者。

而沈阳市房产局的工作人员则小心翼翼地告诉记者，目前国家重点关注的城市拆迁中的热点问题，眼下大家都在等候上级的声音，听候上级的定位，下面人实在不好乱讲话。“比如，北京的专家提出今后不宜使用‘拆迁’二字，应改为‘搬迁’，但这得听上边统一指令。”

“拆迁”改成“搬迁”，仅一字之差，对于普通公众、拆迁公司乃至政府拆迁办来说，到底存在什么区别呢?又会带来什么样的影响呢?

齐锡晶，东北大学资源与土木工程学院教授，沈阳市房地产研究所副所长，多年参与沈阳城市规划研讨。谈起国务院正在修改的“拆迁条例”这个话题，他语气坚定地说，这将是影响中国房地产市场走向与健康发展的重大事件，是两种不同观念撞击后产生的拐点。

齐锡晶教授告诉记者，沈阳市近年来每年能够承受的拆迁数量在4万户至5万户之间，这主要是因为拆迁工作必须要考虑到两个因素：一是对被拆迁居民的安置能力，二是政府部门的拆迁财力。超过这个数字，政府的拆迁费用和百姓安居就会有负担，整个工作也就会出现风险。在2008年，由于沈阳市是奥运会主办城市，所以拆迁幅度没有达到预定目标;到了2009年，正值新中国成立60年大庆，这项工作只达到25%以上。“总的来说，两年来沈阳拆迁的幅度不大。”

齐锡晶说，过去有一个“房屋拆迁与补偿条例”，现在试图叫做“国有土地房屋征用和补偿条例”。两者相比较，把“拆迁”改为“征用”，其中包含的意义与功能截然不同。在《物权法》形成初期，有一种观点准备写成“私有财产不容侵犯”，后来没有这样形成。今后的做法应该是，由政府部门把老百姓的房子征用过来，然后再由其它单位开发建设。在征用过程中，房屋的主人有话语权，符合公共利益的和政府整体规划范围的老百姓房屋可以被征用;相反，纯私利或商业利益的行为，这种情况就要双方一起商谈，直到谈清楚后才能达成协议。

(三)

拆迁公司的利益分配

那么，齐锡晶教授所称的“商业利益”或者“纯私利”在现实拆迁过程中又是一种什么概念呢?

4月18日下午，在沈河区万泉路有一处正在拆迁的工地，一位叫顾全军的安徽人，正领着几个老乡拆除旧房屋的砖头。

记者以购买砖头的方式，与顾全军拉起家常。他告诉记者，他们拆除下来的红砖头对外卖价是两毛钱一块，整个拆迁地区能出来三四万块砖头，数量不多。如果需要大批量旧砖，在沈北地区还有100多万块，质量也比较好，可以免费用车送货上门。

在这里，顾全军只是小头目，他的上面有老板，老板负责与拆迁单位联系。他说，干这活儿老板是要出钱的，这次就出了20万给人家，把这片旧房子包了下来。然后，老板再找他们这些人拆房梁、清理砖头，靠卖木头和砖头赚钱。

拆除旧民宅建筑，还要给拆迁单位钱?没错。顾全军说，拆除这种小面积的旧棚户区，拿出二三十万稀松平常;有时候为拆除一座大工厂，老板一出手就是很多。投入大，收获也多，拆除一家工厂，至少能赚上百万。为了得到一个大项目，往往有几伙人争抢着花钱死磕。

拿钱“买”拆迁项目，这也许并不过分。在沈阳另一处拆迁现场，几个人在招标会前合伙“算计”他人，凸显利益玄机。

4月19日中午，一位“线人”领着记者感受了这样一次“谈判”。在广宜街某超市门前，从两辆轿车里下来两伙人。一位姓王的男子首先说，下午的招标会一共有15家单位竞标，准备拆迁的大楼一共6层，设6个标段。每层标书500元，每个单位可以投标两层楼，最后只能有3家公司中标。为什么一定要让3家公司中标?这名男子解释说，是因为被拆迁单位负责人怕担嫌疑，如果把工程交给一家公司，怕外人说他有“猫腻”。

听到这，在场的几个河南人说：“我们明白了。我们手里有好几家公司的营业执照，有沈阳的，也有外地的。”说完，他们从皮包里掏出几张盖着红色戳子的营业执照复印件。“这些都是正规公司，到时候都拿去，一会儿花3000块钱买6个标书，一起竞标。只要你保证我们中标，我们都听你的，最后还不是一个公司做嘛。”

(四)

拆迁“江湖”

尽管沈阳拆迁行业已经嗅到了修改“拆迁条例”的气息，但是城市升级改造以及由此带来的巨大利益，还是让他们把攸关自己未来的“拆迁条例”修改暂时抛到脑后。

4月17日上午，记者联系到一位刚刚从盘锦回沈的赵先生。老赵的职业就是搞拆迁的，不但在沈阳市参与了大东、东陵、和平等城区旧平房的拆迁，如今忙起来还会被请到外埠帮忙搞拆迁。

老赵说，他们经过多年摸爬滚打，一个个都由“愣头青”变成了“老油条”，他们每到一处，整个队伍马上分成几个小组，每个小组负责几十户人家，一两个月内通过说服或其他办法，保证能让动迁户家家都搬走，这样他们的工作就算结束了。

老赵他们是以什么名义从事拆迁工作的呢?对这个问题他回答得很响亮：“有拆迁公司合法资质。没有资质是绝对不允许进入拆迁现场的，营业执照等所有手续的复印件都要挂在墙上。”老赵说，他现在就是跟着一个“大哥”干，哪有活儿就到哪去。有时候，还会临时插班到别的团队，他说自己有点像做买卖“跑会的”。

记者通过老赵介绍，与那位“大哥”通了电话。“大哥”的语气多少有一点江湖味道，但他毕竟是从正规拆迁岗位走过来的，说话很理性。他告诉记者，目前沈阳市许多拆迁公司都是民营企业，政府参与极少。而从事拆迁业务的公司，却不完全是正规公司，有的压根没有手续，人员也是东借西凑。“有时赶上大规模拆迁，连街道办事处里面的后勤人员也会上阵。做这项工作的人，嘴皮子要巧，脾气也要硬;不能张嘴就骂人，也不能被人吓住;要有一定原则性，还要通情达理。”

“大哥”透露说，动迁成本之高，远远不止一两个“钉子户”的补偿。像一些所谓帮忙的人员，事后都要把劳务费用、吃喝玩乐安排妥当，这种支出一次可能就是几万元。而直接参加动迁的工作人员，更是受益匪浅，他身边有一个人过去是做生意的小商贩，干了几年没挣到钱，自从跟他们搞起动迁后，不但从中买了几处便宜房子，还被奖励到国外旅游了一圈。

这位“大哥”把庞大的城市拆迁工程，形容为一个深不可测的现代版“拆迁江湖”。各路人物悉数登场，从房地产大鳄，到捡砖头的农民工，每个人都伸手从拆迁这个黄金链条上面摘取利益，但却不见得个个遵守“游戏规则”。

(五)

来自“物权法”的冲突

“不遵守游戏规则”显然是目前拆迁行业普遍存在的问题，而这些问题所导致的一系列纠纷又把“拆迁”推到了公众关注的风口浪尖。

北京大学5位学者在建议修改“拆迁条例”时曾公开表示：“自上世纪九十年代以来，我国一直处于快速的城市化进程之中。在这一进程中，因拆迁而引发的各类矛盾、冲突时有发生，已经成为公众高度关注的社会问题。我们注意到，各级政府对房屋拆迁所引发的各种问题是高度重视的，也采取了一些解决问题的措施。但是，要从根本上解决房屋拆迁及其引发的各种问题，需要从制度上反思，需要标本兼治。如果不能从制度源头上处理好城市发展的公共需求与公民财产权保护之间的关系，房屋拆迁引发的社会矛盾和冲突将会进一步加剧，以致严重影响改革、发展(包括城市化发展)的进程。”

辽宁裕隆律师事务所律师吴文莱对北京大学5位学者的建议和城市房屋拆迁做过较为深入细致的研究，他在接受记者采访时认为，现行《城市房屋拆迁管理条例》是国务院在2001年6月6日颁布，同年11月1日开始施行并沿用至今，“已经快10年了。它与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触。”

吴文莱告诉记者，在我国“条例”与“法”是有区别的。中国法律规定：由全国人大制定的有法律效应的确切名称叫法律;由国务院制定的确切名称叫法规。法律、法规都具有法律效应，但法规不能违反相关法律，比如“拆迁条例”不能违反《物权法》和《房地产管理法》。在各个省市，地方各部门制定的规章也不能违反相关法律和法规。

作为职业律师，吴文莱介绍说，他经手的涉及房屋拆迁的法律诉讼，立案都比较有难度。原因是有50%以上的原告都没有拆迁合同、没有协议书。而对于没有合同、没有协议书的情况，法院根本不予受理。尤其是发生在农村的个别纠纷，往往是拆迁都已经结束了，村民手里却什么资料都没有，这样一来他们根本打不赢官司。吴文莱说，北京大学5位学者建议对“拆迁条例”进行审查修改，就是出于建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

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